Úvod do realitních investičních fondů (reit) a mistrů komanditních společností (MLP)

Tento článek usnadňuje porozumění REIT a MLP.

Trent Szmolnik

Co je to REIT?

Realitní investiční trust, nebo REIT, je společnost, která pomáhá financovat nemovitosti za účelem vytváření příjmů. Některé REIT také vlastní nemovitosti. REIT jsou velmi podobné podílovým fondům v tom, jak jsou modelovány, protože poskytují svým investorům tok příjmů se spoustou diverzifikace. REIT vyplácí akcionářům téměř veškerý příjem, který dostávají jako dividendy. Akcionáři reagují zaplacením daně z příjmu spojené s těmito dividendami.

REIT jsou pro lidi fantastickým způsobem, jak do svého portfolia přidat rozsáhlé nemovitosti, stejně jako by své peníze vložili do jiných průmyslových odvětví prostřednictvím nákupu akcií. Pokud si akcie během daného čtvrtletí vedou dobře, akcionář profituje ze zvýšené ceny akcií nebo z dividend. Totéž se děje s REIT. POKUD jejich investice v daném roce fungují dobře, mají z toho prospěch jejich akcionáři.

REIT se obchodují na hlavních burzách cenných papírů stejným způsobem jako běžné akcie, ale existují i ​​některé REIT, které jsou zcela soukromé a nejsou uvedeny na seznamu. Když mluvíme o REITs, mluvíme obvykle o REITs akcií nebo REITs hypotéky. Akciové REITs jsou navrženy tak, aby generovaly příjem prostřednictvím výběru nájemného z nemovitostí nebo prodeje těchto nemovitostí. Hypoteční REIT vydělávají peníze investováním do hypoték nebo cenných papírů souvisejících s hypotékami. Hypotéky jsou spojeny s komerčními i rezidenčními nemovitostmi.

V dnešní ekonomice hrají REIT v ekonomice hlavní roli. Jsou spojeny s tolika zařízeními, jako jsou byty, nemocnice, průmyslová odvětví, pečovatelské domy, nákupní centra, místa pro dlouhodobé skladování, bydlení pro studenty vysokých škol a mnoho dalšího. Studie konzultačních společností ukazují, že společnost REIT vlastní nemovitosti ve všech státech USA a ve více než 30 různých zemích po celém světě.

Ale jak se společnost kvalifikuje, aby byla klasifikována jako REIT? Musí do nemovitostí investovat minimálně 75 procent aktiv, která vlastní. Kromě toho musí 75 procent a více z jejich příjmů pocházet buď z nájemného získaného na jejich nemovitostech, úroku z hypoték, do kterých investují, nebo z nemovitostí, které prodávají.

REIT musí také akcionářům vyplatit 90 nebo více procent ze svého zdanitelného příjmu jako dividendy. Jedná se o daňové subjekty, které jsou spravovány představenstvem nebo správní radou. Musí mít alespoň 100 akcionářů a pět nebo méně akcionářů nesmí mít více než 49 procent akcií na trhu.

Co je MLP?

Masters Limited Partnership (MLP) je forma komanditního partnerství, které se obchoduje na akciovém trhu. Masters Limited Partnership má typy partnerů: komanditní partnery a generální partnery. Partneři s ručením omezeným jsou odpovědní za poskytování kapitálu MLP, přičemž také dostávají část peněžních toků MLP jako rozdělení výnosů. Mezitím je generální partner odpovědný za vyřizování záležitostí MLP, zatímco jejich plat je vázán na to, jak si účetní jednotka vede během jejich působení.

Z právního hlediska jsou partnerství definována jako MLP, když partnerství získá alespoň 90 procent svých peněžních toků z komodit, přírodních zdrojů nebo nemovitostí. MLP jsou zajímavou investiční příležitostí pro jednotlivce, protože poskytují daňové výhody komanditní společnosti a zároveň poskytují investorům likviditu nákupu do veřejně obchodovatelné společnosti. Daňové výhody odkazují na skutečnost, že společnost není povinna platit daně z peněz, které vydělají, ale dividendy přijaté podílníky jsou zdaněny.

Ve Spojených státech hrají MLP obrovskou roli v energetické infrastruktuře národa. MLP jsou odpovědné za přepravu, skladování a zpracování různých uhlovodíků, jako je ropa, zemní plyn, plynové kapaliny a další rafinované produkty. Představte si tyto MLP jako národní dálniční systém, kde auta platí „mýtné“, kdykoli cestují z jednoho státu do druhého. MLP zapojené do energetické infrastruktury dosahují stálého příjmu prostřednictvím mýtného placeného společnostmi, které potřebují přepravovat uhlovodíky ze zdroje k zákazníkovi.

