Obsah:
- Začínáme
- Krok první: Zaškrtněte, abyste se ujistili, že vlastník půdy, od které kupujete, má původní název
- Krok dva: Smlouva o prodeji, podepsaná a notářsky ověřená
- Krok třetí: Osvědčení o autorizaci registrace (CAR) a daňovém zúčtování (TCL) z BIR
- Krok čtyři: Zaplaťte poplatek za převod majetku a daň z převodu
- Krok pět: Registr listin
- Krok šestý: Oslavte
- Otázky a odpovědi
Začínáme
Především na Filipínách existují vlastnická omezení pro cizince. Můžete vlastnit dům nebo byt, ale ne pozemek, na kterém spočívá. Můžete však získat dlouhodobý pronájem pozemků. Těchto 35+ může také získat důchodové vízum vložením 50 000 USD nebo ekvivalentu do filipínské banky a poté tyto peníze použít na vládou schválené investice (včetně nemovitostí).
V mém případě jsem ženatý s Filipínkou a koupili jsme naši půdu jejím jménem. Jmenuji se v dokumentech a kromě manželčiných údajů jsem potřeboval poskytnout osobní údaje, ale moje práva jsou extrémně omezená. To je něco, na co budou chtít aspirující expaté také chtít pamatovat a mít jistotu, že budou činit rozhodnutí promyšleně.
Naším plánem je postavit dům na pozemku, který vlastníme, a tento dům dlouhodobě pronajmout mým americkým rodičům (od kterých si pronajmeme). Samozřejmě, v závislosti na vaší situaci, budete muset přijít s dohodou, se kterou jsou všichni účastníci spokojeni. Svobodníci, kteří hledají dům, byt nebo dlouhodobý pronájem pozemků na Filipínách, by byli dobře vybaveni pomocí důvěryhodného filipínského přítele, člena rodiny nebo agenta.
Pro bývalé pošetilce s důvěryhodným filipínským obhájcem může být nejlepší zůstat co nejvíce mimo proces nákupu půdy. Zatímco většina Filipínců je důvěryhodná, jako v každé zemi, existují i takoví, kteří tomu tak není. Není neslýchané, že ceny rostou při pohledu na cizince.
Krok první: Zaškrtněte, abyste se ujistili, že vlastník půdy, od které kupujete, má původní název
Někdy se dohody o přistání a pobytu na Filipínách uzavírají po generace. Věci se stávají přísnějšími a organizovanějšími, ale stále se můžete dostat do situací, kdy nebyl titul nikdy převeden na prodejce, aby se předešlo souvisejícím poplatkům. Jedná se o složitou situaci, které se určitě chcete vyhnout. Pokud prodejce nevlastní původní název nemovitosti, pokračujte v hledání jinde.
Krok dva: Smlouva o prodeji, podepsaná a notářsky ověřená
Poté, co jste našli pozemek, po kterém toužíte, a dohodli jste se na ceně s prodejcem, budete si muset pečlivě přečíst listinu o prodeji a podepsat ji před notářem. V kupní smlouvě by mělo být rovněž uvedeno, zda je kupující nebo prodávající odpovědný za daň z kapitálových výnosů a daň z kolkovného. Notáři si stanovují své vlastní poplatky, ale běžný poplatek se pohybuje kolem 1% z kupní ceny.
Daň z kapitálových výnosů (6% z kupní ceny) a daň z kolkovného (1% z kupní ceny) je třeba zaplatit Bureau of Internal Revenue (BIR) do 30 dnů po podpisu listiny.
Krok třetí: Osvědčení o autorizaci registrace (CAR) a daňovém zúčtování (TCL) z BIR
Jakmile je zaplacena daň z kapitálových výnosů a daň z kolkovného, musíte zpracovat CAR a TCL v Bureau of Internal Revenue. To jsou základní předpoklady pro převod titulu a s těmito kroky jsou spojeny malé poplatky (kolem 150 filipínských pesos).
Narazili jsme na problém kvůli tomu, že náš pozemek byl součástí rozdělené nemovitosti. Potřebovali jsme sledovat BIR opakovaně, dokud nebudou vyjasněna ujednání mezi prodejcem a více kupujícími.
Tento krok CAR a TCL trval několik měsíců a vyžadoval několikanásobné návštěvy BIR. Moje žena a její otec dokázali tento krok dokončit, existují však „opraváři“, kteří tento proces za poplatek také zpracují.
Krok čtyři: Zaplaťte poplatek za převod majetku a daň z převodu
S certifikáty CAR a TCL, které vlastníte, musíte zaplatit poplatek za převod a daň v kanceláři provinčního pokladníka. To by mělo být provedeno co nejdříve, protože za každý den od data certifikátu CAR do dne zaplacení daně z převodu se platí poplatek.
