Jak nakupovat nemovitosti za méně než 100 $ pomocí reits

Chance Cox z Pixabay

Jak začít investovat do nemovitostí s REIT

Existuje mnoho způsobů, jak investovat do fyzických nemovitostí, přesto většina z nich zahrnuje velké částky peněz a zavazuje se k jedné velké investici najednou. Pro většinu lidí je jejich domov jejich největší investicí do nemovitostí a pro mnohé to může být dost starostí. Pokud hledáte více investic do nemovitostí nebo diverzifikaci svého současného portfolia, možná jako součást svého Roth nebo tradiční IRA, existuje několik skvělých možností, které vám umožní vlastnit fyzickou nemovitost bez potíží se správou této nemovitosti.

Jedním ze způsobů je investiční fond Real Estate Investment Trust (REIT). REIT je společnost, která musí v USA splňovat následující kritéria:

• Společnost REIT investuje nejméně 75% svých celkových aktiv do nemovitostí, hotovosti nebo amerických pokladen.
• Nejméně 75% svého hrubého příjmu získává z inkasa nájemného, ​​z úroků z hypoték, které financují nemovitosti, nebo z prodeje nemovitostí.
• Každoročně vyplácí akcionářům nejméně 90% svého zdanitelného příjmu formou dividend.
• Uznává se jako subjekt, který je zdanitelný jako společnost.
• Je řízen správní radou a / nebo správci.
• Má nejméně 100 akcionářů.
• Ne více než 50% akcií REIT je v držení pěti nebo méně jednotlivců.

Pro mě jako investora je možná jednou z nejatraktivnějších věcí společnosti REIT dividendy, které vyplácejí, a také zhodnocení kapitálu, což je hodnota akcií, která časem roste.

Podle Zachova výzkumu činil průměrný roční výnos z REIT za čtyřicetileté období 1972 až 2012 8,09%. Pro mě to není vůbec špatný záznam. Každá investice samozřejmě má rizika a během finančního zhroucení roku 2009 poklesly akcie některých REIT přes noc o více než 50%. Pokud jste tehdy byli jako já a byli jste jedním z těch investorů REIT, bylo to těžké spolknout. Pokud byste se však drželi svých akcií, viděli byste, jak se cena vrátila na úroveň před pádem a poté v posledních několika letech nadále rostla a vydělala dividendy.

Jaké druhy REIT existují?

Pokud jsem vzbudil váš zájem a chcete investovat do své vlastní malé říše nemovitostí, pak existuje spousta možností. V mnoha případech se jednotlivé společnosti REIT zaměřují například na jeden nebo dva sektory, lékařské ordinace a nemocnice. Jiní si mohou koupit pouze nemovitosti, ve kterých jsou umístěny věže mobilních telefonů, nebo sklady používané při distribuci produktů nebo k uskladnění farem počítačových serverů. Existují bydlení REIT, které vlastní bytové komplexy a nájemní domy, stejně jako ty, které vlastní nákupní centra a dokonce i venkovní reklamní cedule. Může být téměř ohromující pokusit se vybrat odvětví, ve kterém se cítíte nejlépe, protože každý z nich nese svou vlastní sadu rizik.

Aby se diverzifikace usnadnila, existují ETF nebo burzovní fondy, které se prodávají na hlavních akciových trzích a které samy obsahují akcie řady společností REIT. Jeden z mých oblíbených ETF je jeden od Vanguard, Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Má velmi rozumný poměr výdajů 0,12% a ke dni 20/20/2020 měl průměrný desetiletý výnos přes 8%. Ke dni, kdy jsem napsal tento článek, bylo možné zakoupit podíl VNQ za 86,76 USD.

Bariéra pro vstup do tohoto typu investování do nemovitostí je velmi nízká, zejména nyní, když online makléřské společnosti, jako je Charles Schwab, vyloučily všechny poplatky za nákup a prodej akcií. V některých případech je částka za otevření účtu zprostředkování pouhých 100 $. Pokud jste dosáhli příjmu nebo máte manžela, který to dělá, možná budete moci investovat mezi $ 5 000 až 7 000 $ do Roth IRA a pak nikdy nebudete platit žádné další daně z příjmu a zhodnocovat cenu své investice. V mém případě investuji do ETF prostřednictvím mé Roth IRA. Je to, jako byste platili daň pouze za semeno a poté mohli po zbytek svého života sklízet ovoce ze stromu, který vyrostl z této daně z osiva.