Zajímavá je skutečnost, že příjem generovaný MLP nemusí nutně záviset na cenách ropy nebo zemního plynu během daného čtvrtletí nebo roku. I když se cena plynu skutečně sníží, mýtné na komoditě se nezmění - protože mýtné souvisí s dodaným objemem. Další výhodou pro MLP související s energií je zabudované zajištění inflace ve většině smluv o mýtném. Mýtné účtované za přepravu uhlovodíků se po několika letech zvyšuje, aby bylo možné držet krok s inflací v národní ekonomice.

Investice do REIT

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP je komanditní společnost vytvořená společností Cheniere Energy, Inc. Společnost působí prostřednictvím zkapalňování a opětovného zplyňování v terminálovém segmentu Sabine Pass LNG.

Rizika investování do REIT a MLP

I když se REIT i MLP liší ve způsobu, jakým jsou strukturovány, předpoklad obou je velmi podobný. Vyplácejí drtivou většinu svých výher svým akcionářům nebo investorům. REIT jsou ze zákona povinni poskytnout alespoň 90 procent svých výdělků akcionářům, což znamená, že během konkrétního čtvrtletí nebo roku jim zbývá jen velmi malý prostor pro vrtění. Když se daří dobře, mohou investoři zaznamenat významné dividendy. Pokud ale REIT projde špatným kouzlem, může to mít za následek úplné poprsí. A REIT spojené s hypotečními cennými papíry často snižují dividendy, které vyplácejí, když se zvyšují úrokové sazby nebo sazby hypoték rostou.

Investice REIT jsou vždy rizikem, když trh nemovitostí čelí poklesu. Je důležité, aby investoři vkládající své peníze do REITs pochopili, jak se daří realitnímu trhu v zemi. Při investování do MLP je důležité, aby investoři hleděli nad rámec vysokých dividend. Obecně se doporučuje hledat MLP s dlouhou historií dostatku hotovosti po ruce. U těchto MLP je mnohem méně pravděpodobné, že dojde k jejich rozbití.

I v případě REIT je dobré podívat se na historii výplat dividend, protože je to důležitější než jeden nebo dva roky s 15 nebo 16 procentním dividendovým výnosem. Někdy je způsob, jak jít s tím, že REIT vyplácí dividendový výnos sedm nebo osm procent po dobu deseti let, protože mají dobré výsledky v udržení svého úspěchu.

Cenový graf společnosti Realty Income Corporation (O).

Výhody REIT

Existuje několik hlavních důvodů, proč mohou investoři chtít vložit své peníze do REIT. Diverzifikace je obrovský bonus, protože REIT často vykazují malou korelaci s výkonem akciového trhu. A dividendy vyplácené REIT jsou obrovské ve srovnání s dividendami vyplácenými tradičními akciemi. Je také velmi snadné je koupit a prodat, což je atraktivní pro investory, kteří mohou chtít vlastnit REIT jen na krátkou dobu.

Statistická analýza ukázala, že mnoho burzovních obchodů REIT překonává S&P, Dow Jones a NASDAQ. Jsou také neuvěřitelně transparentní, protože musí dodržovat stejné regulační podmínky jako ostatní veřejně obchodované společnosti. Jejich finanční výkaznictví je také identické s firmou, která uvádí své akcie na trh.

Výhody MLP

Většina MLP nabízí výnos kdekoli od šesti do sedmi procent, zatímco každý rok také produkují stabilní a konzistentní peněžní toky. Distribuce hotovosti poskytovaná MLP je poměrně snadno předvídatelná, což je skvělé pro investory hledající stabilitu. Jelikož MLP nejsou zatíženi platbami daní, mají mnohem nižší kapitálové náklady než většina ostatních společností. MKP jsou schopny uskutečnit podnikání, které daňové subjekty nemusí považovat za proveditelné.

Zisk kapitálu je jednou z největších výhod přechodu společnosti na strukturu MLP. Namísto dvojího zdanění, které je pro podniky běžné, jsou MLPS zdaněny až po obdržení distribuce.

Daňové důsledky - MLP

MLP jsou zdaněny z návratnosti kapitálu, zatímco investoři se musí vypořádat s daňovým formulářem K-1, když vlastní MLP. Jedná se o komplikovaný nástroj pro přípravu daní, ale existuje spousta účetních nebo online daňových formulářů, které mohou pomoci učinit tento proces trochu méně náročným.

Dalším negativem MLP je, že se neúčastní IRA kvůli UBTI nebo nesouvisejícímu zdanitelnému příjmu z podnikání. MLP často generují tento typ příjmu prostřednictvím svých operací. Pokud jsou podíly, které máte, dostatečně velké na to, aby vyústily v daňový účet UBTI vyšší než 1 000 USD, možná budete muset platit daně z UBTI, i když je MLP umístěn na vašem účtu s odloženou daní.

