Práva nájemců 101: záruka obyvatelnosti v New Yorku

Práva nájemce v New Yorku mohou být obtížná. Přečtěte si další informace.

kdo? du! nelson

Zřeknutí se odpovědnosti:

Následující informace se vztahují na stát New York a neměly by být vykládány jako právní rady, ale jako prostředek, kterým si nájemci mohou zvýšit své povědomí o právech, která jim náleží ze zákona, pokud jde o jejich podíl na konkrétním majetku. Pokud máte problém se svým pronajímatelem, navrhuji, abyste vyhledali kompetentní radu, která zajistí řádné posouzení vašich práv. Vydavatel tohoto článku a jeho přispěvatelé se zříká odpovědnosti

Záruka obyvatelnosti

Každá nájemní smlouva na rezidenční nemovitost implicitně obsahuje tzv. „Záruku obyvatelnosti“.

Co vyplývá ze záruky na obyvatelnost

1. Že prostory jsou vhodné pro lidské bydlení;
2. Že stav prostor je v souladu s rozumným použitím stran; a
3. Že nájemci nejsou vystaveni žádným podmínkám ohrožujícím nebo poškozujícím jejich život, zdraví nebo bezpečnost. ““

Co když pronajímatel poruší záruku obyvatelnosti?

Pokud pronajímatel poruší záruku obyvatelnosti, nájemce nemusí platit pronajímateli. „Povinnost platit nájem závisí na uspokojivé údržbě objektu v obytném stavu“ (Park West Management Corp. v. Mitchell, 47 NY2d 316).

Pokud vás navíc váš pronajímatel předvede k soudu, protože dlužíte nájemné, soudci pravidelně přiznávají nájemcům snížení nedoplatků, pokud soudce zjistí, že došlo k porušení záruky bydliště.

Přestože pronajímatelé často přidávají do nájmů nevymahatelné doložky, aby zastrašovali nájemce, aby usilovali o vymáhání svých práv, není ze zákona vždy vyžadováno, abyste se těmito nevymahatelnými doložkami řídili, i když jste nájemní smlouvu podepsali.

Zákon konečně neumožňuje vzdání se této záruky při pronájmu. Pokud se o to váš pronajímatel pokusí, je takové vzdání se práva nevymahatelné, což je v rozporu s veřejnou politikou.

Určení, zda byla porušena záruka obyvatelnosti

Chcete-li zjistit, zda váš pronajímatel porušil záruku obyvatelnosti, musíte si položit následující otázku:

(Operativní jazyk: „zbavení základních funkcí.“ Jinými slovy, brání vám současný stav prostoru v jeho použití k zamýšlenému účelu?)

Za porušení záruky na obyvatelnost ve státě New York se považuje následující.

Porušení záruky obyvatelnosti ve státě New York

• Azbest, který by se mohl v bytě nájemníků přenášet vzduchem.
• Snížení nebo nedostatek služeb výtahu.
• Rozbité podlahové dlaždice, které vytvářejí nebezpečný stav.
• Podstatné nahromadění odpadu, které vede k napadení hmyzem nebo škůdci.
• Neposkytování tepla a horké vody po delší dobu.
• Těžké napadení hmyzem a škůdci.
• Barva na bázi olova, zejména tam, kde pobývají malé děti.
• Zbavení vzduchu, světla a / nebo ventilace.
• Nadměrný hluk způsobený stavbami, mechanickými zařízeními nebo dokonce sousedními nájemci, když pronajímatel nepřijme účinná opatření ke zmírnění obtěžování.
• urážlivé výpary a pachy.
• Vadná instalace.
• Nedostatečné zabezpečení (např. Poškozené vchodové zámky, bzučáky dveří atd.).
• Netěsnosti a rozlití kanalizace.
• Nedodání detektorů kouře.
• Přerušení vodovodu.
• Nedostatek ochranných prvků oken, pokud to vyžadují místní předpisy na ochranu dětí.

Poznámka!

Podmínky způsobené nesprávným jednáním nájemce nebo osobami pod jeho vedením nebo kontrolou nenarušují záruku.

Vyvolání porušení záruky obyvatelnosti

Nejdůležitější věcí, kterou si musíte pamatovat při odvolání na porušení záruky obyvatelnosti jako obrany v řízení pronajímatele / nájemce, je to, že písemně upozorníte pronajímatele na vadný stav ve vašem prostoru. Pokud mu nebude dána výpověď a nebude mít rozumnou příležitost situaci napravit, můžete ztratit právo uplatnit záruku obyvatelnosti.

