Jak zjistit odhadovanou platbu daně z úroků z jistiny a pojištění před zakoupením domu

Za normálních okolností odhaduje váš realitní nebo úvěrový agent jistinu, úrok, daň a pojištění vaší půjčky. Ale můžete to udělat také!

marleneb

Probuzení

V neděli ráno byly 2:00, kdy zazvonil telefon. "Ahoj?" Zvedl jsem telefon, sotva vzhůru. "Ahoj… Marlene? “ Volající na druhém konci linky nepoznal můj hlas. Groggie narušila mou řeč. Než však člověk pokračoval v mluvení, musel si být na druhém konci linky jistý, že jsem to já. "Ano. Tohle je Marlene. “ Potvrdil jsem a začal jsem být úplně vzhůru, když jsem poznal, že hlas na druhém konci linky je klient. Moje oči zahlédly čísla LCD na nočních hodinách hrdě zobrazujících denní dobu. Najednou si uvědomuji, že je směšná hodina telefonovat s kýmkoli, a ještě směšnější být telefonovat s klientem. "Marlene, to je Joe." (Název byl změněn, aby chránil nevinné.)

Proč Joe volal svému realitnímu agentovi ve 2:00 ráno, ptáte se? No, protože dříve (den předtím) jsme byli s Joeem venku a dívali se na nemovitosti. Joe se rozhodl, že se mu některá z nemovitostí líbí, a chtěl vědět, jaké by byly jeho měsíční platby, kdyby na tuto nemovitost učinil nabídku, a tak Joe zavolal svému realitnímu agentovi - mě. Nakonec jsem Joeovi řekl, že kdyby potřeboval více informací o některé z nemovitostí, mohl by mi zavolat. Nevěděl jsem, že jsem měl poskytnout odmítnutí odpovědnosti, že by mi Joe neměl říkat v bizarních dobách, navíc u mě doma.

Pro hlubší prozkoumání PITI a toho, co PITI znamená pro kupujícího, si prosím přečtěte můj článek s názvem „Jistina, úroky, daně a pojištění - nejdůležitější číslo, které kupující potřebuje znát“.

Joe chtěl vědět o své hlavní úrokové dani a pojištění

Moje zkušenost s Joeem mě přiměla si uvědomit, že i když nemusím být vzhůru po celou dobu přemýšlení o koupi mého prvního domu, moji klienti na to mysleli celé hodiny. Vstal jsem a rád jsem dal Joeovi informace, které potřeboval, ale toto volání mě přimělo ukázat klientům, jak získat informace, které potřebují, mimo pracovní dobu.

Joe přemýšlel o nabídce 200 000 $ na dům, který viděl, a chtěl vědět, jaké budou jeho měsíční platby. Joe chtěl vědět, jaké by byly jeho jistina, úroky, daně a pojištění, nebo PITI, kdyby dal na dům 40 000 dolarů.

Jako realitní a úvěroví agenti neočekáváme, že kupující vypočítají PITI, ale je dobré jim ukázat, jak to udělat, pro případ, že by to chtěli udělat sami.

Typ půjčky

S největší pravděpodobností jste získali kvalifikaci pro půjčku, a proto vám váš realitní agent nebo úvěrový agent již mohl navrhnout typ půjčky pro váš nákup.

Snadný způsob výpočtu PITI

U každého prvku výpočtu PITI vám ukážu nástroj nebo vzorec, který se má použít, a kde hledat informace, které potřebujete k výpočtu PITI.

Nejprve musíte vědět, jaký typ půjčky použijete na koupi svého domu. Tyto informace pocházejí od vašeho věřitele. Existuje mnoho druhů půjček. Nejběžnější typy půjček pro kupce domů jsou vysvětleny zde:

• Amortized Loan je splátkový plán, který se skládá jak z jistiny, tak z úroku. Platby jsou obvykle rozděleny na stejné částky po dobu trvání půjčky. Vaše konečná splátka půjčky bude v podstatě stejná jako vaše první splátka půjčky po celou dobu trvání půjčky.
• Úvěr pouze na úroky je platební plán, který pokrývá pouze úrokovou částku jistiny. U půjček s úrokem platíte pouze úroky z půjčky, takže vaše měsíční splátky nesnižují zůstatek jistiny. Jistina je splácena na konci doby trvání půjčky.
• Částečně umořená půjčka je splátkový plán, kdy se úvěr po dobu trvání úvěru plně neodepisuje, takže na konci doby platnosti úvěru existuje zůstatek zásady, kterou budete muset zaplatit. Zůstatek na konci půjčky se označuje jako splátka balónem.

Pokud nevíte, jaký typ půjčky budete používat, a chcete pracovat na vlastní tvorbě odhadu, můžete v rámci tohoto cvičení bezpečně předpokládat, že budete používat splácenou půjčku.

