Investice do rezidenčních a komerčních nemovitostí 101

Investice do nemovitostí

Nezainteresovaným se mohou investice do nemovitostí zdát zastrašující. První a jediný vpád do vlastnictví nemovitosti, který většina Američanů kdy udělá, je koupě domu - a to je dost náročné, aniž by to komplikaci komplikovalo! Koneckonců, kdo by se při správné mysli zaregistroval na více způsobů splácení hypotéky, poplatků za pojištění a nákladů na údržbu?

Jako odpověď vám stačí podívat se na historickou míru zhodnocení investic na realitním trhu (přibližně 9% ročně za posledních třicet pět let). ¹ To dává smysl, protože s růstem ekonomiky se vytvářejí pracovní místa. Vezměme si v úvahu, že americká populace před dvěma sty lety seděla na přibližně pěti milionech duší. Před sto lety v naší zemi žilo (přibližně) sedmdesát pět milionů lidí. Dnes se toto číslo více než zčtyřnásobilo a více než tři sta milionů lidí nyní nazývá USA domovem - a můžete bezpečně předpokládat, že většina z těchto lidí bude v určitém okamžiku potřebovat dvě věci: místo pro práci a místo žít! ^2,3 Mimochodem, obě tyto věci vyžadují nemovitost.

Obecně lze říci, že pokračující vytváření nových domovů a pracovních míst v naší zemi bude vyžadovat, abychom čerpali z omezené nabídky půdy, ke které máme přístup. Se snižováním množství (nabídky) této půdy, i když její potřeba roste (poptávka), ceny rostou stále výš. Pamatujete si, když jste byli na základní škole a učili se o expanzi Great Westward v roce 1800? V té době federální vláda doslova rozdávala půdu občanům, kteří souhlasili, že budou dál žít a pracovat na výměně. Mohli si dovolit být tak velkorysí, protože v té době nabídka půdy značně převyšovala poptávku po ní.

Tak tomu již není - a stejně jako u jiných omezených zdrojů - ceny budou i nadále růst, jak bude lidská populace růst, což bude pohánět spotřebu naší stálé dodávky zastavitelné půdy. Jako takový bude důvtipný jedinec vnímat nemovitosti jako zdravou investici. To však neznamená, že trh s nemovitostmi je imunní vůči výkyvům a pádům, kterým finanční trhy podléhají. Daleko od toho! Ve skutečnosti většina lidí, kteří nenaleznou úspěch v investování do nemovitostí, jsou ti, kteří přehnaně reagují na krátkodobé výkyvy a snaží se podle toho žonglovat se svými podíly.

Aby bylo možné plně využít potenciál zhodnocení investování do nemovitostí, je obvykle nutné kupovat a držet nemovitosti po mnoho let - dokonce i do důchodu a dále -, aby bylo možné překonat krátkodobé ztráty a využít výhod dlouhodobého zhodnocení. Navíc, i když je teoreticky pravda, že všechny ceny pozemků budou s růstem populace nadále růst, může to v některých případech chvíli trvat.

Nestačí tedy jednoduše koupit jakýkoli starý kus nemovitosti, pak se posadit a sledovat, jak vaše nemovitost zhodnocuje svoji hodnotu. Před nákupem musíte použít vyzkoušené a pravdivé metody pro posouzení hodnoty nemovitosti, abyste maximalizovali své šance, že se hodnota zvýší rychleji než jiné nemovitosti (relativně řečeno). Patří mezi ně: analýza místních realitních trhů a ekonomik, důkladné kontroly a hodnocení každé nemovitosti, kterou vážně zvažujete, a realistické výpočty pro očekávané toky příjmů versus odchozí výdaje.

Všechny tyto úvahy a další pojednáme v tomto vícedílném tutoriálu: Investice do rezidenčních a komerčních nemovitostí 101! V této splátce vysvětlím výhody a nevýhody nákupu nemovitosti za účelem rozšíření vašeho bohatství. Potom si povíme o některých nepřímých metodách investování do nemovitostí pro ty lidi, kteří se chtějí jen dostat do výnosů, které si trh v průběhu času užíval, ale kteří nechtějí řešit potíže, které jdou ruku v ruce - v ruce s tím, že jste pronajímatelem.

