Jedna agentura a transakční makléři na Floridě

Porovnejte zastoupení jedné agentury a zprostředkovatele transakcí a zjistěte, proč je zastoupení duální agentury obvykle zakázáno.

Obrázek Harry Strauss z Pixabay

Co je agentura?

Duální agentura je zakázána v mnoha státech, včetně Floridy, kde je držena moje realitní licence. Problém dvojí agentury je to otravné slovo „agentura“. Terminologie agentury v oblasti nemovitostí znamená, že obchodní zástupce (licencovaný agent) vstupuje do vztahu s klientem, kterému dluží svěřeneckou povinnost, známou také jako poslušnost, věrnost a důvěrnost. Pracuje jménem tohoto klienta ve všech záležitostech týkajících se konkrétní transakce s nemovitostmi. To je definice agentury.

Na Floridě to označujeme jako jedinou agenturu. Jednoduchý a snadný způsob, jak porozumět jedné agentuře, je toto: Představte si transakci jako divadelní představení. Agent vstupuje jako záskok, aby převzal roli klienta v tomto výkonu. Během tohoto výkonu / transakce záskok / agent vždy jedná v nejlepším zájmu klienta - jako by byl klientem sám.

Proč je duální agentura zakázána?

Duální agentura je přesně to, co říká: pokus jednat současně v nejlepším zájmu kupujícího i prodávajícího. Může záskok hrát obě hlavní role současně - roli kupujícího i prodávajícího - a jednat v nejlepším zájmu každé z nich současně? Samozřejmě že ne. Bylo by to nemožné. Proto je ve většině států duální agentura zakázána.

Zadejte Transaction Broker

To neznamená, že agent nemůže transakci zpracovat jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího. Na Floridě máme omezenou klasifikaci agentur známou jako transakční makléř. I když to zní jako duální agentura, není to tak.

V této funkci agent pracuje pro transakci, ale nevstoupil do fiduciárního vztahu s žádnou ze stran. To znamená, že je mezi nimi neutrální strana. Dluží však oběma stranám omezenou důvěrnost. To znamená, že nesmí bez souhlasu dotyčné strany prodávajícímu sdělit, že kupující nabídne více, ani kupujícímu, že prodávající vezme méně.

Výhody transakčních makléřů

Existuje mnoho floridských realitních agentů a makléřských společností, které fungují výhradně jako transakční makléři. Firmy, které se vyhýbají jediné agentuře, tvrdí, že práce transakčních makléřů pomáhá předcházet potížím a nejasnostem. Agent pravděpodobně nezapomene, jaká je jeho role, pokud je stále stejná. Rovněž se vyhýbá možným soudním sporům, což je možná ten lepší důvod, proč se mu některé makléřské společnosti vyhýbají i za okolností, kdy to zákon umožňuje.

Níže uvedená tabulka uvádí rozdíly mezi těmito dvěma typy agentur. Omezený vztah zprostředkovatele transakcí nabízí pouze omezenou důvěrnost a žádnou poslušnost nebo úplné zveřejnění. (Další informace najdete v části o úplném zveřejnění níže.) Nedostaňte se příliš znepokojeni nedostatkem úplného zveřejnění. Transakční makléř musí kupujícímu stále sdělit „všechny skutečnosti, které jsou zprostředkovateli známy, které kupující snadno nezjistí a které mohou významně ovlivnit hodnotu nemovitosti.“

Rozdíly ve vztazích agentur: Florida



Jednotná agentura	Transakční makléř
Jednat čestně a spravedlivě	Jednat čestně a spravedlivě
Věrnost
Důvěrnost	Omezená důvěrnost
Poslušnost
Úplné zveřejnění
Účtování všech fondů	Účtování všech fondů
Dovednost, péče a pracovitost	Dovednost, péče a pracovitost
Včasné předkládání všech nabídek, pokud není písemně nařízeno jinak	Včasné předkládání všech nabídek, pokud není písemně nařízeno jinak
Zveřejnění všech známých skutečností, které významně ovlivňují hodnotu	Zveřejnění všech známých skutečností, které významně ovlivňují hodnotu

Proč zvolit zastoupení transakčního makléře před jedinou agenturou?

