Nákup nové stavby nebo „off-plan“ ve Francii

Pixabay

Plánování mimo plán nákupu

Nákup nové stavby nebo nemovitosti, která dosud nebyla postavena od developera, se ve Francii nazývá off-plan purchase. Nákup mimo plán je ve Francii poměrně běžným, bezpečným a dokonce výnosným prostředkem nabytí majetku.

Před uzavřením smlouvy o nákupu mimo plán je důležité určit, v jaké fázi plánování se vývojář nachází. To vám dá dobrý pocit ze životaschopnosti projektu. Někteří vývojáři potřebují seřadit co nejvíce potenciálních kupců, než jejich banka uvolní prostředky. Je možné, že developer ještě nevlastní pozemky, na kterých bude projekt postaven. I když pozemek vlastní, nemusí mít všechna plánovací schválení a oprávnění. Tyto faktory ovlivní, zda bude projekt někdy zahájen. Musíte také zjistit pravděpodobnost, že se plány pravděpodobně změní, oproti těm, které vám byly původně předloženy.

Pokud má vývojář úplný souhlas s plánováním, budete jej muset pečlivě zkontrolovat. Požádejte o prohlídku plánů. Možná budete muset navštívit místní mairie, abyste si je mohli prohlédnout. Plány vám obecně řeknou více o projektu než předběžná smlouva.

Je také důležité provést nějaký průzkum na samotném vývojáři. Zatímco francouzští vývojáři mají tendenci být spolehlivější a serióznější než některé jejich protějšky v jiných zemích, je stále důležité vědět, s kým obchodujete. Udělejte si tedy malý průzkum, promluvte si s dalšími investory a pokud je to možné, jděte navštívit některý z jejich předchozích vývojů.

Zatímco francouzští vývojáři mají tendenci být spolehlivější a serióznější než některé jejich protějšky v jiných zemích, je stále důležité vědět, s kým obchodujete. Proveďte svůj výzkum!

Výhoda nákupu mimo plán pro investory

Nákup mimo plán ve Francii nabízí investorům mnoho výhod. Ať už chcete nemovitost prodat se ziskem, nabídnout koupi k pronájmu nebo mít dlouhodobý příjem z pronájmu, off-plan je pro důvtipné investory známkou.

Výběr jednotek je jednoznačnou výhodou nákupu mimo plán. V jakémkoli vývoji jsou určité jednotky nebo vlastnosti vázány na více žádoucí než jiné kvůli výhodnému umístění, výhledům, soukromí, velikosti nebo jiným žádoucím vlastnostem. Při nákupu mimo plán máte příležitost koupit nejvyhledávanější místa ve vývoji a odpovídajícím způsobem profitovat.

Další výhodou nákupu mimo plán je cena. Vývojáři nastaví finanční riziko tím, že zajistí, aby byla alespoň část jakéhokoli projektu předprodána před příchodem stavby. Chápou, že tito první kupující spoléhají při rozhodování o investicích na reputaci, umělecké ztvárnění, umístění nemovitosti a trochu fantazie, a jako motivaci k riziku musí nabízet nízké ceny. Jak stavební projekt postupuje, ceny a hodnoty nemovitostí se zvyšují a realizuje se téměř okamžité budování vlastního kapitálu pro první investory. Po dokončení stavby lze nemovitost prodat se ziskem.

Kromě toho jsou off-plan projekty často v rekreačních oblastech, které se hodí k zajištění skvělé dovolené nebo prázdninového domu i příjmu z pronájmu. Vysoká poptávka po turistických a rezidenčních nemovitostech může investorům přinést 7-10% ziskové marže.

Uzavírání smluv o off-plan majetku ve Francii

Chcete-li koupit nemovitost mimo plán ve Francii, uzavřete dvoudílnou smlouvu.

Contrat de Rezervace

První část smlouvy se nazývá Contrat de Reservation. Contrat de Reservation je určen především k získání závazku od kupujícího a může být relativně vágní, pokud jde o odpovědnost vývojáře. Developer ve skutečnosti nemá žádnou povinnost prodat vám ani po podpisu předběžné smlouvy. Předběžná smlouva obecně vyžaduje složení zálohy, která je plně vratná, pokud projekt neproběhne.

Úroveň podrobností poskytovaná v Contrat de Reservation se bude u jednotlivých vývojářů lišit, je však důležité si uvědomit, že podrobnosti plánu se mohou a často mění v době mezi podpisem předběžné smlouvy a konečné smlouvy.

Smlouva o rezervaci je čas na řešení hypotekárních událostí. I když by bylo moudré získat alespoň předběžný souhlas s hypotékou před uzavřením předběžné smlouvy, je také dobrý nápad vložit pohotovostní klauzuli o hypotéce.