Ve druhé části Jak investovat do nemovitostí přímo uvedu podrobný přehled toho, co souvisí s investováním do tří hlavních typů nemovitostí: rezidenční nemovitosti, komerční nemovitosti a nezastavěný pozemek. V části 3, Ocenění nemovitostí a Analýza peněžních toků , se budeme zabývat zásadami, kterým musíte porozumět, abychom mohli prozkoumat žádoucí oblasti pro vaše investiční

činnosti v oblasti nemovitostí, jak provést správné ocenění a krok za krokem metoda pro stanovení peněžního toku (tj. příjem z pronájmu po odečtení výdajů).

Část 4 této série, Vyjednávání dohod a vyhýbání se podvodům při investování do nemovitostí , vám poskytne přehled o jemnějších bodech efektivního uzavření obchodu s nemovitostmi (nákladech), stejně jako základní informace o některých hrozných investicích do nemovitostí, kterým se vůbec musíte vyhnout náklady. Po přečtení této části budete připraveni identifikovat některé běžné „citronové pasti“ světa nemovitostí, stejně jako populární taktiku neetických kupujících a prodejců.

Takže bez dalších okolků vám dávám investici do rezidenčních a komerčních nemovitostí 101!

Investice do rezidenčních a komerčních nemovitostí 101

Co mají společného velká města jako New York, Los Angeles a San Francisco? Pro začátek jsou ceny nemovitostí ve všech prosperujících metropolích jedny z nejvyšších v okolí! Důvodem je to, že při srovnání s velkou poptávkou po ní je nabídka rozvinutelné půdy omezená. Proto je pravděpodobnější, že jak rezidenční, tak komerční nemovitosti se budou prodávat za prémii.

Naopak ceny nemovitostí na většině amerického Středozápadu nebo Jihu jsou mnohem nižší, protože existuje větší nabídka zastavěných pozemků (tj. Přemýšlejte „široce otevřené prostory“). To neznamená, že jste neviděli příjemnou míru zhodnocení investic do nemovitostí v těchto venkovských oblastech - stačí, abyste podle toho změnili svá očekávání. Například pokud zjistíte, že stav

místní ekonomika ve městě střední velikosti A - útulná malá vesnička přitulená někde v americkém srdci země - je zdravá a připravená se rozšířit, pak máte plné právo očekávat (dobře prozkoumanou a finančně zdravou) investiční nemovitost v této oblasti, kterou oceníte pěkně v průběhu času. Nemusí ovládat takové prémie, jaké byste od svého života očekávali od manhattanského městského domu, ale to je méně důležité než celkové zhodnocení vaší původní investice.

Pokrok, průmysl a produktivita mají pozitivní vliv na ceny nemovitostí a příležitostí (v mnoha oblastech) je mnoho pro inteligentní investory, kteří si přejí růst svých peněz. Pokud rozumíte tomu, jak analyzovat a vybírat investiční nemovitosti, je pravděpodobné, že budete moci najít nějaké užitečné nemovitosti ve vaší obecné oblasti. A i když ne - například pokud žijete v ekonomicky depresivním regionu - můžete stále investovat do nemovitostí nepřímo prostřednictvím REIT a vzájemných fondů REIT (probráno později).

Pros investic do nemovitostí:

1. Ocenění majetku a příjem z pronájmu

Existují dva způsoby, jak investoři do nemovitostí vydělávají peníze ze svých nemovitostí: zhodnocení v čase a / nebo výnosy z pronájmu od nájemců. Navíc, na rozdíl od jiných (jiných než důchodových) finančních cenných papírů, jako jsou akcie a dluhopisy, je zhodnocení majetku odloženo s daňovým odložením, dokud se investoři nerozhodnou prodat. Platbě daní se lze i přesto vyhnout, pokud se zisky z prodeje jakékoli nemovitosti k pronájmu použijí na nákup jiné nemovitosti k pronájmu. Jedná se o burzy Starker nebo burzy IRS Sekce 1031 .

Naštěstí, i když se investoři rozhodnou nepřevést zisky z prodeje nemovitostí na pronájem, je zdanění těchto zisků omezeno maximálně na patnáct procent - pokud by dotyčné nemovitosti byly drženy alespoň jeden rok. Tyto zisky jsou klasifikovány jako dlouhodobé kapitálové zisky a jsou zdaněny drasticky nižší sazbou než krátkodobé kapitálové zisky, které mohou být zdaněny až čtyřicetiprocentní sazbou. (Fajn!)

