Před nákupem kondominiové konverze buďte opatrní

Veřejná doména Pixabay

Co je to kondominiová konverze?

Konverze bytu je, když se celá nemovitost držená v výlučném vlastnictví změní na jednotlivě prodávané jednotky jako byty. (Změna použití).

Mnoho z těchto nemovitostí byly původně byty a někdy to byly budovy jako továrny nebo školy.

Naše historie před převedením našeho sídla

Sedm let jsem žil v činžáku a miloval jsem to. Bylo to v rezidenční oblasti převážně soukromých domů. Budova byla pětiúhelníková s pěti stranami. Ve středu, v prvním patře, byla fontána se třpytivými barevnými světly. Druhé a třetí patro bylo otevřené a dalo se nahlédnout přes zábradlí do fontány. Bylo to jedinečné a elegantní, a přesto nebylo dražší než jiné nájemné v této oblasti.

Každá z pěti stran měla na sobě dva apartmány, které vycházely ze středu ve tvaru klínu. Stvořil byt s jedinečným tvarem. Když někdo vešel do klínu, nejširší část se otevřela na balkon s výhledem do zahrad.

V hale jsme měli bzučákový bezpečnostní systém a videokameru dlouho předtím, než byly videokamery normou. Jeden prostě potřeboval naladit televizi na kanál 9, aby zjistil, kdo je bzučí. Tichá hudba přehrávaná reproduktorovým systémem v sálech.

Měli jsme krásný bazén, který byl udržován bezvadně čistý.

Budova byla obsazena převážně mladými profesionály a majitel prověřoval nájemce. Došlo k několika případům, kdy nájemníci hráli příliš hlasitou hudbu, ale byli okamžitě vystěhováni.

Pro mě to bylo idylické sídlo. Poté jsem obdržel oznámení, že byty se převádějí na byty. Jakmile byla jednotka zakoupena, stávající nájemce by musel odejít.

Milujete své bydliště, ale bude to byt

Rozhodl jsem se na základě předpokladů (špatný nápad)

Myslel jsem, že cena jednotek byla tak rozumná, že by to byla dobrá investice. Byl by to pro mě dobrý způsob, jak si vybudovat vlastní kapitál a za pár let jej použít na koupi domu.

Předpokládal jsem, že jelikož to bylo tak skvělé místo k životu, většina ostatních nájemců, které jsem alespoň zběžně poznal, bude také kupovat jednotky. Předpokládal jsem, že charakter budovy zůstane stejný a pravděpodobně se zvýší kvalita života, protože každý bude mít skutečný zájem na zachování hodnot majetku.

Byla tam malá záloha, moje splátky hypotéky byly nízké a poplatek za údržbu bytu byl přiměřený.

Po zakoupení jednotky jsem dostal místní předpisy. Legální kniha o tloušťce asi jeden palec. Nastínil všechny dos a ne. Mně to připadalo, že každý, kdo dodržuje pravidla, a pravidla tak jasně vypsaná, bylo moje budoucí štěstí tam žít zaručeno.

Realita Hit - Trvalo to chvíli

Pouze několik stávajících nájemců zakoupilo jednotky. Měli své důvody. Mladé páry se rozhodly jít přímo do vlastnictví domu; někteří očekávali, že se jejich společnost přestěhuje, a jiní neměli zálohu. Jejich důvody se lišily a byl jsem smutný, když jsem viděl, jak se někteří pohybují.

Asi polovinu jednotek (30) koupili spekulanti. Nepřítomní investoři, kteří mají zájem o příjem z pronájmu a pak možná o obracení nemovitosti se ziskem. Problém? Většina z nich neměla ani prostředky, ani sklon k předběžné kontrole nájemců. Pokud jejich nájemníci ve 2:00 odpálili hudbu, nemohlo by jim to být jedno, pokud bude zaplaceno jejich nájemné. Pokud jejich nájemníci prodávali drogy, zavírali oči. Měli jsme majitele, který pronajal mladé ženě, která pracovala v obchodě s koblihami. Byt však nebyl pro ni, byl poslán jejím přítelem, aby si ho pronajal. Chtěl to jako klubovnu pro svůj pouliční gang. Tak jsme měli mladé muže chodit dovnitř a ven z budovy s baseballovými pálkami přehozenými přes ramena. Nikdy nebyli bez nich a nebyli to hráči baseballu.