MLP však přicházejí také s řadou daňových výhod. Pojďme sako, že jste v MLP zakoupili jednotky v hodnotě 100 000 $. Během prvního roku dostanete čtvrtletní distribuci 6 000 $. Na konci roku se dozvíte, že tyto distribuce činily celkem 6 000 $ a 5 000 $ amortizace. Odečtete 5 000 $ od 6 000 $, abyste získali částku, z níž zaplatíte daň - 1 000 $. Dokonce i když jste ve velmi vysoké daňové pásmu, která účtuje 50% daň, nakonec byste platili pouze 500 $ na dani z 6 000 $ z příjmu.

Daňové důsledky MLP lze lépe pochopit z pohledu návratnosti kapitálu a nákladů. Návratnost kapitálu je platba, kterou jistota, například REITs nebo MLPS, poskytuje investorovi z fondů, které nejsou odvozeny z jejich čistého příjmu. Cenová základna se vztahuje k původní ceně aktiva pro daňové účely, upravené o dividendy nebo rozdělení. Někdy se tomu říká daňový základ. Při placení daní mohou investoři určit svůj kapitálový zisk, který se vztahuje k rozdílu mezi nákladovou základnou a aktuální tržní hodnotou aktiva.

U MLP nemusíte hned platit daň ze svých podílů - místo toho je můžete odečíst od nákladového základu. Pokud ale prodáváte jednotky MLP, musíte z prodaných jednotek platit daně. Dlouhodobé držení MLP má tedy pro mnoho investorů smysl, protože mohou počkat, až jejich nákladová základna dosáhne 0 $, což znamená, že jejich daň je trvale odložena.

Daňové důsledky - REIT

I když vyhlídka na to, že REIT nebude účtována daň ze svých zisků, láká investory, musí si pamatovat, že daň z příjmu je splatná z dividend, které dostávají. Kromě toho se REIT musí vypořádat s majetkovou daní z různých podniků. U některých REIT může daň z nemovitostí tvořit až 25 procent provozních nákladů.

Dividendy vyplácené REIT jsou pro podílníka zdaněny jako běžný příjem. Existují však případy, kdy jsou dividendy považovány za kvalifikované dividendy, což má za následek daň z kapitálových výnosů. Drtivá většina akcionářů REIT zaplatí ze svých dividend pouze nejvyšší mezní sazbu daně. Ve skutečnosti lze některé z dividend vyplácených společností REIT kvalifikovat jako nezdanitelný výnos kapitálu, který odvádí daně z těchto jednotek, dokud nebudou prodány vlastníkem. Takové nezdanitelné platby nakonec sníží základ nákladů pro podílníka.

Investice do MLP

Existuje mnoho způsobů, jak investoři vkládat své peníze do MLP. Jeden z těchto způsobů je prostřednictvím ETF, nebo MLP fondů obchodovaných na burze. Fondy obchodované na burze jsou obchodovatelné cenné papíry, které sledují indexy, jako jsou komodity, dluhopisy nebo indexové fondy. Na rozdíl od podílových fondů obchodují ETF na burze.

ETF MLP jsou skvělým způsobem, jak investoři odnést některá z obchodních rizik spojených s nákupem jednotlivých MLPS a zároveň jim poskytnout daňové výhody spojené s fondy obchodovanými na burze. MLP ETF jsou však často poměrně drahé, na což si musí investoři dávat pozor.

Pokud se investoři nechtějí vrhnout na MLP ETF, mohou také zvážit podílové fondy, které drží MLP. Podílové fondy, které investují své peníze do MLP, umožní investorům odložit platby daní z rozděleného příjmu, dokud nebudou investice prodány. Tyto zisky lze kvalifikovat jako dlouhodobé zisky, což má za následek nižší daňovou sazbu než krátkodobé kapitálové zisky.

Podílové fondy jsou také skvělou volbou kvůli jejich spravované povaze. Pokud si správce podílového fondu vybere MLP, které mají být vloženy do fondu, může to významně snížit rizika těchto aktiv. Příliš mnoho investorů si myslí, že všechny MLP jsou vytvořeny stejně. I když investoři musí za tyto výhody platit udržovací poplatek, stojí za to zvážit jejich vzestup.

Zřeknutí se odpovědnosti

Tento článek slouží pouze pro informaci a vzdělávání. Nejedná se o schválení žádné konkrétní akcie pro fond. Před nákupem a prodejem akcií se poraďte se svým makléřem nebo finančním poradcem.