Má to však háček a spočívá ve způsobu, jakým IRS klasifikuje zisk dosažený z prodeje (neprováděcího) pronájmu nemovitosti. To znamená, že vláda nepočítá zisky z prodeje nemovitosti k pronájmu jednoduše jako prodejní cena minus kupní cena. Namísto toho se od

daně (tj. Za každý rok, kdy je nemovitost vlastněna) odečte odpisy (tj. Snížení hodnoty nemovitosti v průběhu času, zejména kvůli opotřebení), které investoři uplatňují ve svých daňových přiznáních. původní kupní cena a toto číslo se poté použije k určení celkového zisku z prodeje.

Řekněme například, že plánujete prodat nemovitost k pronájmu, kterou jste koupili před pěti lety, za 100 000 $. Za každý rok vlastnictví jste v daňovém přiznání požadovali odpisy 3 000 $, celkem tedy 15 000 $. Nyní si představte, že se vaše nemovitost za stejných pět let zhodnotila ročně o deset procent, takže celková hodnota vaší investice vzrostla na 110 000 USD.

Na první pohled by se mohlo zdát, že váš zdanitelný zisk je rovných 10 000 $ (110 000 $ - 100 000 $ = 10 000 $) - ale IRS to tak nevidí! V jejich očích by váš celkový zisk zahrnoval odpisy ve výši 15 000 USD, které jste uplatnili ve svých daňových přiznáních. Proto byste jim dlužili snížení zisku o 25 000 $, i když jste na prodeji skutečně vydělali pouze 10 000 $ (100 000 - 15 000 $ = 85 000 $

a 110 000 - 85 000 $ = 25 000 $). Jen pro návrat domů: patnáct procent z 10 000 $ je 1 500 $; zatímco patnáct procent z 25 000 $ je 3 750 $ - více než dvojnásobek původní částky!

Tento příklad samozřejmě nebere v úvahu zisk z příjmů z pronájmu po odečtení výdajů za toto pětileté období. Toto se označuje jako „peněžní tok“ a je hlavním určujícím činitelem v tom, zda bude pronájem nemovitosti užitečnou investicí. Peněžní tok je obvykle v prvních letech vlastnictví nemovitosti malý - pokud nebude na začátku provedena velká záloha (na hypotéku) - protože měsíční provozní zisky jsou pohlceny náklady na hypotéku, daně z nemovitosti, pojištění a poplatky za údržbu.

(Poznámka: Peněžní tok - příjem z pronájmu převyšující výdaje na nemovitost (např. Hypotéka, daně z nemovitosti, pojištění, údržba) - je podrobněji popsán v části 3 tohoto tutoriálu.)

V nejlepším případě investoři zvýší sazby nájemného na svých nemovitostech rychleji, než se zvýší jejich výdaje, čímž dosáhnou stálého zisku. To však nemusí být možné v době pomalého ekonomického růstu - nebo ještě hůře, v době recese. V takových případech mohou ceny pronájmu dokonce klesnout!

Starkerovy výměny

Výměny Starker nejsou vhodné pro kutily. Dohled nad procesem obvykle vyžaduje třetí strana a zisky z prodeje pronajatých nemovitostí jdou na vázaný účet. Kromě toho musíte identifikovat náhradní nemovitost do čtyřiceti pěti dnů a dokončit nový nákup do šesti měsíců. Většina lidí se rozhodne najmout si daňového poradce / právníka, který by jim pomohl s těmito nákupy při převrácení, aby se ujistil, že všechna jejich „i“ jsou tečkovaná a „t“ jsou překročena!

2. Pákový efekt

U nemovitostí si obvykle můžete půjčit osmdesát procent nebo více z (hodnoty) vaší investice, čímž ovládáte mnohem větší aktivum za zlomek ceny. Například pamatujte na hypotetickou vlastnost 100 000 $, kterou jste „zakoupili“ v předchozí části? Je pravděpodobné, že jste si nepředstavovali, že chodíte

do banky s kufříkem plným peněz, abyste místo koupili. (Vsadím se, že teď jste , že?) Spíše, pokud jste jako většina lidí, museli byste získat hypotéku, abyste zaplatili svou investici.