I když neexistuje žádná právní povinnost uzavřít předběžnou smlouvu, neučiníte-li tak, znamená to, že budete muset počkat, až bude k dispozici konečná smlouva. Pokud se necítíte pohodlně při vstupu do rezervace Contrat de a rozhodnete se počkat, až bude k dispozici finální smlouva, můžete přijít o včasné cenové pobídky a konkrétní požadovanou nemovitost.

Vente en L'Etat Futur D'Achevement

Konečná smlouva se nazývá Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA). Tato smlouva bude obsahovat úplný popis navrhovaného vývoje včetně jeho přesného umístění. Pro rozdíly je důležité pečlivě porovnat VEFA se smlouvou o rezervaci.

Měli byste ověřit zejména velikost a umístění vašeho majetku. V případě sporu mají přednost podmínky VEFA. Je také důležité si povšimnout rozměrové tolerance. Vývojáři obvykle vloží klauzuli poskytující rozměrovou toleranci až 5%.

Sekce Popisná upozornění bude obsahovat technický popis materiálů a zařízení použitých při stavbě. Tato část bude často obsahovat frázi „nebo ekvivalent“ a může staviteli umožnit velkou uvážení tyto materiály změnit. Popisné oznámení rovněž vytyčí všechna obecní zařízení a podmínky jejich použití.

V tuto chvíli vám vývojář poskytne kopii pravidel vlastnosti s názvem Cahier des Charges. To bude zahrnovat věci jako omezení obchodního využití nemovitosti, poplatky za služby a pravidla týkající se používání komunálních zařízení. Kompletní podpůrná dokumentace, podrobný popis, bude rovněž poskytnuta a uchována v evidenci notáře.

Celá smlouva včetně podpůrné dokumentace bude obsahovat velké množství technického žargonu a výkresů, vše ve francouzštině. Investoři, dokonce i ti, kteří ovládají francouzštinu, mohou chtít při kontrole a plnění smlouvy zvážit externí odborné poradenství. Developer využije služeb notáře k přípravě smlouvy VEFA. Abychom vám však pomohli porozumět procesu a chránit vaše zájmy, možná budete chtít podepsat předběžnou a konečnou smlouvu před notářem podle vašeho výběru. Pokud se rozhodnete využít služeb notáře, bylo by moudré ujistit se, že mají zkušenosti se smlouvami VEFA. Kromě vlastního notáře můžete chtít konzultovat další profesionály z oboru, například architekta nebo inženýra.Úplnou kopii VEFA vám musí být poskytnuta nejméně jeden měsíc před podpisem, abyste měli čas na úplnou kontrolu jejího obsahu.

Investoři, dokonce i ti, kteří ovládají francouzštinu, mohou chtít při kontrole a plnění smlouvy zvážit externí odborné poradenství.

Pixabay

Ochrana spotřebitele při nákupech mimo plán

Francouzské právo stanoví řadu pravidel a předpisů, které zajišťují ochranu spotřebitele. Mezi tyto ochrany patří:

Předběžná smlouva (Contrat de Reservation) není nutná. Kupující mohou počkat, až bude k dispozici podrobná konečná smlouva (Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA)).
Vývojáři nemohou požadovat ani přijímat vklad, dokud nebude podepsána předběžná smlouva (Contrat de Reservation).
Vložené peníze musí být vloženy na klientský účet prostřednictvím banky nebo notáře. Nelze jej použít k financování projektu.
Jsou povoleny maximální částky vkladu a závisí na předpokládaném datu dodání nemovitosti. Pokud má být nemovitost dokončena do jednoho roku, nesmí být záloha vyšší než 5%. Mezi jedním a dvěma roky je maximální vklad 2%. Pokud nebude stavba dokončena déle než dva roky, nelze požadovat žádný vklad.
Předběžná smlouva musí obsahovat nejzazší datum podpisu konečné smlouvy VEFA. Pokud vývojář tento den nesplní, máte právo odstoupit od smlouvy a obdržet plnou náhradu vkladu.
Stejně jako nákupy stávajících nemovitostí mají i mimo plánované sedmidenní lhůtu na rozmyšlenou. Jakmile podepíšete Contrat de Reservation, máte sedmidenní lhůtu na rozmyšlenou, během níž můžete beztrestně odstoupit od smlouvy a vrátit vám zálohu.
Smlouvu lze zrušit, pokud neposkytnete kopie nebo alespoň přístup k úplné technické dokumentaci územního plánu a stavby.
Předem musíte obdržet kopii pravidel a předpisů, které se na ubytování budou vztahovat. Mohou zahrnovat omezení pro obchodní použití, poplatky za služby, pravidla pro používání komunálních zařízení a další.
Úplnou kopii VEFA vám musí být poskytnuta nejméně jeden měsíc před podpisem, abyste měli čas na úplnou kontrolu jejího obsahu.

Budování vašeho vysněného domova ve Francii

Pro vzdělaného a náročného kupujícího by nákup Off-Plan ve Francii mohl být nejlepším způsobem, jak získat přesně takový prázdninový dům, jaký chcete, v místě, kde ho chcete mít.