Myslíte si, že by tomu předpisy zabránily. Ve skutečnosti však jen málo členů představenstva mělo odvahu být tím, kdo pravidla prosazuje. Společnost pro správu nemovitostí to udělala pro ně v extrémních případech, ale vystěhování někoho není tak snadné. Zdá se, že mnoho z těchto nájemců vědělo, „jak hrát hru“. Mnoho lidí tvrdilo, že mají nemoc nebo zdravotní postižení, které prodloužily proces vystěhování. Během měsíců, které tento proces trval, jsme museli vydržet jejich shenanigany.

Finanční důsledky sdílených společných výdajů

Poplatek za údržbu pokrývá všechny běžné výdaje na údržbu budovy. Jak rostou náklady na stavbu, rostou i poplatky za údržbu.

Bohužel, ačkoli každá jednotka zaplatila svůj vlastní telefon a elektřinu, voda a zemní plyn nebyly měřeny samostatně. Každá jednotka měla svůj vlastní termostat a topnou jednotku a mohla podle potřeby regulovat teplo, ale všichni jsme sdíleli náklady na plyn.

Teoreticky by se to mělo vyrovnat. Ve skutečnosti zvažte dva příklady závažnějších případových studií:

Barbara D: Měla syndrom chronické únavy a uvedla, že kvůli své nemoci musí mít v zimě (v Connecticutu) okna otevřená, protože potřebuje čerstvý vzduch. Potřebovala však být také teplá, a tak zahřála teplotu na 85 stupňů.

John T: Jeden z jeho sousedů si stěžoval, že neustále slyší tekoucí vodu; pobláznilo ho to. Údržbář získal povolení ke vstupu do Johnova bytu. Když se z obývacího pokoje přiblížil k koupelně, z koupelny vycházel hustý oblak páry. V koupelně vytékala horká voda z vanového kohoutku. Zřejmě to už nějakou dobu dělalo, protože stěny koupelny a přilehlé stěny obývacího pokoje byly pokryty hustou chlupatou černou formou. Oprava problému s instalatérstvím byla odpovědností vlastníka jednotky a John nechtěl najmout instalatéra, tak jen nechal proudit horkou vodu.

Ach ano, naše krásné fontány. Jak kvalita našich obyvatel klesala, klesala i kvalita jejich návštěvníků. Zdá se, že si návštěvníci budovy často mysleli, že by bylo vtipné házet do nich mýdlo. Určitě viděli vtipné filmy, kde mýdlové bubliny nahoru. Ve skutečnosti mýdlo nezpůsobuje bubliny. Prostě to tam sedí a pak ucpe vodní čerpadlo. Museli bychom tedy pravidelně kupovat nová čerpadla a investovat do lidských hodin, abychom vypustili fontány a vyčistili mýdlo. Takže pokaždé, když měl někdo návštěvníka se „smyslem pro humor“, stálo by nás to 300 $ za režii.

Bylo tolik podobných příběhů. Výdaje způsobené nám všem neopatrností několika lidí. Naše poplatky za údržbu tedy rostly.

A finanční situace se zhoršila

Na počátku ji představenstvo nechalo nastavit tak, aby společnost pro správu nemovitostí provedla kontroly a přivedla je na měsíční zasedání představenstva, aby je mohla přezkoumat. Každá kontrola vyžadovala podpis dvou členů správní rady.

Naše tehdy zvolená prezidentka se rozhodla, že je příliš zaneprázdněná na to, aby ji trápily podepisování šeků, a tak dala výhradní podpisovou autoritu šeku správci nemovitosti.

Další zvolená prezidentka se rozhodla, že se ani nechtěla obtěžovat, když viděla kontroly na zasedáních představenstva. Řekla správci nemovitosti, aby je jen podepsal a poslal.