Jistina a úroky

Pro výpočet jistiny a úroků z půjčky budete muset použít finanční kalkulačku. Vzhledem k tomu, že se finanční kalkulačky liší v tom, jak se používají, velmi vám doporučuji použít online finanční kalkulačku, která pro vás vypočítá jistinu a úrok. Téměř každá online banka nebo hypoteční společnost má online finanční kalkulačku, která dlužníkům pomáhá vypočítat jistinu a úrok z jejich navrhované půjčky. Online finanční kalkulačka, kterou jsem považoval za nejjednodušší, najdete na ZimpleMoney.com. Tato webová stránka je uživatelsky přívětivá a umožňuje vám zobrazit tyto informace, aniž byste museli zadávat osobní údaje.

Abyste mohli používat online finanční kalkulačku, musíte mít po ruce následující informace:

• Částka půjčky (Částka, kterou si půjčíte na koupi domu.)
• Úroková sazba (Váš úvěrový agent vám možná již řekl, o co se jedná. Pokud ne, navštivte web svého věřitele a zjistěte pravděpodobnou úrokovou sazbu pro daný den.)
• Typ půjčky (například: amortizovaná, pouze úroková nebo částečně amortizovaná)
• Termín zapůjčení (v měsících nebo letech)
• Provedené platby (například: měsíčně, čtvrtletně nebo ročně)
• Datum zahájení úroku (U půjčky s pevnou úrokovou sazbou je to datum, kdy půjčku obdržíte. U ostatních půjček budete tyto informace potřebovat od svého věřitele.)
• Datum zahájení platby (Toto je datum, kdy provedete první platbu.)

Příklad: Principal and Interest using ZimpleMoney.com

Příklad výpočtu jistiny a úroků použitý na ZimpleMoney.com.

Vložte své vlastní informace odpovídající vašemu scénáři platby domu.

Termín zapůjčení	Hodnota
Částka půjčky	160 000 $
Úroková sazba	4,5%
Typ půjčky	Amortized
Termín zapůjčení	30 let
Platby provedeny	Měsíční
Vypočítat úrok z	1. listopadu 2013
Datum zahájení platby	1. listopadu 2013

U výše uvedeného scénáře byly následující informace výsledkem po použití online finanční kalkulačky ZimpleMoney.com:

1. Periodická (měsíční) platba: 807,66 USD
2. Konečná platba: 807,66 USD
3. Termín splatnosti: 1. 10. 1943

Pokud pracujete s realitním agentem, váš realitní agent vám možná již poskytl představu o tom, jaká je sazba daně z nemovitosti pro oblast, kterou hledáte ke koupi domu.

Daň

Daň je daň z nemovitosti, kterou budete muset každý rok platit výběrčím daní. Můžete odhadnout své měsíční daně z nemovitosti, ale nejprve musíte vědět, jaká je sazba daně z nemovitosti pro oblast, kde si chcete dům koupit. Každé město, kraj a stát je jiné, takže před výpočtem výše daně z nemovitosti budete muset tyto informace nejprve zjistit.

Chcete-li zjistit, jaká je daň z nemovitosti pro dům, musíte nejprve mít adresu nemovitosti. Potom existuje několik způsobů, jak zjistit sazbu daně z nemovitosti pro tuto nemovitost.

Výpočet měsíční platby daně:

(Sazba daně X Hodnota nemovitosti) ÷ 12 = Měsíční platba daně

Přejděte do kanceláře krajského posuzovatele nebo kanceláře zapisovače, kde se dům nachází. Úředník může vyhledat adresu a poskytnout vám informace osobně. Nebo vám mohou zaslat informace poštou. Některé země mají daňové záznamy online, takže je možné tyto informace získat online.

Chcete-li zjistit online sazbu daně, nejrychlejším způsobem je přejít na Google a zadat název kraje a slova „sazba daně z majetku kraje“. Poté procházejte výsledky stránky a hledejte stránku, která obsahuje informace o hodnocení .

Nyní, když máte sazbu daně z nemovitosti:

Vynásobte tuto sazbu kupní cenou a poté vydělte výsledek 12, abyste získali měsíční hodnotu. V této fázi bude kupní cena pouze odhadem, protože jste ve skutečnosti ještě nabídku domu neprovedli.

Vypočítejte měsíční pojištění majitele domu

(0,0050 X hodnota nemovitosti) ÷ 12 = měsíční pojištění majitele domu

Pojištění

Pojištění majitele domu

Pojištění majitele domu, nazývané také pojištění nebezpečí, je pojištění, které platíte v případě poškození domu, například při zemětřesení, požáru, povodni a krádeži. Pro odhad měsíčního pojištění majitele domu budete potřebovat hodnotu nemovitosti. V tomto případě je to cena, kterou odhadujete, že si koupíte dům. Poté tuto hodnotu vynásobte 0,0050. Výsledek vám poskytne přiměřenou aproximaci ročních nákladů na pojištění pro domácnost. Poté vydělte výsledek 12 a získejte měsíční údaj.

