Jak chránit váš nájemní majetek před opotřebením

Vlastnictví nájemních nemovitostí může být lukrativní, ale údržba může být problémem. Získejte několik tipů na zabezpečení vašich nemovitostí nájemci.

Foto Jack Harner na Unsplash

Klepněte na nekonečný zdroj bohatství

Pronájem nemovitosti může být jednou z nejlukrativnějších investic, které můžete udělat. Nejen, že každý měsíc přináší hotovost, ale stále vlastníte nemovitost, kterou lze prodat (obvykle za účelem zisku), pokud si přejete opustit realitní hru. V současné době si Američané pronajímají více než kdykoli od roku 1965 (36%). Mnoho z těchto nájemců potřebuje dostupné bydlení, díky čemuž je vlastnictví levnějšího pronájmu dobrým místem pro vstup na trh nemovitostí.

Nedostatek nájemného, ​​který si Američané mohou dovolit, může být pro vás dojnou krávou. Zatímco vlastnictví drahých nájemných může být přínosné, vlastnictví několika nemovitostí s nižšími nájemnými náklady může vydělat stejně a často ještě více. Nejen, že soběstační lidé hledají cenově dostupný pronájem, existuje také dlouhý seznam lidí, kteří čekají, než se dostanou do vládou dotovaného bydlení, často nazývaného oddíl 8.

Nízkopříjmové pronájmy: ziskové a problematické

S nájmy v oddíle 8 je spojeno stigma, které vede pronajímatele k domněnce, že svůj nájemní majetek zlikvidují nebo zničí. Pravdou je, že každý pronajímatel má hororové příběhy o tom, jak jejich nájemníci zacházeli se svými nemovitostmi. Mají také příběhy o nájemcích, kteří každý měsíc platili nájem včas a nechali nájem v původním stavu.

Chování nájemce je štěstím losování

I při přísných kontrolách pozadí / úvěru je chování vašich nájemníků většinou štěstí při losování. Pokud si pronajmete nemovitost dostatečně dlouho nebo máte více nemovitostí, je 100% šance, že nakonec budete vlastnit jeden z těchto hororových příběhů.

I když neexistují žádná spolehlivá data, obecná shoda pronajímatelů, s nimiž jsem mluvil, je, že čím nižší je cena nájmu, tím větší je šance získat nájemce, který zneužije váš majetek. To děsí mnoho investorů z pronájmu za nižší ceny, a pokud se rozhodnete vlastnit četné nízkonákladové půjčovny, šance jsou mnohem vyšší, než když se setkáte se zneužívajícími nájemci. Když se odstěhují nebo jsou vystěhováni, budete čelit rozsáhlé rehabilitaci, abyste se připravili na jiného nájemce.

Malá nemovitost k pronájmu.

Foto Paz Arando na Unsplash

Být pronajímatelem nemusí být sání duší

Rekonstrukce mohou být nákladné a čím déle trvá příprava nemovitosti, tím méně peněz pro vás vydělá. I když můžete jen málo zabránit poškození a následným rehabilitacím od špatných pronajímatelů, můžete svou peněženku vylepšit a usnadnit.

10 tipů, jak minimalizovat poškození nájemce na vašem pronájmu

Při přípravě nového pronájmu nebo rehabilitaci mezi nájemci zvažte těchto 10 tipů, jak snížit čas a náklady mezi nájemci na minimum.

1. Příkop koberec
2. Demontujte stropní ventilátory
3. Odeberte obrazovku a bouřkové dveře
4. Nezařizujte spotřebiče
5. Používejte bezúdržbové detektory kouře
6. Zbavte se likvidace odpadu
7. Namontujte zajišťovací odtokový filtr
8. Přeskočte klimatizaci
9. Staňte se svou vlastní ochranou proti škůdcům
10. Oblékání oken: Méně je více

Koberce zachycují nečistoty, skvrny a další nepořádek.

Fotografie od The Creative Exchange na Unsplash

1. Vypusťte koberec

Koberec je ošklivý. Zachytává nečistoty a zadržuje skvrny, a bez ohledu na to, jak dobře je vyčistíte, nikdy nezbavíte všechen odpor. Mezi rozlitými nápoji a jídlem, močením domácích zvířat a možná i škůdci počítejte s výměnou koberce mezi jednotlivými nájemci. Nic nevypadá, že by nemovitost vypadala víc než špinavý, ošklivý koberec.

Místo toho zvažte vinylové podlahy. Je vodotěsný, nezanechává skvrny, snadno se čistí a po zjišťování nákladů na instalaci je levnější než koberec. Zatímco obvykle byste k pokládání koberců potřebovali profesionální instalační firmy, s vinylovými prkny se dá zacházet s malou dovedností. I když je o ně postaráno, je třeba koberec vyměňovat každých přibližně 5 let. Vinylová podlaha by měla vydržet nejméně 20 let. Když rehabilitujete svůj pronájem, dobré vytírání obvykle zajistí, že vaše vinylové podlahy budou dobré.

