Daňové výhody druhého nebo prázdninového domu jako primárního domu vs. nájemné

Využijte možnosti odpočtu daně z druhého domu

Veřejná doména na Wikimedia Commons

Druhý dům má cenné výhody

Vlastnictví druhého domu nabízí mnoho výhod. Jednou z hlavních výhod je samozřejmě to, že vlastníte místo, kam můžete vy a vaše rodina a přátelé chodit a trávit tolik času, kolik chcete, aniž byste se museli starat o rezervaci hotelu nebo pronájmu. Další výhodou může být, že máte klidné místo k odchodu do důchodu. Může to být také investiční příležitost v podobě peněz z pronájmu. A konečně v neposlední řadě můžete mít nárok na některá daňová zvýhodnění tím, že budete vlastnit druhý domov.

Druhé domy mohou být skvělou investicí

CC-BY-SA-3.0 Wikimedia Commons

Jak IRS definuje domov

Mnoho typů konstrukcí lze považovat za domov. Internal Revenue Service (IRS) identifikuje dům jako dům, hausbót, mobilní dům, družstevní byt nebo kondominium. Dokud existují spací, kuchyňské a koupelnové vybavení, lze jej klasifikovat jako domov. Pokud jste majitelem domu, již víte o daňových výhodách vlastnictví svého primárního bydliště. Druhé domy mohou také získat daňové úlevy od IRS.

Ne se všemi druhými domy se zachází stejně, takže pokud vlastníte nebo plánujete koupit druhý dům, měli byste se určitě ujistit, že znáte základní daňová pravidla, která se dotýkají majitelů druhého domu.

Pokud je váš druhý domov vaším rekreačním domem (neprenajímáte ho)

Pokud svůj druhý domov využíváte pro osobní potěšení, lze vám obecně odpočítat úroky z hypotéky a daně z nemovitostí stejně jako v primárním bydlišti.

Úrok z hypotéky

Jako majitel domu již víte, že úrok z vaší první hypotéky na dům je odpočitatelný. Pokud svůj druhý dům používáte jako sekundární dům, kde část času bydlíte a neprenajímáte jej, pak je odpočitatelný také úrok z hypotéky na váš druhý dům. Můžete odepsat 100% úroku, který zaplatíte, až do výše 1,1 milionu dolarů dluhu zajištěného vaším prvním a druhým domem a použitého k získání nebo zlepšení vašich nemovitostí. Mějte na paměti, že tento odpočet činí celkem 1,1 milionu dolarů dluhu a ne 1,1 milionu dolarů na každý dům.

Daně z majetku

Na druhém domově můžete odečíst daně z nemovitosti. Ve skutečnosti si můžete odečíst daně z nemovitosti zaplacené z libovolného počtu domů, které vlastníte.

Pokud si pronajmete svůj druhý domov

Počet dní, kdy si pronajmete svůj druhý dům, je důležitý pro určení počtu daňových výhod, na které máte nárok. V zásadě platí, že pokud si pronajímáte svůj druhý dům na méně než 14 dní v roce, můžete s druhým domem zacházet stejně jako se svým primárním bydlištěm. Pokud si pronajmete svůj druhý dům na více než 14 dní v roce, pak IRS určí, že váš druhý dům je pronájem nemovitosti, která je zdaňována jinak než primární rezidence. Vezměte prosím na vědomí, že pokud nikdy nenavštívíte svůj druhý dům, bude klasifikován jako investiční nemovitost. Abyste mohli být považováni za osobní použití svého majetku, musíte použít svůj domov. Návštěvy, které provádíte při kontrole svého domu nebo při provádění oprav nebo údržby, se nepočítají jako osobní použití a váš druhý dům se stane investičním domem.

