Co by měli hospodáři dělat po povodni

Úvod

Po katastrofě můžete často začít s opravou nemovitosti a obnovou životů, jakmile je pojištění sjednáno. Povodně se liší kvůli tomu, jak pomalá je pohroma samotná a následné vyčištění. Co byste měli dělat po povodni? A co byste měli jako pronajímatel dělat po záplavách vašeho pronajímaného majetku? Postupy jsou podobné, ale ne úplně stejné.

Zaplavený majetek.

John Chroston, CC BY-SA 2.0, přes Wikimedia Commons

Posuďte poškození - jakmile je to bezpečné

První věcí, kterou byste měli udělat po příjezdu, je vypnutí napájení u jističe. Tím se zabrání tomu, aby někdo zasažen elektrickým proudem nebo elektrickým kabelem při kontaktu s vodou. Vypněte napájení, dokud elektrikář neřekne, že je to bezpečné. Vypněte také benzín.

Další je posouzení situace. Množství práce, kterou je třeba udělat, závisí na tom, jak hluboká je povodňová voda nebo jak vysoko dosáhla. Pořiďte spoustu fotografií o stavu exteriéru a interiéru nemovitosti. Chcete fotografické důkazy, které ukazují, jak hluboká je nebo byla voda. Nakreslete čáru na zeď a ověřte její hloubku pomocí metru.

Voda asi o palec hluboká znamená, že koberec musíte vyměnit minimálně. Jakmile je voda hluboká více než jeden palec, budete muset minimálně vyměnit koberce a podlahové lišty.

Při hloubce šesti palců jsou zařízení jistě ovlivněna. Stoupačky vašich skříněk jsou pravděpodobně mokré, ale ne všechny skříňky samotné budou mokré. Pokud se chystáte odstranit stoupačky, ujistěte se, že neodkládáte skříňky na mokrou podlahu.

Při hloubce 18 palců jsou ovlivněny elektrické zásuvky. Systémy HVAC mohou být poškozeny i v tomto bodě. Bahno a nečistoty, které se vznášely, budou muset být odstraněny.

Voda, která je od podlahy hluboká dva až čtyři stopy, bude vyžadovat výměnu alespoň spodní úrovně štěrkového povrchu. Mzdové náklady jsou nižší, pokud jednoduše vyměníte spodní list štěrku místo toho, abyste se pokusili vystřihnout a vyměnit list na úroveň, která byla zaplavena.

Když voda, která je více než čtyři stopy hluboká, zaplaví dům, vyžaduje to rozsáhlou práci. Očekávejte, že nahradíte téměř vše, od Sheetrocku po elektrické vedení.

Začněte jednat s pojišťovnou

Zatímco ve zprávách může být povodeň, váš pojistitel neví, že váš majetek byl zaplaven - budete jim muset zavolat. Co nejdříve podejte žádost o pojištění proti povodním; nečekejte, protože toto pojištění je dřív, dřív dřív. Zpracování reklamací bude chvíli trvat. Pouhý počet lidí zapojených do povodně má tendenci být mnohem větší, než kdyby došlo k vyhoření vašeho nájemního majetku, což zpomaluje proces vyřazování inspektorů a řešení pojistných událostí. A to je stranou od ledové rychlosti Národního programu povodňového pojištění, pokud je zapojen. Uvolnění prostředků může trvat měsíce.

Všimněte si, že zatímco standardní pojistné smlouvy na nemovitosti se nevztahují na záplavy pronajaté nemovitosti, stále mohou existovat škody, které kryjí, jako je poškození větrem a doslovný dopad padajících stromů.

Pokud se potýkáte s pojišťovnou, zvažte pronájem veřejného nastavovatele. Jsou obzvláště užitečné při hodnocení škod, které nejsou bezprostředně patrné po povodni, jako je například HVAC zařízení, které má zkrácenou životnost kvůli vystavení povodňovým škodám.

Pokračujte a přihlaste pojistnou událost hned, i když existuje šance, že vám nemusí být dovoleno znovu sestavit. Mohli by vám poskytnout zálohu, abyste mohli začít platit náklady na vysychání nemovitosti.