Archimedes: "Dej mi dostatek páky… a já pohnu světem !!"

Tradičně to znamená obrátit se na poskytovatele hypotéky s (alespoň) dvacetiprocentní zálohou - nebo v tomto případě 20 000 USD - a požádat věřitele o financování vašeho nevyrovnaného zůstatku. Tímto způsobem můžete převzít kontrolu nad skutečným aktivem ve výši 100 000 USD pouze za jednu pětinu kupní ceny. Pokud se hodnota vaší nemovitosti v průběhu času ocení, jak doufáte, pak máte příležitost vydělat si na své původní investici kromě peněz, které jste si půjčili, i peníze.

Pro ilustraci řekněme, že po několika letech držení výše zmíněné nemovitosti se hodnota nemovitosti zvýší na 120 000 USD. Pokud se rozhodnete prodat v tomto okamžiku, dosáhnete stoprocentní návratnosti své původní investice ve výši 20 000 USD (záloha, kterou jste složili za hypotéku), poté, co zaplatíte věřiteli dlužný zůstatek (120 000 - 80 000 $ = 40 000 $). Tento zjednodušený příklad samozřejmě předpokládá, že vaše nemovitost existovala v nějakém bizarním ohni během vašich let vlastnictví a že jste do hypotéky nezaplatili více, ani jste nezažili žádný pozitivní (nebo negativní) peněžní tok z příjmu z pronájmu. Předpokládá také, že v bizarním světě poskytuje IRS lidem volný přenos daní a transakční náklady spojené s nákupem a prodejem nemovitostí neexistují!

3. Dlouhodobé investování

Jednou z výhod dlouhodobého investování je snížené daňové zatížení, které vzniká v průběhu let držením cenných papírů a aktiv. Jak je uvedeno v předchozích částech, daně z prodeje nemovitostí vám mohou z vašich příjmů strhnout velkou část. Transakční náklady a různé poplatky spojené s nákupem a prodejem nemovitostí jsou také těžkopádné a mohou vás stát až patnáct

procent (nebo více) z celkové hodnoty nemovitosti.

Ve finančním sektoru existuje velký byznys v podávání zpráv o každém jednotlivém pohybu, který Market dělá, a síťově sponzorovaní pseudoanalytici s pronikavými výrazy „radí“ investorům, aby s jejich zběsilými pokusy nakupovat a prodávat vysoké. Stejně jako v případě investování do nemovitostí se ale častý nákup a prodej podílí na návratnosti investorů v podobě krátkodobého zdanění kapitálových výnosů, nemluvě o provizích makléřů a různých poplatcích za obchodování. Mnoho lidí, kteří vložili své peníze do finančních cenných papírů a nemovitostí, tyto úvahy nerozumí a nakonec jim chybí dlouhodobé zhodnocení, které trhy v průběhu času těšily (historicky v průměru 7% - 10% ročně), při současném krmení provizí poháněného stroje složeného ze špatných investičních rad, které prostupují naší společností.

Přestože se ceny na trhu nemovitostí neustále pohybují stejně jako ceny na akciovém trhu, neexistují síťové kanály, publikace, e-maily a textová upozornění věnovaná hlášení těchto změn. „Z dohledu, z mysli,“ jak se říká, a realitním investorům je poskytnut relativní klid, který přichází s ignorováním jemných - a upřímně řečeno - bezvýznamných - krátkodobých machinací tržních cen, v ve prospěch dlouhodobého růstu. Navíc, na rozdíl od akcií nebo dluhopisů, s nimiž lze obchodovat okamžitě, se potíže spojené s přípravou nemovitosti k prodeji snaží (nemluvě o časově náročné) a působí jako další překážka impulzivního prodeje.

Představte si například scénář, jako je ten výše, pouze nyní bizarní svět zahrnuje síťový televizní kanál, který informuje o aktuálních výkyvech realitního trhu: Real Estate Watch! Nedávný pokles navíc způsobil, že hodnota vašeho majetku klesla na 80 000 USD a uvidíte, že jste technicky vykompenzovali stoprocentní ztrátu původní investice (vaše

záloha ve výši 20 000 USD). V panice se rozhodnete prodat, než se věci „zhorší“, a nakonec obětujete své skutečné aktivum. Výsledkem je, že musíte skutečně zaplatit za prodej, abyste pokryli transakční náklady a poplatky za uzavření!