Soukromé pojištění hypotéky (PMI)

Pokud dáváte 20% nebo více peněz na nákup svého domu, nemusíte počítat soukromé pojištění hypotéky. Pokud však na koupi svého domu dáváte méně než 20%, musíte si spočítat soukromé pojištění hypotéky.

Odhad soukromého pojištění hypotéky je trochu složitý. Část výpočtu je založena na úvěru k hodnotě a na jakémkoli druhu odkupů nebo jiných složitostech vašeho úvěru.

Půjčka k hodnotě

Úvěr k hodnotě se týká výše úvěru ve srovnání s hodnotou domu. Je to uváděno v procentech. Například pokud dáte na dům 20%, hodnota půjčky k hodnotě bude 80%; podobně, pokud dáte 5% na dům, hodnota půjčky k hodnotě by byla 95%. Vypočítejte úvěr na hodnotu vydělením částky půjčky hodnotou nemovitosti.

Příklad: Pokud dáte 40 000 $ v hotovosti na nákup domu v hodnotě 200 000 $, půjčka bude 160 000 $. 160 000 $ ÷ 200 000 $ = 80%.

Jakmile budete mít půjčku k hodnotě, budete muset použít graf PMI ke generování spolehlivého odhadu. Tuto tabulku najdete online. Web vašeho věřitele pravděpodobně obsahuje graf PMI, který můžete použít.

Spočítejte si měsíční soukromé pojištění hypotéky

(0,0052 X výše půjčky) ÷ 12 = měsíční soukromé pojištění hypotéky

Ale pojďme to zjednodušit

Jen kvůli generování odhadu mi dovolte uvést funkční číslo. Mějte na paměti, že toto číslo je pouze orientační. Pro přesnější obrázek budete muset požádat svého věřitele o „skutečné“ číslo.

Použijme tedy 0,0052 jako sazbu PMI bez ohledu na hodnotu úvěru. Pomocí této sazby vypočítejte PMI vynásobením sazby PMI částkou půjčky a poté vydělte výsledek 12, abyste získali měsíční hodnotu.

Stručná tabulka nástrojů a vzorců

Následující tabulka je kompilací prvků potřebných k výpočtu jistiny, úroků, daní a pojištění. Poskytuje se pro snadné použití při výpočtu PITI.

Použijte prosím informace s předpokladem, že výsledky přinesou odhad vašich měsíčních plateb. Chcete-li získat přesné informace, budete se muset poradit se svým úvěrovým agentem.

Stručná tabulka nástrojů a vzorců

Tento graf poskytuje snadnou referenci pro nástroje a vzorce používané při výpočtu odhadu pro jistinu, úroky, daně a pojištění.

Prvek PITI	Vzorec pro měsíční platby	Kde najít informace
Principal & Interest	Použijte online finanční kalkulačku	ZimpleMoney.com
Daň	(Sazba daně X Hodnota nemovitosti) ÷ 12 = Měsíční daně	Obraťte se na kancelář krajského daňového poradce nebo na Google „Najít sazbu krajské daně“.
Pojištění majitele domu	(0,0050 X hodnota nemovitosti) ÷ 12 = měsíční pojištění majitele domu	Použijte 0,0050. Toto číslo se hojně používá v hypotečním průmyslu.
Soukromé pojištění hypotéky	(0,0052 X výše půjčky) ÷ 12 = měsíční soukromé pojištění hypotéky	Získejte sazbu PMI od svého věřitele nebo vyhledejte graf PMI na webových stránkách svého věřitele. Mezitím použijte 0,0052.

Finanční kalkulačky

Finanční kalkulačky usnadňují nalezení vaší měsíční platby.

marleneb

Použití finanční kalkulačky k nalezení PITI

Pokud jste opravdu ambiciózní, můžete použít finanční kalkulačku k určení PITI bez použití mnoha vzorců. Je to trochu náročné, ale kalkulačky přicházejí s uživatelskou příručkou a navíc jsou zde vynikající online návody. V následujícím videu s názvem Jak vypočítat splátku půjčky uvidíte, jak najít splátku hypotéky pomocí finanční kalkulačky BA II Plus společnosti Texas Instrument. Podle mého názoru je BA II Plus nejlevnější a nejjednodušší finanční kalkulačka.

Finanční kalkulačka společnosti Texas Instruments

Ano! Můžete si vypočítat svou vlastní měsíční splátku hypotéky

Nyní, když víte, jak vypočítat odhadovanou jistinu, úroky, daň a pojištění - vaši měsíční splátku hypotéky na dům, který uvažujete o koupi, zní otázka: „Proč byste to chtěli udělat?“ Ach, já vím… takže nemusíte budit svého agenta ve 2:00 ráno. Chápu to!

„Informace o nemovitosti; jasné a jednoduché!“

Marlene Bertrand je Broker / REALTOR®.

Kalifornie úřad pro realitní licence. # 01056418.