Nepožádejte své nájemce, aby podali žádost o pojištění nájemce - nepokrývá škody způsobené povodněmi. Jedinou výjimkou je, pokud mají povodňové pojištění, ale to je vzácné. Většina nájemců předpokládá, že pronajímatel má protipovodňové pojištění a že se vztahuje i na ně.

Pokud jste se přestěhovali z bývalého primárního bydliště a přeměnili ho na nájemní nemovitost a bylo ze zákona požadováno pojištění proti povodním, protože jste dříve žádali o pomoc FEMA, jste povinni pokračovat v pojištění proti povodním. Zásady však musí být aktualizovány, když se přestěhujete a nastěhují nájemci. A to může změnit podmínky. Promluvte si s pojišťovacím agentem, abyste pochopili současné podmínky, takže nepředpokládáte, že máte náhradní hodnotu, když skutečně máte pojistnou smlouvu v hotovosti, protože již není vaším primárním bydlištěm. Informace jako je tento jsou dostatečným důvodem pro konzultaci s pojišťovacím agentem, protože to může znamenat, že na opravy / rekonstrukci nemáte tolik peněz, kolik byste si mysleli.

Začněte sušit věci

V tomto okamžiku je cílem jednotku co nejrychleji vyschnout. Získejte co nejvíce nábytku a majetku z jednotky, abyste mohli začít sušit věci. Plíseň začne růst do dvou dnů, takže čas je zásadní. Zahajte proces sušení věcí, i když se právě teď nemůžete obrátit na svou pojišťovnu.

Tento proces mohou zahájit vaši nájemníci, nebo mohou čekat na vaši realizaci. Vyhněte se vyhazování majetku nájemce, i když by bylo moudré opatřit mu popelnici nebo pytle na odpadky, aby tak učinily samy.

Vaše pojišťovna může vyžadovat, abyste co nejrychleji přijali opatření ke zmírnění škod. To je stranou od skutečnosti, že budete chtít co nejdříve zastavit poškození vodou jednoduše kvůli ochraně majetku. Národní program povodňového pojištění navrhuje, abyste také co nejdříve začali vysychat majetek, protože nepokrývají poškození plísní. Co byste ale měli udělat, abyste nemovitost začali vysychat?

Začíná to odstraněním mokrého koberce a podkladové podložky co nejdříve. Navlhčete betonovou desku, abyste nasali co nejvíce vody. Pokud voda šla nad podlahové lišty, rozřízněte štěrk na 4 'linii. Přesuňte zařízení tak, aby sokly za zařízeními mohly vyschnout. Pokud jste odstranili základnu skříňky, položte skříňky na cihly tak, aby nezůstaly na ještě mokré podlaze. Přiveďte fanoušky a zapněte je. Zapněte všechny stropní ventilátory.

Generujte dokumentaci při práci

Dělejte si podrobné poznámky o tom, co jste udělali, například vypnutí napájení a přemístění ventilátorů do místnosti. Zeptejte se nájemce, co zatím udělali, a zapište si to, abyste vytvořili právní záznam.

Pořiďte si fotografie toho, co bylo v budově, abyste prokázali, že tam byla, než dorazil rozhodce. Nezapomeňte vyfotografovat střechu, protože bouře, která způsobila rozsáhlé záplavy, pravděpodobně střechu poškodila.

Uložte si stvrzenky. Chcete potvrzení, ať už máte pojištění nebo ne, protože tyto náklady jsou obchodním nákladem. Můžete začít s náklady na pronájem ventilátorů na vysušení budovy a pronájem kontejneru, který bude obsahovat trosky.

Sbírejte vzorky koberců, kobercových podložek, štěrku a skříněk, abyste prokázali úroveň poškození. Tyto důkazy budete potřebovat, až se pojistitel nakonec dostane k nemovitosti, abyste se na něj mohli podívat.