Stropní ventilátory jsou notoricky temperamentní.

Foto Jason Anderson na Unsplash

2. Demontujte stropní ventilátory

Když se venku spaluje, nic nepřekoná příjemný vánek, který se valí domem. Stropní ventilátory to mohou uskutečnit. Ale jen málo svítidel je temperamentnějších než stropní ventilátory. Pokud pronajímatelé pověsí prádlo nebo hračky pro kočky z lopatek ventilátoru, budete mít štěstí, že vystoupíte jen výměnou čepelí. Poté, co jsou nože vyhozeny z rovnováhy, se při otáčení kývají a jsou často terčem dětí, které se chtějí pobavit. Výsledkem je nákup a instalace nového ventilátoru.

Bylo by lepší demontovat stropní ventilátory a nahradit je osvětlovacím tělesem, které je zarovnané se stropem a nemá nic, co by svádělo nájemce, aby si s nimi pohrávali. Naplňte svítidlo LED žárovkami s dlouhou životností a nebudete muset s osvětlením bojovat roky. Nejhorší, s čím se setkáte, je odstranění několika mrtvých mušek, kterým se podaří dostat do přípravku, nebo výměna skleněné / plastové krytiny. Nainstalujte stejný typ do každé místnosti, abyste zefektivnili jakoukoli údržbu.

3. Odeberte obrazovku a bouřkové dveře

Clony i bouřkové dveře jsou zbytečné a pro pronajímatele jsou často zdrojem zhoršení. Obrazovky jsou vykopnuty nebo se stanou obětí kočičích drápů a bouřkové dveře mají skleněnou tabuli, která se může rozbít. Jsou také skvělou zábavou pro malé děti. Proč chodit na hřiště, když se můžete houpat na obrazovce nebo za bouřkovými dveřmi? Výměna rozbitých závěsů je bolest.

4. Nezařizujte zařízení

Mnoho lidí se mylně domnívá, že nájemní nemovitost musí obsahovat sporák, lednici, myčku nebo pračku se sušičkou. Téměř ve všech částech země však nejsou pronajímatelé povinni poskytovat zařízení. Pokud do své půjčovny vložíte spotřebiče, jste odpovědní za jejich opravu, pokud dojde k jejich poruše. I když používáte správce nemovitosti, tyto opravy mohou být obtížné a nákladné. Kromě toho budete muset tato zařízení vyčistit, když se nájemci odstěhují - za předpokladu, že je při odjezdu nevezmou.

Možná budete v pokušení poskytnout některé použité spotřebiče, aby byl pronájem atraktivnější. Ne. Většina ledniček, praček atd. Má životnost asi 10 let. Pokud vložíte 8letou ledničku, můžete počítat s jejím rozbitím. A hádejte, kdo bude chtít náhradu za jídlo, které se zkazilo?

Pokud již kamna máte, ponechání kamen v jednotce je pravděpodobně tak daleko, jak byste měli jít. S kamny se nemůže pokazit mnoho věcí, i když jejich čištění může být bolest. Určitě přijdete o potenciální nájemce tím, že nebudete mít k dispozici přístroje, ale čekací listina v sekci 8 je plná potenciálních nájemců.

5. Použijte detektory kouře bez údržby

Pokud je váš pronájem starší, pravděpodobně nemá drátové detektory kouře. Staré rčení, že vyměňujete baterie v detektorech pokaždé, když změníte hodiny na letní čas (dvakrát ročně), udržuje váš kouřový detektor v nejlepším funkčním stavu. Znamená to také, že musíte dvakrát ročně navštívit půjčovnu a vyměnit detektory kouře.

To znamená, že pokud najdete detektory kouře. Jakmile detektor kouře začne cvrlikat kvůli vybité baterii, vaši nájemci jej buď umístí do zásuvky, kde jej už nikdy nenajdou, nebo jej rozbijí a vyhodí do odpadu. Vzhledem k tomu, že v půjčovnách jsou vyžadovány detektory kouře, budete při výměně nájemců muset vyměnit každý chybějící detektor.

Zvažte použití novějšího typu detektoru kouře, který používá interní lithiovou baterii. Zavěsíte jej na zeď nebo strop a zapomenete na něj 10 let. Technologie baterií došla tak daleko. Ale protože detektory kouře je třeba vyměňovat každých 10 let bez ohledu na stav, stále máte práci za deset let.