O několik měsíců později, poté, co se stalo na Real Estate Watch! při procházení kanálu si všimnete, že se trh odrazil. Hodnota vašeho bývalého majetku se vrátila tam, kde byla před poklesem! Ve slepé zuřivosti mrštíte dálkovým ovladačem televizoru na vaši plochou obrazovku a rozbíjíte jej. Pak si jako další urážku pamatujete, že nemáte peníze na nákup náhradní televize - už jste se koupali ve svém realitním podniku.

Protichůdné trhy

Jednou z výhod investování do nemovitostí je, že hodnoty nemovitostí se nepohybují synchronizovaně s trhem s akciemi a / nebo jinými typy aktiv, která byste mohli držet. To je výhodné, protože diverzifikované investiční portfolio vám může pomoci zajistit vaše ztráty, pokud se jednomu nebo více tržním sektorům daří špatně v hospodářském poklesu.

4. Přidání hodnoty vašemu majetku

Když investujete do společností nákupem akcií a dluhopisů - ať už přímo, nebo nepřímo prostřednictvím vzájemných fondů - není po tom už co dělat, kromě sedění a sledování vašich cenných papírů (snad) oceňovaných. Výjimkou by bylo, kdybyste náhodou vlastnili velké množství akcií v jedné konkrétní společnosti, což by vás opravňovalo k většímu vlivu na fungování této společnosti. Abyste však mohli převzít aktivnější roli ve svých investicích, nemusíte nutně být v pozici, abyste si mohli koupit kontrolní podíl ve společnosti Microsoft.

Důvěryhodní investoři do nemovitostí jsou často schopni identifikovat nemovitosti s povrchovými nedostatky a poté je kupovat se slevou pomocí důvtipných vyjednávacích schopností. To je zvláště atraktivní pro lidi, kteří mají rádi myšlenku vyhrnout si rukávy a investovat nějakou práci do svých investic, aby zvýšili tržní hodnotu. Na

trhu s nemovitostmi je spousta nemovitostí, které vyžadují nový nátěr, pozornost terénních úprav nebo prostě dobré čištění, jen čekají na investora se správným rozpoložením, aby použil trochu TLC!

Někteří investoři s talentem na domácí úpravy to berou ještě dále a záměrně hledají opotřebované nebo jinak zoufalé nemovitosti ke koupi, a to pouze za účelem jejich opětovného uvedení na trh. Tato praxe,

známá jako „převrácení“, může být lukrativní, je-li k ní přistupováno správně. Nedělejte však tu chybu, že skočíte do tohoto výklenku bez řádného pochopení ekonomických ukazatelů, které ovlivňují tvorbu cen na trhu s bydlením (podrobněji pojednáno

později), krátkodobé daně z kapitálových výnosů (diskutované výše) a transakční náklady spojené s prodej nemovitostí, stejně jako realistický odhad, kolik

opravy vás budou stát. Jinak byste mohli nakonec nalít svou krev, pot a slzy do jámy na peníze, která nemá šanci na slušný výnos!

Ploutve

Investorům do nemovitostí, kteří kupují nemovitosti v nouzi, které potřebují rozsáhlou rekonstrukci, pouze za účelem provedení těchto renovací za účelem opětovného prodeje nemovitosti se ziskem, se říká „ploutve“.

5. Konečná dodávka půdy

Pravděpodobně jste obeznámeni s ikonickým citátem Marka Twaina týkajícím se nemovitostí:

Je pravděpodobné, že jste o tom nikdy příliš nepřemýšleli, ale zvažte, že pan Twain žil během druhé poloviny devatenáctého století, kdy světová populace činila přibližně 1,6 miliardy. Abych to uvedl na pravou míru, v roce 2014 je celková světová lidská populace více než 7 miliard. Trvalo tedy více než dvě stě tisíc let, než populace dosáhla jedné miliardy, a za něco málo přes století jsme toto číslo šestkrát překonali!

