Nepříznivé držení a jak to funguje

Nepříznivé držení je právní doktrína studovaná primárně studenty prvního ročníku právnické školy a zapomenutá, jakmile skončí zkoušky. Jinak obskurní majetkové právo, známé také jako „práva squatterů“, přineslo velkou zprávu v roce 2011, kdy muž z Texasu tvrdil, že získal dům ve výši 340 000 $ za pouhých 16 $ za podání čestného prohlášení o nepříznivém držení u soudu kraje. Ken Robinson následně vytvořil web, vydal elektronickou knihu a přednášel třídu studentů práva na SMU, než byl v únoru 2012 nucen odstěhovat se z domova.

Co je tedy nepříznivé vlastnictví a lze jej skutečně použít k převzetí vlastnictví drahých předměstských domů?

Nepříznivé držení se týká přestupku.

Zákon nepříznivého držení

Teorie nepříznivého držení je jednoduchá: Pokud někdo zabírá půdu, kterou nevlastní bez svolení vlastníka, musí skutečný vlastník podniknout kroky k vyloučení neoprávněného vniknutí do určité doby (jak je předepsáno příslušným státním omezením). Pokud skutečný vlastník nejedná včas, může nepříznivý vlastník získat nárok na pozemek a stát se zákonným vlastníkem.

Pět základních prvků

Aby zvítězil, musí nepříznivý držitel ukázat těchto pět základních prvků:

To, že je ve skutečném vlastnictví půdy a že ji využívá jako skutečný vlastník podobné nemovitosti.
Že majetek je vyloučen všem ostatním a není sdílen se skutečným vlastníkem nebo širokou veřejností.
Že nepříznivý majetek je otevřený a viditelný pro všechny, aby si ho skutečný vlastník uvědomil, že si na něj klade někdo jiný nárok.
Že nepříznivý vlastník má nárok na majetek, který je nepřátelský nebo neslučitelný s nárokem vlastníka.
Že nepříznivé držení bylo nepřetržité a nepřerušené po celou dobu promlčecí doby.

Požadavky se liší podle státu

Podrobné požadavky se liší stát od státu. Požadovaná doba držení může být v jednom státě pouhých pět let, v jiném až 20 let. Některé státy požadují, aby vlastník nepříznivého majetku platil během této doby daně z nemovitosti nebo provedl vylepšení pozemku; v jiných státech tyto akce zkracují požadovanou dobu držení.

Některé státy požadují, aby vlastník nepříznivých podmínek měl v dobré víře přesvědčení, že je vlastníkem vlastnictví k nemovitosti; některé státy dokonce vyžadují „barvu nadpisu“, což je určitá forma dokumentu, která má za cíl předat titul nepříznivému majiteli, ale je z nějakého důvodu neplatná. Jiné státy vyžadují, aby si nepříznivý držitel uvědomil, že se dopouští přestupku. V některých státech je stav mysli nepříznivého vlastníka irelevantní a záleží pouze na tom, že půda je obsazena bez souhlasu skutečného vlastníka.

Další informace najdete v zákonech vašeho státu.

Poučný případ

Zatímco promlčecí lhůta je stanovena zákonem, požadavky doktríny jsou definovány soudními rozhodnutími soudců. Abychom ilustrovali, jak nepříznivé držení majetku funguje, podíváme se na soudní spor, který mnoha studentům práv poprvé představil tento koncept.

Belotti v.Bickhardt

Belotti v. Bickhardt, o kterém rozhodl odvolací soud v New Yorku v roce 1920, zapojil vlastníky sousedních pozemků v Bronxu. Majitel Lot J zkonstruoval na pozemku v roce 1892 sedan a motorest, ale kvůli vadné mapě zasáhla budova několik stop do sousedního Lot K, který vlastnila Belottiho matka. V roce 1906 koupil Bickhardt Lot J od dědiců původního majitele, budovu rozšířil a od té doby ji používal jako hotel.

V roce 1914 podal Belotti žalobu proti Bickhardtovi, aby odstranil zasahující budovu z pozemku, který zdědil po své matce. Belotti se setkala s úspěchem na úrovni soudu, ale Bickhardt se odvolal. Odvolací soud v New Yorku zvrátil původní rozhodnutí a zjistil, že Bickhardt splňuje požadavky na nepříznivé držení.

Bickhardt nevlastnil sporný majetek po dobu 20 let požadovaných podle newyorské promlčecí lhůty, ale soud shledal, že obsazení majetku předchozími majiteli bylo připoutáno k jeho vytvoření nepřerušeného řetězce nepříznivého držení od roku 1892. Bickhardt byl nyní právoplatný vlastník podle zákona.

Účel nepříznivého držení

Zatímco někteří mohou považovat nepříznivé vlastnictví za získání titulu krádeží, doktrína slouží několika důležitým účelům.