Doba pronájmu za rok = 14 nebo méně dní

Pokud si během roku pronajmete svůj druhý dům na 14 nebo méně dní, můžete získat prostředky bez daně. Nezáleží na tom, kolik si účtujete za nájem, nemusíte tuto částku požadovat IRS. Pokud si pronajmete svůj druhý dům na méně než 14 dní, bude s domovem zacházeno stejně jako s vaším osobním bydlištěm a stejně jako v případě primárního bydliště byste odečetli úroky z hypotéky a daně z nemovitosti.

Doba pronájmu za rok = více než 14 dní

Pokud pronajímáte svůj druhý dům na více než 14 dní, musíte nahlásit veškerý příjem z pronájmu, který obdržíte. Současně můžete odečíst náklady na pronájem včetně daní, pojištění, úroků z hypotéky, veřejných služeb, úklidu a oprav. Můžete si dokonce odečíst zásoby, jako jsou ručníky a prostěradla. Kromě toho můžete odepsat amortizaci, hodnotu ztracenou v důsledku opotřebení domu v průběhu času. Úkolem je určit, kam alokovat náklady mezi časem, kdy jste nemovitost použili pro osobní účely, a časem, kdy jste nemovitost pronajali. Chcete vést vynikající záznamy o datech, příjmech a výdajích. A najměte si daňového profesionála, aby správně přiřazoval zdanitelný a nezdanitelný příjem.

Klíčem k maximalizaci odpočtů je udržení ročního osobního využití vašeho prázdninového domu na méně než 15 dnech nebo 10% z celkového počtu dnů pronájmu, podle toho, co je větší. V takovém případě lze s prázdninovým domem zacházet jako s nájemným a odečítat srážky z pronájmu. Abyste svůj druhý dům považovali za pronajatý objekt, musíte se vyvarovat překročení limitu 10%. Abychom vám pomohli změřit maximální čas, který můžete svůj domov použít pro osobní potřebu, neměli byste svůj druhý domov v zásadě používat déle než jeden den každých 10 dní, kdy si ho pronajmete.

Chcete-li maximalizovat odpočty z pronájmu, musíte se aktivně zapojit do procesu pronájmu. To znamená pořádání schůzek s nájemci a stanovení podmínek nájemní smlouvy pro nájemce. A to je velmi důležité - musíte vlastnit alespoň 10% nemovitosti.

Přeměna vašeho druhého domu na primární bydliště

Strategií daňových výhod, kterou majitelé druhého domu používají, aby se vyhnuli placení daní z kapitálových výnosů při prodeji druhého domu, je přeměna jejich druhého domu na primární bydliště. Způsob, jak toho dosáhnout, je žít v druhém domově dva roky z předchozích pěti let před prodejem domu. To kvalifikuje prodej pro vyloučení z daní se ziskem až 250 000 $ pro jednotlivé podavače a 500 000 $ pro společné podavače.

Pro rok 2009 a pozdější roky platíte pravidelné 10% daně z kapitálových výnosů z části zisku, která odpovídá době, kdy jste dům po roce 2008 využívali jako rekreační dům.

Výpočet daní je komplikovaný

Váš daňový profesionál bude potřebovat všechny podrobnosti o tom, jak používáte svůj druhý domov. Tyto informace musí být soustavně shromažďovány a udržovány po celý rok, aby váš daňový odborník mohl přesně vypočítat váš upravený hrubý příjem a váš upravený upravený hrubý příjem. Matoucí? Opravdu je .

Turbo Tax vysvětluje odpočty daně z pronájmu nemovitostí

Zdroje

IRS má mnoho publikací, které vám pomohou porozumět základům vlastnictví druhého domu a tomu, jak se na vlastnictví vztahují daně. Další informace o vlastnictví, používání a prodeji vašeho druhého domu a daňových výhodách a nevýhodách najdete na adrese www.IRS.gov a vyhledáním následujících publikací.

Publikace č. 527 Pronájem nemovitostí k bydlení (včetně pronájmu prázdninových domů)
Publikace # 523 Prodej vašeho domova