Kromě CAR a TCL si budete muset do pokladnické kanceláře vzít s sebou následující položky (liší se podle provincie):
Krok pět: Registr listin
Po zaplacení poplatků za převod a daní jste téměř připraveni získat svůj titul. Registr listin bude mít také některé požadavky, které musíte splnit. Budete potřebovat čestné prohlášení o zveřejnění, čestné prohlášení o státní příslušnosti každého vlastníka (pokud není občanem Filipín) a kopii vlastníkova titulu.
Mohou existovat i další požadavky, například povolení DAR (Department of Agrární reformy), pokud je půda zemědělská, schválené plány dělení, pokud je půda součástí dělení atd.
Krok šestý: Oslavte
Gratulujeme! Nyní si titul necháte převést na vás a jste hrdým vlastníkem pozemků na Filipínách. Byla to dlouhá a namáhavá cesta, takže si chvilku odpočiňte a užijte si svůj vlastní kousek ráje.
Otázky a odpovědi
Otázka: Kdo zaplatí daň z kapitálových výnosů a daň z kolkovného v Bureau of Internal Revenue (BIR)?
Odpověď: Obecně platí, že kupující zaplatí daň z kapitálových výnosů a daň z kolkovného, pokud není v kupní smlouvě dohodnuto a uvedeno jinak.
Otázka: Jak mohu ověřit, že název některé země na Filipínách je autentický?
Odpověď: Titul by měl být opatřen úředním vládním razítkem a titul lze dále ověřit kontrolou čísla v rejstříku listin.
Otázka: Jak probíhají platby prodávajícímu, pokud kupující nakupuje přímo od vlastníka nemovitosti prostřednictvím agenta?
Odpověď: Cena, kterou souhlasíte se zaplacením nemovitosti, bude obvykle zahrnovat poplatek agenta. Jako vedlejší poznámku nezapomeňte použít zavedeného agenta, kterému můžete důvěřovat.
Otázka: Můžete ověřit pravost názvu pozemku nebo nemovitosti tak, že si vyžádáte kopii z rejstříku listin a provedete srovnání?
Odpověď: Ano. Vhodným způsobem, jak zajistit autentičnost, je vyžádat si kopii titulu z rejstříku listin a porovnat jej s titulem prodávajícího.
Otázka: Kdo zaplatí za notářsky ověřenou kupní smlouvu, zaplatí poplatek za převod majetku a zaplatí daň z převodu?
Odpověď: Obecně platí, že kupující zaplatí notářsky ověřenou kupní smlouvu (přibližně 1% z ceny nemovitosti). Kupující také zaplatí majetkový poplatek a daň z převodu, pokud není v kupní smlouvě výslovně uvedeno jinak. K dispozici jsou agenti, kteří vám s těmito procesy pomohou, ale jako vždy se ujistěte, že najdete renomovaného a důvěryhodného.
Otázka: Je převod vlastnictví vyžadován před tím, než kupující nebo právník kupujícího provede úplnou platbu za pozemek?
Odpověď: Ne. Převod titulu před provedením platby není nutný. Pokud advokát doporučí tento postup, bude nutné vyjednat podrobnosti mezi kupujícím / právníkem kupujícího a měly by být uvedeny v kupní smlouvě (případně změnou stávající prodejní smlouvy).
Otázka: Pokud se pozemek nebo nemovitost dědí po rodičích prodávajícího (například manželka zdědila majetek po rodičích), kdo podepíše listinu o prodeji?
Odpověď: Název by měl být převeden na jméno dědice podle postupu zde: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…
Dědic by poté mohl oprávněně podepsat kupní smlouvu na pozemek nebo nemovitost.
Otázka: Kdy budeme potřebovat pomoc geodeta?
Odpověď: Doporučil bych provést průzkum země před podepsáním kupní smlouvy. Ujistěte se, že hranice země jsou jasně vyznačeny a že neexistují žádné neočekávané struktury nebo jiné zdroje sporů. To by jednoho mohlo zachránit před mnoha potenciálními bolestmi hlavy a je to relativně levné (náš průzkum stojí přibližně 5 000 pesos nebo méně než 100 USD). U menších nebo větších dávek se ceny mohou lišit.
Otázka: Kdo připraví kupní smlouvu při koupi domu na Filipínách?
Odpověď: Prodejní listinu by měl připravit advokát se specializací na nemovitosti. Každá strana může získat dokument o prodejní smlouvě, ale každá strana by měla nechat dokument zkontrolovat odborníkem zastupujícím její zájmy (nebo vzájemně důvěryhodnou třetí stranou).
Otázka: Pokud prodám polovinu svého pozemku (například 400 metrů čtverečních, 800 metrů čtverečních), musím kupujícímu poskytnout titul?
