Obsah:
- Hlavní rozdíly mezi mobilními domy a tradičními domy
- Poradenství při nákupu MH
- Subjektivní hodnota
- Jak určit skutečnou hodnotu
- Příklad ze skutečného světa
- Co by zvýšilo hodnotu?
Mobilní dům z roku 1973 na prodej za 36 000 $.
Druhá strana mobilního domu.
Jednou z nejlepších hodnot na trhu kupujících domů jsou mobilní domy (MH) nebo vyrobené domy.
- Mobilní domy: MH se obvykle nachází ukotvené na hodně uvnitř parku mobilních domů. Park má obvykle stejné vybavení jako letovisko a vy platíte měsíční poplatek za hodně, podobně jako HOA za byt.
- Vyrobené domy: Totéž lze říci o vyrobeném domě, ale ty se na základně nepohnou. Tyto jednotky jsou jako skutečný dům, který by se dalo koupit, a obvykle jsou posazeny na pozemcích.
Mobilní domy mají obvykle strukturálně životnost 50–75 let, v závislosti na lokalitě a podmínkách prostředí. Mohou být srovnatelné se skutečným domovem; některé mají rozlohu 2000 čtverečních stop. Je to opravdu na majiteli. Ale ať se dělá cokoli uvnitř, stále je to MH. Když si tedy jeden koupíte, transakce je jako nákup automobilu. Neexistuje žádná 30denní úschova. Stále máte majetkové daně a mnoho poplatků, které se pohybují od 300–800 USD měsíčně.
Hlavní rozdíly mezi mobilními domy a tradičními domy
Velkým rozdílem je, že hodnoty MH téměř vždy odepisují, na rozdíl od nemovitostí, které oceňují. Je to proto, že vlastník MH nevlastní půdu, na které jednotka sedí. Mějte to na paměti, když si jeden koupíte. Pokud potřebujete prodat, vyrovnejte se vyrovnáním nebo ztrátou peněz. Toto bude obvyklý případ; existují výjimky.
Poradenství při nákupu MH
Florida je stát plný parků MH. Jsou věkově omezeni (nad 55 let) nebo ne. Pokud chcete žít v tropické oblasti s omezenými zdroji, je to nejlepší způsob, jak jít. Jakmile si MH koupíte, většina jeho vlastníků je schopna se přizpůsobit prostředí domova.
Trik v nákupu MH je najít ten, který nevypadá jako MH z ulice. Téměř všichni budou mít přístřešek pro auto, ne garáž. Většina z nich bude mít prosklenou nebo prosklenou terasu s názvem „Florida Room“. To může být až 200 čtverečních stop. Je to dobré pro skladování nebo pro sledování kolemjdoucích, ale nepovažujte to za ložnici nebo obývací prostor.
Subjektivní hodnota
Poloha je důležitá. Jsou sousedé příliš blízko, nebo je mezi jednotkami dostatek prostoru? Slušná dvorek a před domem? V blízkosti jezera nebo rybníka s výhledem? Jedná se o subjektivní položky při určování celkové hodnoty. O kolik víc pro vás mají cenu? Mohli by k prodejní ceně přidat tisíce. Důležitá je také opravdu pěkná terénní úprava.
Jak určit skutečnou hodnotu
Dá se říci, že většina výpisů MH je předražená, ale opět může umístění a trh diktovat jinak. Za předpokladu, že MH je v dobré kondici, odráží ballpark snížení o 25% z maloobchodu skutečnou hodnotu. Chcete-li však získat skutečnou hodnotu, abyste mohli učinit nabídku s inteligencí, získejte zprávu o mobilním domě NADA z online zdrojů (například pojišťovny poskytující půjčky) nebo od jiných. Z webu zadáte přesné specifikace MH, které vás zajímají.
Příklad ze skutečného světa
Například dům z roku 1973 o rozloze 1400 metrů čtverečních, který se nachází na pozemku s pěkným bočním a zadním dvorem v Clearwater na Floridě, se prodával za 36 000 dolarů. Poplatek za šarži činil 550 $ měsíčně.
Zpráva NADA o tomto MH uvedla:
- Hodnota základní struktury byla 9400,00 $. Pobyt na Floridě zvýšil hodnotu na 9600 $. To byla maloobchodní hodnota právě doma.
- Vzhledem k tomu, že dům byl v „dobrém“ stavu, jeho hodnota vzrostla na 10 500 $.
- Zbývající fyzický život domova byl 43 let. Jednotka byla v Pinellas Cascade Park MH, což je pěkné a udržované. NADA to nazvala Standard. To zvýšilo hodnotu na 12 000 $.
- Další funkce nebo opravy byly nulové. Buď by se zvýšila nebo snížila základní hodnota.
- Konečnou úpravou této základní částky byl průmyslový standard 1,5. Po použití konečná celková hodnota skončila na 18 000 $.
Je zřejmé, že když agent určil prodejní cenu, jednoduše zdvojnásobil tuto částku za 36 000 $.
Co by zvýšilo hodnotu?
Jediná věc, která by zvýšila hodnotu, je MH park, ve kterém se jednotka nachází. Špičkový park by zvýšil hodnotu, stejně jako nové skříňky, kuchyňské předměty nebo to, zda byl prodán „zařízený“, ale účinek je subjektivní. Pokud by byl tento dům o 10+ let mladší (postavený v 80. nebo 90. letech), základní hodnota by byla mnohem vyšší.
Podle všeho by se tento dům mohl prodat za 27–30 000 $, což by byla vzhledem k trhu spravedlivá cena. Pokud dům zůstane na trhu několik měsíců, je prodejce ochotnější tuto částku přijmout, protože je stále třeba platit měsíční poplatky za losy, i když je jednotka prázdná. Čas je vždy na straně kupujícího.
Ale zkuste koupit MH postavený po roce 1976, kdy HUD nařídil, jak byla stavba provedena.