Země je jen jedna věc, kterou lidé budou vždy potřebovat, a kromě kolonizace Marsu nebo Měsíce jsme docela hodně zaseknutí částkou, kterou jsme vždy měli. Spojte tuto pevnou nabídku s rychle rostoucí poptávkou a není těžké vnímat nemovitosti jako atraktivní investici. Lidé se navíc usazují relativně blízko u sebe a v přímé blízkosti robustní dopravní infrastruktury, včetně silnic, železnic a letišť.

Majetek nacházející se v prosperujících metropolitních oblastech - a na okolních předměstích -, který má malou zásobu rozvojové půdy, má tendenci mít nejvyšší prémie (a obvykle si toho váží nejvíce). Jak bylo uvedeno na začátku tohoto tutoriálu, ceny nemovitostí v místech, jako je New York City a San Francisco, jsou z těchto důvodů vysoké. To platí také pro ostrovy a ostrovní řetězce jako Havaj, Japonsko a Tchaj-wan.

East Midtown skyline, NYC

Nevýhody investování do nemovitostí:

1. Obrovský časový závazek

Investice do nemovitostí není žádná procházka parkem. Zjišťování stavu místní ekonomiky, zkoumání trendů v cenách bydlení a vyhledávání potenciálních nemovitostí vše vyžaduje čas. Pokud nedokážete před nákupem pečlivě pracovat, můžete velmi dobře skončit s citronem.

Pokud se navíc rozhodnete pronajmout svou nemovitost, musíte být připraveni převzít všechny odpovědnosti, které s sebou přináší pronajímatel. Vaše práce neznamená pouze najít spolehlivé nájemce a poté od nich každý měsíc získat šek. Musíte se také vypořádat s jakýmikoli problémy, které by mohli mít při pronájmu od vás, včetně všech problémů s údržbou.

Jste připraveni odpovědět na telefon ve 2 hodiny ráno, když se u vaší půjčovny rozbije nádrž na horkou vodu? Máte čas najmout si subdodavatele a dohlížet na opravy? Pokud ne, pak být pronajímatelem není pro vás.

I když je pravda, že pro řešení mnoha z těchto problémů si můžete najmout správce nemovitostí, stojí to peníze. Delegování odpovědnosti tímto způsobem vás navíc úplně nezastaví. Dolar se u vás stále zastaví - tj. Budete se muset odhlásit a dohlížet na jakékoli větší opravy.

2. NENÍ Avenue snadného bohatství

Už jste někdy viděli jednoho z těch nočních infomercialů, kde se nemoudrý mluvčí chlubí tím, jak vydělal miliony dolarů investováním do nemovitostí, pomocí tajné metody, které se lze naučit pouze zakoupením té či oné knihy, jak na to video nebo jiný exkluzivní produkt? … Samozřejmě, že máte! Tato země by prostě nebyla stejná bez standardního sortimentu hucksterů, kteří se živí tou americkou touhou rychle zbohatnout - s malým nebo žádným úsilím - zaměstnáním nějakého triku. Jako PT Barnum jednou (údajně) řekl:

Ale po pravdě řečeno, neexistuje žádná tajná metoda, jak dosáhnout hromady bohatství prostřednictvím investic do nemovitostí, kromě dobrého maziva pro lokty. Pokud si dáte čas na zkoumání nemovitostí, identifikaci potenciálních obchodů a průběh čísel k určení odhadovaného peněžního toku, budete lépe připraveni využívat výhod investování do nemovitostí než každý absolvent školy guru na první pohled! (K podrobnostem hodnocení vlastnosti se dostaneme později.)

3. Riziko

Investice do nemovitostí podléhají stejným rizikům spojeným s jinými druhy investic, jako jsou akcie, dluhopisy a podílové fondy. Jak již bylo zmíněno dříve, na realitním trhu se čas od času vyskytnou krátkodobé výkyvy a některé z nich nepříznivě ovlivní hodnotu vašich nemovitostí. Přestože se investoři do nemovitostí historicky těšili celkovým výnosům srovnatelným s těmi, které mají investoři na akciových trzích, předchozí výkonnost není zárukou budoucích výsledků.

Kromě toho, pokud máte v úmyslu pronajmout svůj investiční majetek, je důležité si uvědomit, že ani ti nejsvědomější nájemníci se nestarají o pronájem stejným způsobem jako vlastník. Nehody se stávají a jak každý, kdo má děti nebo domácí mazlíčky, ví, opotřebení je nevyhnutelným důsledkem obývání.