Někde na cestě bylo zjištěno, že celý náš rezervní fond ve výši 30 000 $ byl pryč. Elektřina pro světla v halách, na parkovišti a v prádelně byla o tři měsíce pozadu. Faktura za zemní plyn byla také tři měsíce po splatnosti. Nyní jsme tedy dlužili 60 000 dolarů společnostem poskytujícím služby. Stalo se to, když budova chátrala, protože se nic neudržovalo.

Výsledkem bylo, že naše poplatky za údržbu vzrostly. Byli jsme také hodnoceni po 2 000 $ v lednu a znovu v březnu.

Zdá se, že se správní rada rozhodla nepokračovat v trestním stíhání, jak byly psány stanovy. Pokud by peníze chyběly, museli by si je členové představenstva osobně vymyslet. Pokud by tedy pronásledovali správce nemovitosti a prohráli, znamenalo by to přiznání chybějících peněz. Rozhodli se, že prostě prohlásí, že „nenesou odpovědnost“.

(Mimochodem: Můj bratranec žije v kondominiu, které bylo původně postaveno jako takové, nikoli k přeměně a stalo se to samé. Nyní jim došel majetek a žádné prostředky na jeho opravu.)

Moje návrhy - pokud se chystáte koupit konverzi bytu

Zkontrolujte, jak jsou měřeny běžné nástroje. Hledejte individuální měření - každý vlastník platí svůj vlastní plyn, vodu a elektřinu. Tohle nemohu dostatečně zdůraznit.
Zjistěte, kdo je jejich společností pro správu nemovitostí. Vyhledejte online název společnosti online a zjistěte, zda k nim někdo nenapsal negativní komentáře. Podívejte se na jejich hodnocení v Better Business Bureau.
Obraťte se na společnost pro správu nemovitostí a zjistěte, zda hodlají ve správě nemovitosti pokračovat. Několik společností nás opustilo, protože jsme byli příliš malí na to, abychom byli ziskoví. Takto jsme skončili u manažera, který utekl s prostředky.
Zeptejte se na to, kolik jednotek je obsazeno vlastníkem a kolik jich vlastní nepřítomní vlastníci-investoři.
Zeptejte se, zda se v blízké budoucnosti očekávají nějaké významné výdaje - například vyasfaltování parkoviště, nové obložení bazénu. Pomyslete na cokoli velkého, co by bylo potřeba udělat, a zeptejte se, kdy to bylo naposledy. Projeďte se a podívejte se, jestli se zdá, že existuje něco zásadního, co bude potřebovat opravu, jako jsou střechy nebo vlečky.
Zeptejte se, kdy došlo k jejich poslednímu hodnocení a zda se očekávají. Zjistěte, kdy se udržovací poplatek naposledy zvýšil a o kolik procent se tradičně zvyšuje.
Jezděte po jednotkách v různých časech dne a noci, abyste viděli, jaký druh aktivity vidíte. Například pokud vidíte jednotky, kde balíčky jdou z okna a přicházejí peníze, pravděpodobně existuje drogová aktivita.
Podívejte se, zda můžete spatřit některé ze současných majitelů a zeptat se, jestli tam šťastně žijí.

Otázky a odpovědi

Otázka: Je pro převod vyžadováno PDI?

Odpověď: Než jsem koupil jednotku, žil jsem v budově jako nájemce. Nevím, co musel vlastník budovy udělat, aby převedl budovu z bytového domu na byt. Vzpomínám si, že jsme obdrželi dopis, v němž bylo uvedeno, že vlastník žádá o právo na převod, a poté oznámení o jeho změně spolu s našimi možnostmi. Jako kupujícího jsem nebyl povinen mít PDI a ani jsem to neměl. Majitel poskytoval hypotéky jako prodejní prvek, a proto neexistoval žádný požadavek ze strany hypoteční společnosti.

Jaké jsou vaše zkušenosti s převody bytů?

Ashlee Thomas 20. května 2020:

To je skvělý obsah. web však s tolika vyskakovacími okny zaostává za hlavním. děkuji za to - byl jsem unavený z bytů a teď jsi potvrdil mé obavy. dík.