Odpověď: Jelikož se jedná o složitější transakci, doporučil bych vám kontaktovat právníka. Nakonec budou obě strany potřebovat jedinečný titul jako důkaz vlastnictví své části rozdělené dávky.
Otázka: Může si cizinec koupit pozemek na jméno svého filipínského syna?
Odpověď: Za předpokladu, že je filipínský syn občanem Filipín, mohl by syn vlastnit půdu a pronajmout ji cizímu rodiči. Pozemek lze pronajmout na 25 let s možností prodloužení o dalších 25 let.
Otázka: Kolik procent daně z nemovitosti musím zaplatit na Filipínách?
Odpověď: Daň z nemovitosti na Filipínách se liší podle obcí a provincií. Jde o procento z odhadované hodnoty (což je procento reálné tržní hodnoty). Více informací naleznete na https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…
Otázka: Najali jste si právníka, který vám pomůže s tímto procesem?
Odpověď: Ne. Naštěstí byl náš proces poměrně přímočarý a dcera prodejce je vládním úředníkem a byla schopna pomoci s podrobnostmi.
Otázka: Pokud je kupující již v kroku 5 (Rejstřík listin), ale není schopen získat povolení DAR, může prodejce pozemek koupit zpět?
Odpověď: V optimálním případě by prodejní smlouva stanovila schválení DAR jako požadovanou část transakce (a zpoždění platby, dokud nebude získáno schválení, nebo upřesnění vrácení jakékoli zaplacené částky v případě komplikací). Pokud tomu tak není, měl by se kupující obrátit na prodávajícího ohledně změny kupní smlouvy. Pokud by prodávající nebyl ochoten vrátit zaplacenou částku, kupující možná bude muset kontaktovat právníka.
Otázka: Existuje pokuta za nezaplacení daně z kapitálového zisku a daně z kolkovného do 30 dnů? Pokud ano, kolik?
Odpověď: Ano, za pozdní platbu jsou pokuty. Částka bude záviset na proměnných konkrétní situace. Pro více informací bych vás rád odkázal na tento článek o dani z kapitálových výnosů od Garry S. Pagaspas https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…
Otázka: Je možné převést titul na kupujícího, který hodně koupil od své matky, když je titul na jméno otce?
Odpověď: Ano. Na Filipínách je nemovitost považována za nemovitost ve společném vlastnictví matky i otce, převod titulu je tedy možný.
Otázka: Poté, co jsme zaplatili stávající daň a máme notářsky ověřenou kupní smlouvu, jaký je další postup?
Odpověď: Dalším krokem by bylo zaplatit daň z kapitálových výnosů v Bureau of Internal Revenue (BIR).
Otázka: Můžeme koupit pozemek a platit ve splátkách?
Odpověď: Je možné zakoupit pozemky a platit na splátky. Podrobnosti by měly být uvedeny v kupní smlouvě.
Otázka: Je možné, aby vlastník převedl vlastnické právo na kupujícího před úplným zaplacením ceny pozemku?
Odpověď: Ano. Způsob a časové období pro platby a převod vlastnického práva lze sjednat v kupní smlouvě. Možná budete chtít před uzavřením smlouvy nechat právníka zkontrolovat prodejní smlouvu.
Otázka: Jak můžeme převést titul a určit, jakou daň je třeba zaplatit, když kupujeme půdu?
Odpověď: Dobrý den. K zajištění vlastnictví půdy budete muset zpracovat převod vlastnictví v Registru listin. Můžete si vyjednat, kdo bude odpovědný za daně v kupní smlouvě (kterou se rozhodnete nechat připravit právníkem).
Otázka: Pokud prodejce půdy na Phillippeans nekomunikuje s kupujícími ohledně právního rozdělení nemovitosti, jaké možnosti mají kupující?
Odpověď: V tomto případě máte několik možností. Můžete požádat o pomoc kapitána nebo předsedu barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay). Kromě toho by se doporučoval právník.
Otázka: Jak najdu renomovanou realitní společnost / agenta za účelem nákupu surové půdy v Leyte na Filipínách?
Odpověď: Můžete začít kontaktováním agentů z Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/). Při procházení Lamudi vyhledejte zelenou značku a údaj, že agent nebo agentura je certifikovaným partnerem. Po navázání počátečního kontaktu můžete požádat o další reference a posudky.
Otázka: Může filipínský vlastník půdy, který se stal evropským občanem, legálně prodat svou půdu na Filipínách?
Odpověď: Ano. V takovém případě mohou ústavně definovaní přirozeně narození Filipínci, kteří ztratili filipínské občanství naturalizací nebo cizím státním občanstvím, požádat o opětovné získání občanství podle zákona o dvojím občanství podle zákona č. 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org / dvojí občan…
© 2018 Eastward