Nájemníci navíc nespadnou jednoduše z nebe a okamžitě obsadí vaše nájemní nemovitosti. Probíhá (někdy zdlouhavý) proces hledání spolehlivých a důvěryhodných nájemců, stejně jako nakládání s kaucemi, nájemními smlouvami a všemi dalšími byrokratickými detaily souvisejícími s naší spornou moderní existencí. Obzvláště pokud máte nemovitosti pro jednoho obyvatele (což může znamenat celou rodinu, ne doslova jen jednu osobu), mohou nastat situace, kdy nebudete mít vůbec žádné nájemce, a proto se musíte vyrovnat s hotovostním odtokem prázdné jednotky bez jakýkoli příjem z pronájmu k vyrovnání výdajů. (Au!)

Jednoduché investice do nemovitostí: Nákup domu a REIT

Když jste se poprvé učili plavat, jsem ochoten se vsadit, že jste hned neponořili hlavu nejprve do hlubokého konce a nenechali karty spadnout, kde mohou. Pravděpodobně jste

začali jako většina lidí: v dětském bazénu, předělaný v sortimentu barevných flotačních zařízení a pečlivě sledovaný pod dohledem rodiče nebo

instruktora. Jak jste získali sebevědomí a zkušenosti, flotační zařízení byla ignorována a nakonec jste se mohli pustit do hluboké vody sami

bez strachu o svůj život.

Podobně, pokud jste v oblasti nemovitostí nováčkem, není bezpodmínečně nutné, abyste okamžitě vyčerpali a koupili bytový dům s více jednotkami, abyste mohli těžit z investic do tohoto sektoru. Proč „namočit nohy“ (obrazně řečeno) s jedním nebo dvěma poměrně jednoduchými snahami o nemovitosti - koupí domu nebo investováním do realitních investičních fondů (známých jako REITs ) - místo toho? Ve skutečnosti mnoho osobních investorů nikdy nepřesune své působení na realitním trhu dále a není na tom vůbec nic špatného!

1. Koupě domu

Ať už to vědí nebo ne, každý majitel domu v Americe je investorem do nemovitostí. Navigace v komplexním procesu nákupu bydliště (např. Vyhledávání nemovitostí a zkreslení čísel, úspora zálohy a oslovení hypotečního věřitele) je v mnoha ohledech podobná nákupu rezidenční nebo komerční investiční nemovitosti. Kromě toho, jak majitelé domů splácejí své hypotéky a budují vlastní kapitál ve svých domovech - a doufejme, že se těší stálé míře zhodnocení - zvyšují své čisté jmění přesně stejným způsobem jako magnát v oblasti nemovitostí s desítkami investičních nemovitostí, i když na menší měřítko.

Navíc, pokud se v určitém okamžiku po řádku, který se rozhodnete přesunout, máte možnost převést svůj majetek na pronájem. Ani to však neuvažujte,

pokud nejste připraveni převzít všechny odpovědnosti, které s sebou přináší pronajímatel, jak již bylo řečeno dříve. Někteří majitelé domů si navíc mylně myslí, že se touto cestou vydali během depresivního trhu, aby před prodejem počkali na oživení cen bydlení. To je také obvykle špatný nápad, protože veškeré zisky z prodeje nemovitosti k pronájmu jsou ve většině případů zdaněny jako kapitálové zisky (pokud tyto zisky nejsou převedeny do jiné nemovitosti podobného druhu).

2. REITs

Realitní investiční trusty ( REIT) jsou organizace, které shromažďují investiční peníze a za tyto peníze poté nakupují rezidenční a komerční nemovitosti. Správa nemovitostí je poté za poplatek řešena společností REITs , přičemž zisky získané z nasbíraných nájemných a prodejů jsou převedeny na původní investory. Pokud se rozhodnete, můžete investovat do jednotlivých REIT , ale rozmanitější přístup je investovat do podílových fondů REIT .

Necíťte se špatně, pokud jste o REITs nikdy předtím neslyšeli - nedostávají hodně tisku. Nejsou jim věnovány žádné reality show a realitní makléři (včetně mnoha a mnoha knih napsaných realitními makléři) obvykle nevystoupí ani na REITs , protože to pro ně není výhodné. Důvodem je, že investice do REIT „ vyříznou prostředníka“ a mnoho realitních profesionálů je v

podstatě oslavovaných středních mužů a středních žen.