Osvědčeným postupem je zaslat písemné oznámení podle podmínek vašeho pronájmu, nebo pokud váš pronájem neurčuje, pošlete písemné oznámení prostřednictvím prvotřídního e-mailu s potvrzením o vrácení a zdvořilostní kopii prostřednictvím e-mailu nebo faxu.

Zákon o nemovitostech státu New York s. 235-b

Záruka obyvatelnosti

1. V každé písemné nebo ústní smlouvě o nájmu nebo pronájmu obytných prostor se má za to, že pronajímatel nebo pronajímatel uzavírají smlouvu a zaručují, že takto pronajatý nebo pronajatý prostor a všechny v něm spojené prostory společně s ostatními nájemci nebo rezidenty jsou způsobilé k lidskému bydlení a pro použití rozumně zamýšlená stranami a aby obyvatelé těchto prostor nebyli vystaveni žádným podmínkám, které by byly nebezpečné, nebezpečné nebo škodlivé pro jejich život, zdraví nebo bezpečnost. Pokud byla jakákoli taková podmínka způsobena nevhodným jednáním nájemce nebo nájemce nebo osob pod jeho vedením nebo kontrolou, nepředstavuje to porušení těchto smluv a záruk.
2. Jakákoli dohoda nájemce nebo nájemce bytu, která se vzdává nebo upravuje svá práva uvedená v této části, bude neplatná, což je v rozporu s veřejným pořádkem.
3. Při určování výše škody, která nájemci vznikne v důsledku porušení záruky uvedené v této části, soud; a) nemusí vyžadovat žádné odborné svědectví; a (b) bude v rozsahu, v němž je záruka porušena nebo nemůže být vyléčena z důvodu stávky nebo jiného pracovního sporu, který není způsoben primárně jednotlivým pronajímatelem nebo pronajímatelem a takové škody lze přičíst takové stávce, vylučovat uzdravení takového rozsahu, s výjimkou rozsahu čistých úspor, pokud existují, pronajímateli nebo pronajímateli z důvodu takové stávky nebo pracovního sporu, které lze přiřadit k prostorám nájemce, avšak za předpokladu, že pronajímatel nebo menší se pokusili v dobré víře, kde je to možné, k vyléčení porušení. c) pokud prostory podléhají regulaci podle místního zákona o kontrole nájemného za nouzové bydlení,zákon o nouzové ochraně nájemců devatenáct sedmdesát čtyři, zákon o stabilizaci nájemného devatenáct set šedesát devět nebo zákon o nájemném a rehabilitaci města, snížit částku přiznanou podle této smlouvy o celkovou částku jakéhokoli snížení nájemného nařízeného státní divizí bydlení a obnova komunity podle takových zákonů nebo aktů, udělených nájemci, ode dne účinnosti takového příkazu ke snížení nájemného, ​​která se týká jedné nebo více věcí, pro které je podle této smlouvy poskytována úleva.která se týká jedné nebo více věcí, pro které je podle této směrnice přiznána úleva.která se týká jedné nebo více věcí, pro které je podle této směrnice přiznána úleva.

Případy pronajímatele / nájemce v Brooklynu, na Manhattanu, v Queensu, na Staten Island a v Bronxu

Housing Court v Brooklynu se nachází na ulici Livingston 141. Pokud obdržíte e-mailem oznámení vyžadující vaši přítomnost, je bezpodmínečně nutné odpovědět a okamžitě přijmout příslušná opatření. To zahrnuje dokumentování jakýchkoli podmínek v budově, které mohou představovat porušení záruky obyvatelnosti.

Máte-li jakékoli dotazy týkající se vašeho případu, neváhejte mi zavolat na číslo 718-701-5772.

Pokud potřebujete zastoupení ve věci pronajímatele / nájemce, vyřizuji vystoupení ve všech pěti městských částech města New York (Manhattan, Brooklyn, Queens, Staten Island a Bronx). Obvykle jsem v Brooklynu (Kings County).

Na požádání jsem schopen domluvit si schůzky v Brooklynu a na Manhattanu.

Aktualizace případů

Pronajímatel v. Nájemník , 2011 NY Slip Op 52490 (U) (Weschester County 13.června 2011), (kde Westchester soud shledal, poruchy z důvodu výstavby pronajímatele na sousední hodně za porušení záruky obyvatelnosti).