Před zakoupením poznámky k hotelu musíte provést náležitou péči

Získáváte nebo uvažujete o investici do poznámky k hotelu? Zatímco hotely jsou komerční nemovitosti, investice do hotelových bankovek se liší, protože nejen kupujete bankovku, ale také pořizujete nemovitost. Z tohoto důvodu musíte před zakoupením poznámky k hotelu provést rozsáhlou due diligence. Ačkoli se nejedná o vyčerpávající seznam due diligence, je to dobrý začátek procesu nákupu hotelových poznámek.

1. Proveďte fyzickou procházku hotelem

Když investor koupí směnku k hotelu, získává směnku i nemovitost. Investoři by měli provést průchod se zkušeným dodavatelem a technikem. Potvrďte, že veškerý majetek hotelu odpovídá zákonům na ochranu životního prostředí a jakémukoli vládou vydanému povolení podmíněného použití.

2. Zajistěte, aby byly všechny dokumenty o půjčce na místě

Před zakoupením půjčky na hotel si ověřte, kolikrát byla půjčka přiřazena kupujícímu půjčky. Také byste chtěli získat soubor korespondence prodejce poznámky. Spolu s těmito informacemi vyhledejte všechny dohody o správě hotelů a jakékoli dohody o pohodlí nebo podřízenosti. Spolupracujte se svým právním zástupcem a ujistěte se, že jsou všechny zadávací dokumenty úplné a fungují správně.

3. Najměte si územního specialistu, aby zkontroloval dodržování podmínek hotelem

Během procesu náležité péče je vhodné najmout tým specialistů, kteří vyhodnotí stav a shodu nemovitosti. Specialista na zónování, inženýrský inspektor a inspektor životního prostředí by měli provést analýzu nemovitosti a poskytnout zprávu o svých zjištěních. Například odborník na územní plánování by měl zkontrolovat oprávnění hotelu, například potvrdit, že počet parkovacích míst vyhovuje územním požadavkům. Inženýrský inspektor by měl poskytnout zprávu o fyzických aspektech nemovitosti, včetně instalatérských, elektrických, počítačových, telefonních a mechanických systémů. Zpráva inženýra by měla také podrobně popisovat stav konstrukčních prvků.

Inspektor životního prostředí by měl hledat veškerá současná a potenciální rizika pro životní prostředí, která mohou na majetku a v jeho blízkosti existovat. Inspektor životního prostředí by měl také ověřit, zda je značení majetku a hotelu v souladu se všemi zákony o životním prostředí a vládou vydaným povolení podmíněného užívání. Značení by mělo být také ověřeno, že je v souladu s environmentálními a státními zákony.

4. Analyzujte provoz hotelu

Analyzujte hotelové systémy. Zkontrolujte náklady na údržbu nebo změnu hotelových konceptů, protokolů a systémů. Někteří kupující hotelových poznámek opraví nebo doplní finanční údaje hotelu, pokud je hotel špatně spravován. Pamatujte, že někteří kupci hotelů také implementují nové systémy správy příjmů, rezervační systémy a systémy omezování nákladů. Vezměte v úvahu tyto potenciální náklady při analýze nákupu hotelových poznámek.

5. Zkontrolujte všechny spisy zaměstnanců a pracovní problémy

Potvrďte, že všichni zaměstnanci (včetně služebných, správců a manažerského týmu), jsou legální pracovníci, a že máte k dispozici příslušnou dokumentaci. Pokud zjistíte, že existují i nezdokumentovaní pracovníci, je vhodné vyhledat jinou poznámku k nákupu. Zajistěte, abyste kompletně analyzovali všechny pozice zaměstnanců, od správců až po manažery.

Kromě toho byste se měli podívat na všechny otázky týkající se odborů. To je rozhodně nutné, pokud kupujete notu velké hotelové značky. Například pokud je hotel předmětem odborové kampaně, mohly by se provozní náklady hotelu zvýšit až o 40%. To může snížit hodnotu vaší poznámky k hotelu.

6. Projděte si s majitelem franšízy v hotelu nové požadavky na vlastnictví

Pokud uvažujete o koupi franšízového hotelu, ověřte si podmínky značky a požadavky na nové vlastnictví. Někteří poskytovatelé franšízy mohou požadovat, aby franšízanti splatili veškeré nezaplacené franšízové poplatky jako podmínku pro použití značky. Někteří poskytovatelé franšízy v hotelech požadují také storno poplatek pro nové majitele, kteří chtějí ukončit a najmout nového operátora.

Poskytovatel franšízy může navíc vyžadovat plán zlepšení vlastností, který může ovlivnit hodnotu bankovky. Plán zlepšování vlastností je plán upgradů pro hotely. Někdy se používá, aby hotely byly v souladu s environmentálními a vládními zákony. Někteří poskytovatelé franšízy to také vyžadují, aby držitel franšízy držel krok se standardy hotelové značky. Následuje několik typických vylepšení:

Renovace vnějších fasád - včetně značení, zastřešení a barev
Novinky v místnosti a hale, jako je osvětlení a příslušenství
Nové vybavení, jako jsou vnitřní / venkovní bazény a fitness centra
Rozšiřte nebo vylepšete parkování

7. Vyhledejte skrytá zádržná práva k nemovitosti

Když kupujete poznámku o hotelu, kupujete nejen půjčku, ale kupujete také nemovitost. Z tohoto důvodu je důležité, aby u nemovitosti bylo provedeno vyhledávání zástavního práva. Je také nutné spustit vyhledávání skrytých zástavních práv v UCC. Nesplacená zádržná práva k nemovitosti mohou snížit hodnotu hotelové bankovky. Znalý právník by měl být schopen dokončit vyhledávání zástavního práva za vás.

8. Zkontrolujte finanční údaje hotelu

Vzhledem k tomu, že budete kupovat fyzický majetek spolu s poznámkou o hotelu, určitě budete chtít požádat svého právníka a / nebo účetního, aby provedli náležitou péči o finanční prostředky hotelu. Informace, které by měly být přezkoumány, jsou:

Měsíční výkazy zisků a ztrát s podporou plánů
Obsazenost a průměrná denní sazba (za poslední 3 roky)
Aktuální roční výkaz zisku a ztráty ve srovnání s předchozím rokem
Auditovaná rozvaha (za posledních 5 let)
Účty daně z nemovitostí a osobního majetku za poslední 3 roky
Roční auditované výkazy zisků a ztrát s úplnými plány podpory (za poslední 3 roky)
Inventář FF&E, spotřebního materiálu, spotřebního materiálu
Kapitálové výdaje (za posledních 5 let) se současnými projekcemi výdajů
Kopie všech příslušných smluv, jako jsou smlouvy o správě hotelů, smlouvy o službách, licence, povolení, leasingy, smlouvy o kolektivním vyjednávání a všechny dokumenty s podrobnostmi o povinnostech, které nový vlastník hotelu převezme
Dokumenty o pojistném krytí, včetně nákladů na pojistné, jazyka pojistné smlouvy a data vypršení platnosti

Závěr

Při správném nákupu mohou být hotelové poznámky lukrativní investicí. Stejně jako u většiny investic je důležité mít na paměti cíle a cíle, kterých chcete dosáhnout. Nákup hotelových poznámek je nejvhodnější pro ty, kteří mají hotelové zkušenosti a znalosti. Pokud vám chybí, doporučujeme zakoupit jiný typ komerční bankovky. Pokud máte zkušenosti v oblasti hotelnictví nebo pohostinství a je vám příjemné nakupovat hotelové poznámky, ujistěte se, že si najmete zkušeného právníka, který vám pomůže s procesem akvizice.