Mám refinancovat svoji hypotéku?

Kdy byste měli refinancovat hypotéku

Jednoduše řečeno, měli byste refinancovat hypotéku, až vám ušetří peníze. Nekomplikujte hypotéky představou, že jsou velké a děsivé.

Pokud dokážete shromáždit nějaké papírování (obvykle: W2, bankovní výpisy, výplaty, daňová přiznání, doklady o pojištění), můžete si během refinancování ušetřit tisíce dolarů po celou dobu životnosti hypotéky.

Strategie refinancování

Každý, kdo vám řekne, že ví, kde budou úrokové sazby za pár let, vám lže. Strategie, kterou doporučuji svým klientům, spočívá v tom, že využijí jakoukoli příležitost k refinancování, která sníží jejich úrokovou sazbu u „půjčky bez nákladů“.

Co je to však „bezplatná půjčka“? Nemusí to být nějaký háček?

Máte pravdu, pokud předpokládáte, že váš věřitel a váš makléř stále vydělávají peníze na půjčce bez nákladů. To však neznamená, že je to pro vás špatný obchod!

Obecná mylná představa o půjčkách bez nákladů je, že při uzavření půjčky bez nákladů nebudou splatné žádné peníze. I když to dává nějaký intuitivní smysl, je to špatný způsob, jak vyhodnotit hypotéku z pohledu dlužníka, protože je to složitější transakce.

Kam půjdou peníze v bezplatném úvěru?

Použiji některá typická čísla k ilustraci, kam peníze plynou v hypotéce bez nákladů, která by vám měla pomoci porozumět refinanční transakci.

Řekněme, že váš dům má hodnotu 250 000 $ a stále mu dlužíte 200 000 $. Vaše aktuální sazba hypotéky je 5%. Byla vám nabídnuta bezplatná refinancování ve výši 4% (měli byste ji VŽDY vzít a v další části vysvětlím proč).

Náklady spojené s půjčkou mohou vypadat přibližně takto (liší se podle státu a dodavatele):

• Pojištění titulu: 700 $
• Hodnocení: 500 $
• Poplatek za upsání: 900 $
• Uzávěrka: 300 $
• Poplatek za kreditní zprávu: 50 $

Tyto náklady je stále třeba zaplatit v půjčce bez nákladů, i když je neplatíte. Takto se to stane.

Věřitel nabízí takzvaný „věřitelský úvěr“ na pokrytí nákladů na poskytnutí úvěru. Když se pracovník hypotečního úvěru podívá na to, čemu říkají „sazebník sazeb“, hledá u půjčky bez nákladů půjčovatelský úvěr, který kryje náklady. Ve výše uvedeném příkladu by to bylo 2450 $. U půjčky ve výši 200 000 USD se to rovná 1,225% z celkové částky půjčky.

Na sazebníku tedy 4% úroková sazba může mít vedle ní věřitelský úvěr ve výši 1,3%. Abychom tomu porozuměli trochu lépe, nezapomeňte, že při úrokové sazbě 3,75% může být věřitelský úvěr něco jako 0,2%. Také by existovala možnost „platit body“, pokud byste v tomto příkladu chtěli zaplatit peníze navíc, abyste se dostali na sazbu někde blíže 3%.

Možná se divíte, proč stále musíte přinést peníze na závěrečný stůl, pokud se jedná o půjčku bez nákladů. Odpověď je, protože stále máte zájem splácet starou hypotéku a pravděpodobně si budete muset založit nový vázaný účet (kam budou vaše daně a pojistné peníze směřovat na příští rok). Říkám svým klientům, že se obvykle jedná o praní, protože od starého věřitele dostanete vrácení šeku na úschovu pár týdnů po uzavření a hypotéku přeskočíte (hypotéky se vyplácejí po načtení úroku, nebo „ v prodlení “, takže pokud uzavřete 23. října, budete platit za 23. října až 31. října při uzávěrce a vaše první splátka nové hypotéky bude až 1. prosince).

Proč bych měl / a refinancovat svoji hypotéku, pokud tu nejsou žádné náklady?

Pokud neexistují žádné náklady a sazba je nižší než aktuální sazba, měli byste hypotéku vždy refinancovat.

Jednoduchý důvod je jasný, pokud o tom přemýšlíte takto: Nezáleží na tom, kolik vás věřitel každý měsíc požaduje. Důležitá je vaše rovnováha a sazba. Máte-li snížit rychlost a dál platit částku, kterou jste zaplatili na předchozí hypotéky, můžete se jeho splácení dříve. Doba.

Na tom není kouzlo a myslím, že mnoho lidí je zmateno termínem hypotéky. Pravdou je, že hypotéka není nic jiného než zůstatek splatný při určité úrokové sazbě. Termín je nejdelší doba, kterou jste dostali k zaplacení, ale pokud nebude platba předem (v dnešní době velmi vzácná), můžete věřiteli zaplatit, cokoli chcete zaplatit.

Měli byste refinancovat s půjčkou s nulovými náklady?

Refinancování hypotéky vždy proveďte, pokud nejsou žádné náklady a vaše sazba je snížena. Pokud budete stále platit částku, kterou jste platili ze své staré hypotéky, vyplatíte ji dříve a za méně peněz. Doba.

Souhlasíte s mým doporučením, kdy byste měli hypotéku refinancovat? Máte dotazy? Neváhejte se zeptat v komentářích níže.

© 2017 Dominic Joseph