Vypadá to, že by klient chtěl mít spíše zastoupení jedné agentury než makléře transakcí. Existuje však několik dobrých důvodů, proč může jeden agent potřebovat přechod z jedné agentury, aby se stal zprostředkovatelem transakcí:

Klient (kupující) chce koupit nemovitost, která je již uvedena u jeho agenta nebo jiného agenta stejné makléřské firmy.
Klient (prodávající) se rozhodne prodat svou nemovitost kupujícímu, kterého jeho nemovitost seznámila s jeho zprostředkovatelem výpisu nebo jiným zástupcem stejné makléřské firmy.

Zákon uznává, že každý zástupce společnosti může mít speciální znalosti, a proto firma není schopna nabídnout klientovi důvěrnost.

Ve fiduciárních vztazích má klient agenturu s makléřskou firmou, pro kterou agent pracuje, takže dva agenti stejné firmy nemohou nabídnout jedinou agenturu, pouze dohodu o transakčním makléři.

Pamatujte: Zprostředkovatel nesmí prodejci sdělit, že kupující nabídne více, ani kupujícímu, že si prodejce vezme méně bez souhlasu dotyčné strany.

A co nedostatek úplného zveřejnění?

Nedostatek úplného zveřejnění v rámci vztahu zprostředkovatele transakcí by klienta neměl obtěžovat. Neznamená to, že agentura transakčních makléřů může před vámi věci skrýt. Oznámení opět jasně říká: „Prozrazení všech skutečností, které podstatně ovlivňují hodnotu rezidenčních nemovitostí a nejsou snadno zjistitelné pro kupujícího.“

Znamená to, že agent není povinen vám všechno říct. Pokud ve vztahu s jednou agenturou agent kupujícího (od jiné firmy) uvede, že jeho kupující zaplatí více, vyžaduje agentura agenta výpisu prodejce, aby o tom informoval prodejce, když mu předloží nabídku kupujícího. Jako transakční makléř tam agent nesmí ani bez povolení jít, i když má tyto privilegované informace.

Vyberte si renomovanou firmu a zkušeného agenta, abyste zajistili hladký průběh transakce.

Obrázek Photo Mix z Pixabay

Z pohledu agenta

Když jsem zprostředkovatelem transakcí pro kupujícího i prodávajícího, s oběma stranami se zachází spravedlivě. Každý agent, kterého znám, dělá totéž. Přesto jako agent preferuji možnost věnovat svému klientovi nebo zákazníkovi 100% mé pozornosti. Stále to mohu dělat jako transakční makléř tím, že pracuji pouze pro kupujícího nebo prodávajícího v kooperativní dohodě s jiným agentem nebo agenturou. Agenturní vztah, který má druhý agent se svým kupujícím nebo prodávajícím, je přísně jejich rozhodnutí a vůbec neovlivňuje stav mého vztahu s mým zákazníkem, pokud pracuje pro jinou společnost. Jeden agent může pracovat s transakčním makléřem.

Nejlepší způsob, jak zajistit, aby vaše transakce proběhla hladce a abyste skončili jako spokojený zákazník, není v agenturním vztahu. Zpočátku si vyberete renomovanou firmu a zkušeného agenta. Agent nemusí mít dlouholeté zkušenosti, ale měl by mít přístup k potřebným zdrojům, aby vás mohl procházet vaší transakcí.

Konečný cíl agenta

Mým cílem jako agenta v Tampa Bay - a to většiny agentů, které znám, ať už je to jediný agent nebo transakční makléř - je, abyste byli s našimi službami naprosto spokojeni. Doufáme, že si vás jako klienta udržíte po mnoho dalších let. Také doufáme, že jste tak šťastní, že také odkážete svým přátelům a rodině. To je mízou podnikání realitního agenta.

Otázky a odpovědi

Otázka: Co když se transakční makléř postaví na stranu prodejce?

Odpověď: Trochu mi není jasné, na co se ptáte: co když je zprostředkovatel transakcí agentem prodávajícího, zatímco kupující má svého vlastního zprostředkovatele transakcí nebo jednoho agenta nebo co když transakční zprostředkovatel pro oba ve skutečnosti hledá zájmy prodejce místo transakce?

První scénář je naprosto přijatelný. Druhý není. Transakční makléř by měl s oběma stranami zacházet stejně. Oběma stranám dluží stejnou úroveň služeb a pečlivosti bez preference. Pokud dávají zastoupení jedné straně před druhou, je jistě o čem diskutovat s tímto agentem a jeho makléřem. To je to, co bych udělal.