Může to znít dobře, ale je to nejlepší způsob, jak investovat všechny své peníze? Většina finančních odborníků by nedoporučovala dávat všechna svá vejce do jednoho košíku a místo toho vám doporučuje diverzifikovat své úspory nebo odchod do důchodu prostřednictvím řady investic, jako jsou dluhopisy, akcie, bankovní CD a dokonce i fyzické zlato. S blížícím se důchodovým věkem by vaše investiční strategie měla být ještě konzervativnější, protože máte méně času na vyrovnání ztrát na trhu.

Každý investiční scénář je jiný a někteří poradci navrhují, aby alespoň 10% portfolia bylo investováno do nemovitostí. Toto procento je podobné mým vlastním podílům v REIT a REIT ETF.

Jak se REIT srovnává se skutečnou nemovitostí jako investicí?

Je nesmírně těžké porovnat investování do REIT nebo REIT ETF s nákupem fyzické nemovitosti. Pro mnoho důvtipných investorů může být vlastnictví vlastního majetku mnohem lukrativnější záležitostí. Pokud jste schopni použít na financování nemovitosti jen malou část svých vlastních peněz a poté ji pronajmout za částku, která splácí danou hypotéku každý měsíc spolu s náklady na údržbu, budete mít úplně jiný výsledek, než kdyby investovali byste stejnou částku do REIT. Na konci hypotéky by vaši nájemníci zaplatili lví podíl na nákladech vaší investice, minus jakékoli výdaje, které jste měli, včetně vašeho času.

Toto srovnání, REIT versus fyzická nemovitost, je srovnáním mezi jablky a pomeranči. Přesto je to na finančních stránkách, jako je „The Motley Fool“, hodně proměněno v článcích s názvy jako „REIT's vs. Owning Your Own Real Estate“. Zatímco v mnoha případech můžete koupit nemovitost sami, rizika nejsou stejná pro obě aktiva a jednoduše nejsou přímo srovnatelná. Například váš místní trh s nemovitostmi může být způsoben zásadní korekcí, například opravou způsobenou odchodem místního zaměstnavatele z města, nebo možná nemáte smůlu a získáte nájemce, kteří opakovaně způsobují nákladné škody na vašem pronájmu. (Byl jsem tam a musel jsem se s tím vypořádat sám.) Vaše odměny i rizika se soustředí, když vlastníte své vlastní nemovitosti.

Fond Vanguard, který jsme zmínili, VNQ, vlastní více než 180 různých REIT, které zase mohou vlastnit stovky různých nemovitostí rozmístěných po stovkách měst a států. Pokud by došlo k útlumu v jedné oblasti nebo pokud by nájemce někde přestal platit, důsledky pro vaši investici by nebyly tak hrozné, jako kdybyste vlastnili skutečný majetek.

Nejsem proti vlastnictví nájemního majetku; Jsem pro to moc a měl jsem své vlastní příjmové vlastnosti. V tomto bodě svého života však již nevlastním žádné nájemné a už nemám touhu vybírat nájemné od nájemců s pozdní platbou, nebo si dělat starosti o stav střechy, HVAC nebo ohřívače vody. Také kvůli krizi COVID-19 zavedlo město, kde žiji, Austin, TX moratorium na vystěhování na několik měsíců. I když hluboce sympatizuji s lidmi žijícími v těchto domech a neschopnými platit nájemné, sympatizuji také s pronajímateli, z nichž mnozí jsou malí investoři, kteří sami mohou mít potíže se splácením hypotéky na nemovitosti, kde žádné nevyzvedli nájemné za měsíce.

Pro svůj klid v duši jsem se rozhodl starat se o svůj důchodový fond diverzifikovaný mezi několik různých tříd aktiv, včetně REIT ETF, než abych musel jednat s nájemníky. Pokud chápete rizika a chcete jiný způsob, jak diverzifikovat své investice, můžete zvážit přidání REIT a REIT ETF do svého vlastního portfolia. Stejně jako u jakékoli investice se před jakýmkoli rozhodnutím nejprve poraďte se svým investičním profesionálem.

Prameny

Zdroje pro tento článek zahrnují:

Investopedia, Zacks Research,

© 2020 Nolen Hart