Obsah:
- Správa majetku
- Hledání nájemce
- Daň z příjmu z pronájmu pro nerezidentské investory
- Zařízené jednotky k pronájmu na dovolenou
- Daně z majetku
- Zákonné průzkumy
- Zpráva o stavu
- Pojištění nájemného
- Pronajímatel Pozor
Pixabay
Náklady na koupi nemovitosti k pronájmu mohou být mnohem vyšší, než se na první pohled zdá. Nejprve se podíváte na kupní cenu, náklady na uzavření a poplatky, splátky hypotéky a náklady na údržbu nemovitosti. Je však třeba vzít v úvahu ještě několik dalších věcí.
Správa majetku
Správa vašich vlastních nemovitostí je sice nákladově efektivní, ale nemusí to být praktické. Jak každý zkušený investor ví, všechno, co se může pokazit, se pokazí v nejnepříznivějším čase. Může být obtížné reagovat na topení, které se v noci porouchá nebo praskne potrubí, když žijete hned za rohem a osobně znáte místního kutila. Co budete dělat, když je suterén, který je zaplaven, v jiné zemi a dokonce v jiném časovém pásmu? Každý investor může kdykoli vážně chtít zvážit výhody pronájmu správce nemovitosti, ale zahraniční investoři mají další časové a prostorové překážky, díky nimž může být správce nemovitosti nutností než luxusem.
Správce nemovitosti se obecně stará o všechno. Od hledání a prověřování pronajímatelů přes kontrolu a údržbu nemovitostí až po výběr plateb si mohou a budou vydělávat. Když už mluvíme o výdělku, často si účtují až 30% nebo více z příjmu z pronájmu. Pokud máte pocit, že budete potřebovat pomoc správce nemovitosti, nezapomeňte započítat náklady do svých finančních plánů.
Hledání nájemce
Inzerce vaší nemovitosti za účelem vyhledání nájemců může být drahá. Pokud si najmete správce nemovitosti, bude za vás zodpovědný za vyhledání nájemce, ale náklady na společnost s. Ať tak či onak, zaplatíte. V závislosti na vašem trhu možná budete muset umístit pouze malý inzerát do místních novin. Alternativně budete možná muset inzerovat na národní nebo mezinárodní úrovni ve více novinách, webech a časopisech. Dlouhodobé, nezařízené nájmy budou samozřejmě vyžadovat méně často a pravděpodobně kratší dobu. Z krátkodobého hlediska bude sváteční dovolená vyžadovat téměř neustálou reklamu na různých místech.
Můžete také zvážit reklamu pro výzkum. Pravidelným umisťováním s získáte dobrou představu o úrovni poptávky po vašem typu nemovitosti. Můžete dokonce umístit reklamy na svou nemovitost za různé ceny, abyste zjistili, co bude na trhu vypadat.
Kromě reklamy si můžete najmout realitního agenta. Realitní agent pro vás najde nájemce, ale nenabízí všechny další služby nebo výdaje správce nemovitosti. I když pro vás může být dobrým obchodem, abyste si náklady realitního agenta hradili sami, francouzské právo stanoví, že náklady na realitního agenta budou sdíleny mezi pronajímatelem a nájemcem.
Daň z příjmu z pronájmu pro nerezidentské investory
Nerezidenti jsou povinni přiznat svůj příjem z pronájmu francouzským daňovým úřadům. Sociální dávky nebudou od nerezidentů splatné, ale mohou existovat další daňové povinnosti.
Tyto výdělky budete také muset přiznat do své domovské země. Některé země podepsaly s Francií smlouvy o zamezení dvojího zdanění, které vám pomohou chránit vás před dvojnásobným platením daní ze stejného příjmu.
Na vaše daňové povinnosti a daňový režim, který musíte podepsat, budou mít vliv další faktory. Klíčovými faktory jsou váš celkový příjem, doba, kterou si pronajmete, objem pronajatých nemovitostí, které vlastníte, a to, zda je nemovitost zařízená nebo nezařízená. Vaše postavení neprofesionálního pronajímatele, profesionálního pronajímatele nebo společnosti bude mít také vliv na vaši daňovou evidenci a povinnosti.
Tyto složité daňové situace nejlépe vyhodnotí účetní nebo daňový právník.
