Obsah:
- Druhy Foreclosures
- Nesoudní uzavření trhu
- Soudní uzavření
- Kombinované uzavření
- Jak se vyhnout uzavření trhu
BEZPEČNOST DOMÁCNOSTI © Kirsty Pargeter - Dreamstime.com
Druhy Foreclosures
Používaný typ uzavření trhu závisí na typu dluhu, který dlužíte. V Texasu existují tři typy zabavení:
- Nesoudní uzavření trhu: používá se, když majitel domu nesplácí půjčku použitou na nákup domu
- Soudní uzavření: používá finanční úřad k výběru daní dlužných z nemovitosti
- Kombinované uzavření: používá se, když majitel domu nesplácí půjčku na vlastní kapitál nebo půjčku používanou k placení daní z nemovitosti
Nesoudní uzavření trhu
Soudní exekuce jsou nejběžnějším typem exekucí v Texasu. Používají se, když byla splacená půjčka získána na nákup nebo refinancování domu. Jak název napovídá, mimosoudní uzavření trhu umožňuje věřiteli uzavřít nemovitost bez účasti soudu nebo soudce. To znamená, že pokud majitel domu nesplácí úvěr na koupi, musí věřitel poskytnout osobě pouze zákonem požadovaná oznámení o zahájení procesu uzavření trhu. Následuje přehled kroků, které jsou součástí soudního uzavření trhu.
Krok 1: První upozornění
Jakmile je půjčka v prodlení, musí věřitel poslat majiteli domu dopis doporučenou poštou s oznámením, že na vyléčení selhání má alespoň 20 dní, a pokud tak neučiní, způsobí, že věřitel celý dluh urychlí. Tento ověřený dopis se nazývá oznámení o prodlení a úmyslu dluh urychlit.
Krok 2: Druhé upozornění
Pokud majitel domu nevyléčí selhání během 20denní odkladné lhůty, zašle věřitel druhý dopis doporučenou poštou s oznámením, že dluh byl zrychlen a že nezaplacení celého zůstatku půjčky bude mít za následek prodej domu. Tento ověřený dopis se nazývá oznámení o prodeji a zrychlení dluhu . Specifikuje podrobnosti o uzavření prodeje, jako je datum, čas a místo prodeje. Věřitel musí provést prodej k datu a času uvedenému v oznámení, jinak bude muset věřitel zahájit celý proces znovu (první oznámení, druhé oznámení atd.).
Krok 3: Prodej uzavření trhu
Exekuční prodej se koná první úterý každého měsíce. Koná se v zařízení určeném okresním soudem. Ve většině případů se dům prodává za částku nižší, než kolik dluží. V takovém případě má věřitel až dva roky od data prodeje, aby vlastníka domu za tento rozdíl žaloval. Tento typ civilního obleku se nazývá žaloba na nedostatek . Je také důležité si uvědomit, že po mimosoudním uzavření trhu pro majitele domů neexistuje právo na vykoupení . To znamená, že majitel domu si po prodeji nemůže svůj dům koupit zpět.
Soudní uzavření
Soudní exekuce se používá, když majitel domu neplatí daně z nemovitosti. Daňový úřad musí podat žalobu v kraji, kde se nemovitost nachází, aby mohla být nemovitost prodána, aby mohla zaplatit dlužné daně. Proběhne slyšení, během něhož musí finanční úřad prokázat, že daně jsou ve skutečnosti splatné. Je-li takový důkaz poskytnut, soudce podepíše příkaz k uzavření trhu a nemovitost bude prodána při uzavření trhu. Exekuční prodej se koná první úterý každého měsíce a koná se v zařízení určeném okresním soudem. Na rozdíl od mimosoudního uzavření mají majitelé domů, kterým bylo zabráněno prostřednictvím soudního uzavření, omezené právo na vykoupení . To znamená, že mají až 2 roky po uzavření trhu, aby zaplatili dlužné částky a získali svůj majetek zpět.
Kombinované uzavření
Kombinovaná zabavení se používají za velmi omezených okolností. Nejčastěji se například používají, když majitel domu nesplácí úvěr na bydlení nebo půjčku používanou k placení daní z nemovitosti. Jak název napovídá, uzavření se seznamem má vlastnosti jak soudního, tak soudního uzavření. V kombinovaném uzavření musí věřitel před pokračováním v procesu získat soudní příkaz, který uzavření uzavře. Proces je následující:
Krok 1: První oznámení (stejné jako soudní uzavření trhu)
Jakmile je půjčka v prodlení, musí věřitel poslat majiteli domu dopis doporučenou poštou s oznámením, že na vyléčení selhání má alespoň 20 dní, a pokud tak neučiní, způsobí, že věřitel celý dluh urychlí. Tento ověřený dopis se nazývá oznámení o prodlení a úmyslu dluh urychlit.
Krok 2: Žádost o uzavření trhu
Pokud majitel domu ve stanovené lhůtě dluh nevyléčí, podá věřitel žádost soudu, který požaduje příkaz k uzavření trhu. Pokud majitel domu žádost zamítne, soud naplánuje slyšení, aby se zjistilo, zda má věřitel právo na vyloučení.
Krok 3: Druhé upozornění
Pokud majitel domu nenapadne uzavření trhu nebo prohraje na jednání o uzavření trhu, soud vydá příkaz k uzavření trhu. To věřiteli umožňuje pokračovat v soudním uzavření trhu. V tomto okamžiku věřitel zašle majiteli domu druhé upozornění. Pokud majitel domu nezaplatí dluh, může věřitel nechat nemovitost prodat při exekučním prodeji. Exekuční prodej se koná první úterý každého měsíce a koná se v zařízení určeném okresním soudem.
Jak se vyhnout uzavření trhu
© 2012 Bahin Ameri