6. Zbavte se likvidace odpadu

Pokud je váš pronájem vybaven likvidací odpadu, odstraňte jej. Úbytky jsou položkou s vysokým selháním, která láká nájemce, aby odložili všechny druhy věcí do kuchyně. Úbytky jsou další pěknou položkou, která se v nájemních jednotkách nevyžaduje. Ucpání odtoku je poměrně jednoduché, ale časově náročné práce, a může-li to provést instalatér, může stát královské výkupné. Odstraňte likvidaci a ve své smlouvě o pronájmu stanovte, že nájemce je odpovědný za všechna ucpání dřezu a veškeré související účty za opravu.

7. Nainstalujte zajišťovací odtokový filtr

Když už mluvíme o ucpání, udělejte si laskavost a nainstalujte si do kuchyňských dřezů uzamykací odtokové sítko. Fungují stejně jako vaše normální sítko, kromě toho, že je nelze odstranit bez speciálního nástroje. Nájemci jsou obvykle zodpovědní za odtoky, které ucpávají, ale je lepší zabránit tomu, aby se konverzace s nájemcem vůbec odehrála. Zajišťovací síta jsou levné a snadno se instalují a sníží vaše bolesti hlavy.

Fotografie Vladislava Nikonova na Unsplash

8. Přeskočte klimatizaci

I když se na místech, jako je Phoenix, může zdát nezbytnost mít klimatizaci, není to požadavek. Pokud má váš pronájem systém nuceného chlazení vzduchem, nechte jej zkontrolovat odborníkem. Pokud je na poslední noze, sejměte ji. Pokud je v dobrém stavu, zvažte jeho uchování, dokud nevykazuje známky vzdání se ducha. V tom okamžiku nechejte AC chlapa, aby mu kulhal, dokud se aktuální nájemce neodstěhuje, a pak ho úplně odstraňte.

Opravy střídavým proudem jsou velmi drahé a faktura, kterou vaše spodní linie nepotřebuje. Pokud pronájem začal s klimatizační jednotkou okenní jednotky, také je odstraňte. Nejen, že jsou potíže, mají tendenci mizet.

Můžete ušetřit peníze tím, že budete dělat vlastní hubení škůdců, než platit vyhubitele.

Fotografie od Yunu Dinata na Unsplash

9. Staňte se svou vlastní kontrolou škůdců

Myši, šváby a další brouci a škůdci nejsou jen vaší odpovědností, jsou také zdravotním rizikem. Mezi nájemci postavte lapače (zapomeňte na zbytečné lapače lepidla), i když nemáte podezření na napadení hlodavci. Pokud chytíte myš, vydejte se více; nikdy není jen jeden. Jakmile budou vaše pasti po dobu jednoho týdne bez mrtvol, můžete svého hlodavce pronajmout zdarma.

Pokud jde o šváby a další chyby, existuje několik řešení bez chemikálií, jak se jich zbavit. Dobré vydrhnutí je nejlepší obrana poté, co se někteří chaotický nájemníci odstěhují. Poté, co zapomenete na švábské motely a drsné spreje, vyhledejte některé domácí léky, které zahrnují kyselinu boritou. Pravidelná komerční kontrola škůdců se může rychle přidat. Zaplaťte sobě, ne jim.

10. Oblékání oken: Méně je více

Není nutné poskytovat okenní krytiny. Ale měl bys. Když je jednotka prázdná, okenní kryty zabrání lidem, aby si všimli, že je neobsazená, a zabrání všem možným problémům, které může prázdný majetek představovat. Pravděpodobně vás šokovalo, jak drahé mohou být závěsy, rolety a další úpravy oken. Mohli byste utratit jmění za zakrytí oken ve vašem pronájmu.

Nebo byste si mohli koupit rolety z velkého boxu v železářství za méně než deset dolarů za okno. Obvykle jsou to všichni nájemci, které potřebují nebo chtějí, a ten nájemce, který má v úmyslu zavěsit závěsy, se pravděpodobně nebude líbit těm, které jste nainstalovali. Drahé žaluzie jsou ne-ne. Na tomto světě je jistých jen pár věcí; skutečnost, že vám nájemci zničí žaluzie, je jednou z nich. Získejte levné, dělají práci. Když se nájemce odstěhuje, odečtěte z jeho zálohy náklady na výměnu slepých.

Být pronajímatelem je tvrdá práce, ale může se vyplatit.

Foto Pepi Stojanovski na Unsplash

Pot je Kolínem úspěchu

Být pronajímatelem není pro každého. Vyžaduje to osobu, která může být pevná, ale spravedlivá, má odvahu vystěhovat nájemce v případě potřeby a zná svou cestu kolem sady nástrojů. Může být finančně prospěšné vlastnit nájemní nemovitosti, ale může to být také zdanění. Vlastnictví nájemného nikdy nebude bezproblémové, ale díky chytrým majitelům domů to bude snesitelné.