Zařízené jednotky k pronájmu na dovolenou
Pronajmutí nemovitosti jednotlivcům na dovolené bude mít celou řadu výdajů, které nezařízené, dlouhodobé, ne. Zařízené pronájmy samozřejmě znamenají, že potřebujete koupit veškerý nábytek a domácí oděvy, které byste na dovolené mohli potřebovat. Zařízené nájmy však také vyžadují častější výměny uvedeného vybavení a podlah. Rekreanti často zaplňují prázdninový pronájem mnohem více lidí, než by obvykle žili, což by vedlo k dalšímu opotřebení. Někteří jednotlivci také projevují menší úctu k vybavení pronajatého majetku a způsobí škodu s malým ohledem nebo výčitkami svědomí.
Daně z majetku
Na nemovitosti pronajímané na koupi se budou vztahovat nejen daně z příjmu, ale také daně z nemovitosti. Zařízené a nezařízené nemovitosti podléhají různým daním. Zařízené nájmy mohou podléhat dani z vlastnictví nemovitosti, taxe fonciere; Místní obchodní sazby, taxe professionnelle; a daň z pobytu, taxe d'habitation. Nezařízené nájmy podléhají dani z vlastnictví nemovitosti, taxe fonciere, daň z pobytu, taxe d'habitation, však platí nájemce. Dalším nákladem na nezařízený pronájem je taxe d'enlevement des ordures menageres (TEOM) za odvoz odpadu.
Zjevný výdaj, daň z příjmu z pronájmu, není jediným výdajem. Je třeba pečlivě zvážit majetkové daně, průzkumy, opravy související s průzkumy a další.
Zákonné průzkumy
Ve Francii se od pronajímatelů požaduje, aby potenciálním nájemcům poskytli určité zákonné průzkumy. Jedná se o průzkumy přírodních nebo technologických rizik, průzkum energetické náročnosti a průzkum Lead Paint.
Průzkum přírodních nebo technologických rizik je vyžadován pro jakýkoli majetek nacházející se v komunitě, kde existuje plán prevence rizik nebo oblast s rizikem seismického pohybu. Zpráva odhaluje, zda je či není nemovitost vystavena riziku poškození nebo nebezpečí záplav, zemětřesení, velkých bouří, lavin, sesuvů půdy nebo nebezpečných materiálů z továren nebo dopravních cest. Tuto zprávu je třeba předat krátkodobým nebo dlouhodobým nájemcům. Lze jej získat od místní prefektury a platí šest měsíců.
Průzkum energetické náročnosti poskytuje potenciálnímu nájemci odhad spotřeby energie a nákladů na vytápění nemovitosti. Tato zpráva musí být předána všem dlouhodobým nájemcům a některým krátkodobým nájemcům. Zpráva vypracovaná profesionálem je platná deset let.
Hlavní průzkum se používá k určení existence barvy na bázi olova ve starších budovách. Pokud je vaše nemovitost novější než 1949 nebo se zjistí, že je bez olova, nikdy nebudete muset průzkum opakovat. Pokud je olovo nalezeno, musíte podniknout kroky k jeho odbornému a bezpečnému odstranění a opětovnému testování po šesti letech.
Zjevné náklady na dokončení průzkumů nejsou jedinými výdaji. Musíte také vzít v úvahu náklady na odstranění olověného nátěru, vylepšení vlastností ke zlepšení využití energie nebo vylepšení ke zmírnění přírodních rizikových faktorů. Nakonec musíte zvážit nehmotné náklady, které dopad těchto průzkumů bude mít na rozhodnutí potenciálních nájemců o skutečném pronájmu vaší nemovitosti nebo hledání jinde.
Zpráva o stavu
Kromě požadovaných průzkumů by měla být na začátku a na konci každého pronájmu připravena Zpráva o stavu. I když lze tuto zprávu připravit společným úsilím pronajímatele a nájemce, je vhodné zachovat profesionální služby huissier de Justice nebo realitního agenta. Huissier je kvazi-vládní úředník, jehož náklady na přípravu zprávy stanoví zákon. Poplatek se obvykle dělí mezi pronajímatele a nájemce.
Pojištění nájemného
Pojištění nájemného je volitelný, ale dobře doporučený výdaj nemovitostí kupovaných k pronájmu. Pojištění proti nezaplacení nájemného vás obvykle bude stát od 3–5% z nájemného, ale je daňově uznatelným nákladem.
Investice do nemovitostí jsou tradičně poměrně bezpečným a výnosným prostředkem k růstu bohatství, ale velké finanční částky, které s nimi souvisí, vytvářejí inherentní riziko. Snižte svá rizika promyšleným investičním plánem, který zohledňuje všechny předvídatelné výdaje a tlumí neznámé.
Pronajímatel Pozor
Jako každá jiná investice, pokud je dobře naplánována, může být investice do francouzských nemovitostí lukrativním úsilím, ale nenechte se unášet nevědomky.