Obsah:
Návratnost hotovosti v hotovosti (CoC) poskytuje rychlý a snadný způsob, jak mohou investoři do nemovitostí porovnat ziskovost podobných nemovitostních investic do nemovitostí nebo ji porovnat s jinou (nerealitní) investiční příležitostí.
Dobře, ale s tím bylo řečeno, je třeba poznamenat, že cash-on-cash není zvlášť mocný nástroj pro měření ziskovosti majetku z příjmu z pronájmu a v současné době se mu v analýze investic do nemovitostí věnuje menší pozornost, než tomu bylo před několika lety..
Jeden nedostatek spočívá ve skutečnosti, že hotovostní hotovostní návratnost nebere v úvahu časovou hodnotu peněz (tj. Představa, že dolar dnes má v budoucnosti více než dolar). Návratnost hotovosti v hotovosti musí být omezena na pouhé měření peněžních toků rezidenčních příjmů v prvním roce, nikoli na žádné z peněžních toků v budoucím roce.
Cash-on-cash nicméně stále nabízí zkušeným a začínajícím investorům do nemovitostí platnou výhodu. Pojďme se tedy ponořit.
Metoda
Prakticky vzato, návratnost v hotovosti měří poměr mezi očekávaným peněžním tokem nemovitosti k pronájmu během prvního roku a částkou počáteční hotovostní investice investované do nemovitosti za účelem nákupu nemovitosti k pronájmu. Proto se hotovost v hotovosti vždy vyjadřuje v procentech.
Definice
Vzhledem k tomu, že „peněžní tok v prvním roce“ a „počáteční investice“ jsou pro výpočet CoC prvořadé, zdálo se nutné každý vysvětlit.
- „Peněžní tok v prvním roce“ (nebo roční peněžní tok) je množství peněz, které má nemovitost generovat během prvního roku provozu.
- „Počáteční investice“ (někdy se jí říká celková investice) je celková částka investované hotovosti včetně zálohy, výpůjčních bodů a nákladů na pořízení (poplatky za úschovu a vlastnictví, ocenění a náklady na kontrolu).
Výpočet
Vzorec je:
Roční peněžní tok / celková investice = návratnost hotovosti v hotovosti
Abychom vám ukázali, jak provést výpočet, zvažte příklad.
Předpokládejme, že máte zájem o koupi bytového domu s následujícími předpoklady a chcete zjistit, jaká by byla návratnost vaší investice v hotovosti.
- Celkem 6 jednotek
- Akviziční náklady: 5 000 $
- Nájemné: 1 000 $ každý měsíc
- Příspěvek na volné místo: 5%
- Další příjem: 720 $ ročně
- Provozní náklady: 27 781 USD ročně
- Náhradní rezervy: 1 800 $ ročně
- Hypotéka: 350 000 $,
- Půjčky: 3 500 $,
- Roční platba: 25 181 USD
Dobře, nyní použijeme tato data k určení „ročního peněžního toku“ a „celkových investic“ potřebných k výpočtu návratnosti hotovosti v hotovosti.
Roční peněžní tok
- Hrubý plánovaný příjem ((6 jednotek x 1 000 $) x 12): = 72 000 $
- Hrubý provozní příjem (GSI - neobsazené místo + ostatní výnosy): 72 000 - 3600 USD + 720 = 69 120 USD
- Čistý provozní příjem (GOI - provozní náklady): 69 120 - 27 781 USD = 41 331 USD
- Roční peněžní tok = (čistý provozní příjem - náhradní rezerva - dluhová služba)
- Výsledek: 41 331 $ - 1 800 - 25 181 = 14 350 $
Celkové investice
- Celková investice = (záloha + pořizovací náklady + výpůjční body)
- Výsledek: 150 000 $ + 5 000 + 3 500 = 158 500 $
Výpočet
Roční peněžní tok / celková investice = hotovost s návratností hotovosti
14 350 $ / 158 500 $ = 9,05%
Nyní, když víte, že tato konkrétní investice do nemovitosti přináší návratnost hotovosti v hotovosti 9,05%, můžete ji porovnat s jinými podobnými investičními nemovitostmi nebo alternativními investicemi, jako je sazba T-Bill, a rozhodnout se, zda pokračovat nákup.
Ukázka (CoC v sestavě)
Ukázka (výpočet CoC)
© 2008 James Kobzeff