Zjistěte, zda můžete ve službě pracovat s nájemci

Zjistěte, zda vaši nájemci mohou zůstat v jednotce. Pokud je tam nemáte, jsou výhody. Pokud je nemovitost prázdná, můžete udělat vše pro to, abyste ji co nejrychleji uvedli do stavu k pronájmu. To je pravděpodobně nutné, pokud byla voda více než dvě stopy hluboká.

Pokud nájem ukončíte, nemusíte při opravách obejít nájemce nebo jeho věci. Rovněž nemusí platit nájem, když jsou vytlačováni z jednotky, zatímco provádíte opravy.

Pokud se nájemce potřebuje odstěhovat, ukončete nájem podle smlouvy o nájmu. Musíte jim dát nezbytné upozornění; ve státě Texas je nutná výpověď pět dní. Musíte vrátit jejich kauci a vrátit jejich nájemné do data, kdy byla nemovitost neobyvatelná. Pronajímatelé nejsou ze zákona povinni platit za pobyt nájemců v hotelu, pokud byli evakuováni kvůli povodni. Pravidla týkající se platby za to, že zůstanou někde, zatímco opravujete / rehabilitujete nemovitost, závisí na vaší nájemní smlouvě. Pojištění majetku pravděpodobně nebude platit za to, že pronajímatel zaplatí nájemcům náklady na hotel, protože zůstanou někde jinde, a může nebo nemusí pokrýt ztrátu příjmů z pronájmu kvůli přírodní katastrofě.

Pokud někdo nemovitost opravdu miluje, můžete mu nabídnout první právo na odmítnutí, jakmile bude nemovitost obyvatelná. Musíte však být upřímní v tom, že možná nevíte, kdy to bude. A v závažných případech to nemusí být vůbec možné.

Shromážděte všechny informace, než zahájíte zásadní opravy

Než začnete znovu stavět, zjistěte, zda byla nemovitost dříve zaplavena (pokud ji ještě nevíte). Pokud se opakovaně zaplavilo, po opětovném vybudování jej možná nebudete moci pojistit - ale můžete mít nárok na výkup. Nebo můžete být ze zákona povinni koupit povodňové pojištění jako podmínku přestavby.

Další informací, které se musíte naučit, než začnete znovu stavět, je, zda musíte podniknout kroky k ochraně nemovitosti před zaplavením jindy. To by mohlo sahat od úpravy sklonu kolem domu přes instalaci bariér až po změnu instalatérských a elektrických připojení. Nebo to může znamenat rozkaz k povýšení domu.

Budete muset získat povolení k výměně elektrických systémů, ať už jsou poškozeny při povodni nebo jsou upravovány, aby se v příštím systému nemusel vyměňovat. Naštěstí mnoho jurisdikcí urychluje schvalování takových oprav. Než však začnete s naléváním peněz na opravu nemovitosti, budete chtít zjistit, jaká další oprávnění a kontroly jsou nutné.

Získejte počáteční odhady toho, co je třeba opravit nebo vyměnit. Pokud mají opravy hodnotu vyšší než polovina hodnoty nemovitosti odhadnuté podle daně, může být nutné upravit budovu podle kódu. Tato skutečnost sama o sobě radikálně mění, jak byste přistupovali k projektu renovace. Pokud renovace stojí příliš mnoho, možná budete chtít nemovitost prodat tak, jak je, jinému investorovi. Nebo byste mohli přestavět s veškerým luxusním vybavením, které nestojí za to dát poprvé.

Když jsou povodňové vody hluboké, očekávejte, že to vykuchá na 2x4.

Tamara Wilhite

Zahájit opravy

Zdokumentovali jste závažnost poškození. Provedli jste počáteční kroky k vysušení nemovitosti. Zjistili jste, zda se vyplatí začít s opravami, například to, zda vám bude povolena oprava nemovitosti, nebo její renovace stojí příliš mnoho. Nyní musíte přivést pomoc při provádění skutečné práce. Najímejte pouze dodavatele, kteří mají zkušenosti (a odborné znalosti) s řešením povodňových škod. Ověřte, zda se stejná odbornost rozšiřuje i na subdodavatele, kteří byli přivedeni na pomoc.