Za prvé, zákon předpokládá, že někdo, kdo vlastní půdu, tak činí pod titulem. Může být obtížné prokázat titul, protože byly ztraceny skutky a nebyly zaznamenány, nebo jsou záznamy o pozemkových titulech nedostatečné. Doktrína nepříznivého držení poskytuje ochranu proti nespolehlivým dokumentům a prostředek k nápravě dávných chyb při zprostředkování. Doktrína rovněž vyžaduje, aby soudní spory o majetek byly vedeny v rozumné lhůtě, zatímco vzpomínky svědků jsou stále čerstvé a důkazy spolehlivější.

Nepříznivé držení podporuje produktivní využívání půdy odměňováním těch, kteří ji využívají k zemědělství, bydlení nebo jiným účelům, a penalizuje ty, kteří ji nechávají neobsazenou. Nakonec chrání očekávání jednotlivců, kteří užívali majetek po celá léta bez námitek od kohokoli. Často se objevuje v kontextu hraničního sporu, kdy byl plot postaven na špatném místě a nikdo už roky nezpochybňoval zásah.

Případ Texas Adverse Possession

Ken Robinson získal proslulost v létě roku 2011, kdy se přestěhoval do prázdného domu na dallasském předměstí Flower Mound a prohlásil ji za svou vlastní na základě zaplacení poplatku za podání 16 $.

Souvislosti případu

Robinson, bývalý námořní a realitní investor, který sám sebe popsal, objevil domov a vyhledával v této oblasti potenciální investiční příležitosti. Dvůr byl neudržovaný a dům vypadal, že byl opuštěný.

Původně si Robinson myslel, že by dům byl dobrým kandidátem na krátký prodej nebo prodej zástavního práva na daň, nemohl najít vlastníka nebo držitele hypotéky, se kterými by mohl vyjednávat, a nikde nebyl žádný záznam o uzavření trhu. Tehdy se rozhodl získat dům pod naukou o nepříznivém držení. Založil u kraje „čestné prohlášení o nepříznivém držení“, nechal vyměnit zámky a nastěhoval se.

Ačkoli Robinson nyní udržoval dům, který se dostal do havarijního stavu, jeho sousedé z Flower Mound nebyli šťastní. Zavolali policii, která domov navštívila. Když Robinson ukázal důstojníkům své čestné prohlášení, rozhodli se, že to není trestní záležitost, a odešli.

Národní mediální pokrytí

Příběh zasáhl celostátní média a Robinson byl zaplaven žádostmi o radu ohledně nemovitostí. Začal pořádat semináře o tom, jak získat dům téměř pro nic, a vydal na toto téma elektronickou knihu. Uvítal potenciální klienty a členy médií v domácnosti a rád poskytl prohlídky a poukázal na to, jak věci vyčistil. Pak ho dostihla sláva.

Jak se ukázalo, původní hypoteční společnost v roce 2009 zkrachovala a hypotéku nyní držela Bank of America, která byla příliš zaplavena dalšími zabaveními, aby mohla podniknout kroky k domu Flower Mound. Ale tváří v tvář rozkvetlému nepříznivému držení domáckého průmyslu a dalších, kteří se snažili replikovat Robinsonův zdánlivý úspěch, začal on a další držitelé zástavních práv zasáhnout. 6. února 2012 soudce Texasu nařídil Robinsonovi, aby dům do týdne vyklidil. Odešel bez protestů.

Proč Robinsonovo schéma nefungovalo

Opravdu Robinson věřil, že získá nárok na dům, nebo prostě čekal svůj čas v šikovných výkopech, zatímco vydělával veškerou publicitu?

Podle texaských zákonů musel Robinson zůstat v domě po dobu pěti let, přičemž platil daně z nemovitostí a poplatky za sdružení vlastníků domů, aby získal titul nepříznivým vlastnictvím. Kdykoli během těchto pěti let bude vystaven vystěhování skutečným vlastníkem, což se nakonec stalo poté, co Bank of America zachytila jeho plán. A co čestné prohlášení o nepříznivém držení ve výši 16 $, které podal? Jednoduše upozornilo svět na jeho nárok a poskytlo počáteční datum následujících pěti let; nepředával název.

Lekce v Robinsonově příběhu sahá až k účelům, pro které byla vyvinuta doktrína nepříznivého držení. Mělo to být prostředkem k řešení bona fide sporů o majetek vyplývajících z historicky všudypřítomných problémů v oblasti nemovitostí, jako jsou chybné a neadekvátní průzkumy, nedostatečné tituly pozemků nebo chybějící nebo vadné listiny. Nepříznivé držení nikdy nemělo odměňovat svévolné provinilce a squattery. Jak se Ken Robinson dozvěděl, není to dobrý obchodní model pro investory do nemovitostí.

Účelem nepříznivého držení nebylo odměnit provinilce a squattery.