Realitní agenti, makléři a služby fungují jako prostředník pro kupující a prodávající nemovitosti a vydělávají si na živobytí provizí, kdykoli podnikají dvě strany (které spojily). Ale REIT jsou obchodovány na hlavních burzách cenných papírů stejně jako jiné finanční cenné papíry, a proto investoři k jejich nákupu nepotřebují služby realitních profesionálů. Pokud vůbec, váš makléř má větší zájem na tom, aby vás přesvědčil ke koupi akcií REIT - ale taktika makléřů a makléřských společností je zcela jiná diskuse!

Tři vysoce respektované podílové fondy REIT, které můžete v úvahu (v abecedním pořadí), jsou:

• Cohen & Steers Realty Shares Fund (symbol tickeru: CSRSX )
• Fidelity Real Estate Investment Portfolio (symbol tickeru: FRESX )
• Investiční fond Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) (symbol tickeru: VGSIX )

Každý z těchto fondů udržuje podíly v různých individuálních REIT , takže investoři nejsou zcela závislí na úspěchu jedné organizace, aby viděli návratnost svých peněz. Kromě toho veškerou práci související s výzkumem a nákupem akcií v jednotlivých REIT provádějí správci fondů, stejně jako veškerou práci související s průzkumem a nákupem investičních nemovitostí (nemluvě o správě těchto nemovitostí) provádějí REIT - takže vy doslova nemusíte dělat nic kromě investic a poté pokračujte ve svém životě! Nejlepší ze všeho je, pokud investujete do podílových fondů REIT prostřednictvím důchodového účtu, jako je tradiční IRA , nemusíte platit žádné daně ze svých příjmů, dokud nezačnete distribuovat!

Související práce hraběte:

• Koupě vašeho prvního domu: investice do budoucnosti
• Investice do vzájemných fondů pro začátečníky

Zdroje

1. Francis, JC a Ibbotson, RG Kontrastní nemovitosti se srovnatelnými investicemi, 1978 - 2004; str. 6-8. New York, NY a New Haven, CT (spolupráce): Dostupné prostřednictvím Morningstar Inc.; cca 2007 února

2. Hobbs, F. a Stoops, N. Demografické trendy ve 20. století; str. 75. Washington, DC: US ​​Census Bureau, Census 2000 Special Reports, Series CENSR-4; cca 2002.

3. Americké a světové populační hodiny. Washington, DC: Americké ministerstvo obchodu / Úřad pro sčítání lidu Spojených států; neustále se aktualizuje. Dostupné z:

Fotografické kredity

1. „Panoráma nemovitostí.“ Zdroj: philippaopao, CC-BY 3.0, via Deviantart. 2010 16. září Dostupné z:

2. „Neon Real Estate Sign.“ Zdroj: Chris Griffith, CC-BY 2.0, přes Flickr. 2009 10. ledna Dostupné z:

3. „Páčka Archimeda.“ Zdroj: Mechanics Magazine, Public Domain (tj. Tento obrázek byl vytvořen v USA před rokem 1923, a proto vypršela autorská práva: více informací), prostřednictvím Wikimedia Commons. Cca 1824. Dostupné z:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. „Medián a průměrné prodejní ceny nových domů prodaných v USA v letech 1963–2010 (měsíčně).“ Zdroj: Grafika vytvořená programem „Smallman12q“ na základě mediánu sčítání lidu v USA a průměrné prodejní ceny dat o prodeji nových domů, public domain (autor tuto grafiku zveřejnil jako public domain), prostřednictvím Wikimedia Commons. 2010 22. ledna. Dostupné z:

5. „East Midtown Skyline, NYC.“ Zdroj: Dimitry B., CC-BY 2.0, přes Flickr. 2011 12. května. Dostupné z: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. „Značky pro prodej nemovitostí.“ Zdroj: Mr. TinDC, CC-BY-ND 2.0, via Flickr. 2009 7. února Dostupné z:

7. „Housing Market Street Sign.“ Zdroj: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, přes Flickr. 2012 4. února. Dostupné z:

© 2020 Earl Noah Bernsby