Jak vystěhovat podnájemce v San Francisku

S mými dvěma spolubydlícími jsme nedávno měli podnájemce, kterého budu označovat jako Hroznou lidskou bytost. Ten chlap byl konfrontační, hlasitý, arogantní a neuctivý; totální blbec. Ve snaze zbavit se ho jsme se dozvěděli hodně o nájemních zákonech a vystěhování v našem domovském městě San Francisku.

To je stav, ve kterém strašná lidská bytost opustila svůj pokoj, když se konečně odstěhovala.

Christy K.

Rychlé varování

Vystěhování je v San Francisku nesmírně obtížné. Zákony o pronájmu uvnitř městských omezení jsou nakloněny ve prospěch nájemců. Účelem těchto zákonů je chránit práva nájemců, ale téměř znemožňují pronajímatelům a nájemcům pronajmout problémové nájemce. Pokud máte silné důvody pro vystěhování, ujistěte se, že uděláte vše podle knih a během celého procesu se poraďte s právníkem, abyste se ochránili před žalobami.

Pokud nemáte silné důvody pro vystěhování, je nejlepší si soukromě vyřešit věci s podnájemcem problému.

Druhy nájemních vztahů

Cotenant: Pojistitel je někdo, kdo má s nájemcem stejné postavení. Pokud si dva nebo více lidí pronajme nemovitost společně a všichni podepíší nájemní smlouvu, jsou tito lidé spojenci.
Hlavní nájemce: Hlavní nájemce je osoba, která podepsala původní nájemní smlouvu nebo smlouvu s vlastníkem nemovitosti nebo správcem nemovitosti. Všichni lidé v původním nájmu jsou hlavní nájemci a jsou také vzájemně spojeni.
Podnájemce: Podnájemce je osoba, která pronajímá nebo pronajímá prostor od jednoho nebo všech hlavních nájemců. Podnájemce nemusí nutně mít jakýkoli druh dohody s vlastníkem nemovitosti nebo správcem nemovitosti (ačkoli většina vlastníků vyžaduje souhlas pro všechny a všechny podnájemce na jejich nemovitosti). Pokud hlavní nájemci pronajímají podnájemce více než jednomu podnájemci, jsou tito podnájemci také vzájemnými spojenci.

Podnájemci se nemohou navzájem vystěhovat a podnájemce nemůže vystěhovat hlavního nájemce. Hlavní nájemce však může být za určitých okolností schopen podnájemce vystěhovat.

Pronajímatelé a vystěhování

Řeknutí pronajímateli o problému se může zdát jako nejjednodušší způsob, jak vystěhovat podnájemce, ale ve skutečnosti vám pronajímatel nebo správce nemovitosti pravděpodobně nepomohou. Pronajímatel nemůže vystěhovat pouze jednu osobu. I když můžete prokázat, že máte důvod k vystěhování svého podnájemce, může váš pronajímatel vystěhovat všechny pouze z nájmu, čímž neguje vaši dohodu se svým podnájemcem.

Je dobré informovat pronajímatele nebo správce nemovitosti o jakýchkoli vážných problémech mezi spolubydlícími, ale podnájemce souhlasí s nájemci, nikoli s pronajímatelem, (i když pronajímatel možná dal souhlas, vyžadoval kontrolu pozadí atd.), Takže hlavní nájemci jsou obvykle jediní, kdo může podnájemce vystěhovat.

Je váš podnájemník legální?

Před pokusem o vystěhování svého podnájemce musíte zjistit, zda si pronajímá legálně. Máte svolení nebo souhlas pronajímatele nebo správce nemovitosti k podnájmu nemovitosti? Poskytuje váš pronájem ustanovení o podnájmu?

Pokud váš podnájemce obývá nemovitost bez vědomí nebo svolení pronajímatele, pokus o jejich vystěhování je do značné míry zaručeno, že vás také vystěhuje. Navíc, pokud to váš pronajímatel zjistí, může proti vám podniknout právní kroky za porušení nájemní smlouvy a váš podnájemník může proti vám podniknout právní kroky za neoprávněné vystěhování.

Pokud jste na této lodi, je nejlepší si vyřešit věci soukromě se svým podnájemcem nebo se odstěhovat sami.

Nenechte se snaží obvinit vašeho podnájemce o překračování nebo nároku na pronajímatele, že on / ona je squatting nelegálně. Pokud podnájemce prokáže, že na nemovitosti žil (pomocí přijaté pošty, šeků na nájemné a poplatky atd.), Může proti vám i nadále podniknout právní kroky za neoprávněné vystěhování
Nikdy se snaží vysvětlovat vaší podnájemce uvedené pokud se hlavní nájemce nebo nájemci odstěhují, bude i tak muset odejít, podle sanfranciského nařízení o nájmu, protože nemá s pronajímatelem žádnou právní dohodu. (V zásadě, pokud dělají věci tak špatné, že se odstěhujete, abyste se jim dostali pryč, budou SOL pro bydlení.)

Pokud má váš podnájem pronajímatelův souhlas, jako to udělala ta Hrozná lidská bytost u nás, čtěte dál.

Je kontrolován váš nájem za dům nebo byt?

Pokud byl váš dům nebo byt v San Francisku postaven po červnu 1979, máte štěstí. Tyto novější budovy nepodléhají zákonům o kontrole nájemného a proces vystěhování je mnohem jednodušší. Měli byste být schopni řádně upozornit svého podnájemce a poté zahájit proces soudního vystěhování.

Pokud byl váš dům nebo byt v San Francisku postaven před červnem 1979, jako byl ten náš, vystěhování vašeho podnájemce bude mnohem těžší. Pokračujte v čtení a dozvíte se více.

Jak zjistím, kdy byl postaven můj dům?

http://www.zillow.com/

Pokud nevíte, kdy byl váš dům postaven, je Zillow dobrým začátkem. Má data zveřejněná pro mnoho budov v San Francisku. Jednoduše zadejte svoji adresu, vyberte správný výsledek a vyhledejte datum pod položkou „year built“.

Typické sanfranciské domy a byty byly postaveny před rokem 1979, a proto spadají pod zákony o kontrole nájemného podle sanfranciského nařízení o nájmu.

Mudflattop přes Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

15 důvodů pro vystěhování v San Francisku

Pokud váš nájemní dům nebo byt v San Francisku podléhá kontrole nájemného, je čas dostat se blíže a osobně s 15 Just Causes for Exiction. Tyto vyloučitelné příčiny jsou vaším posledním kouskem naděje. Jsou to POUZE způsob, jakým můžete legálně vystěhovat:

Nájemce přestal platit nájem, často platí pozdě nebo často odráží šeky
Nájemce porušil nájemní smlouvu nebo smlouvu o pronájmu a problém s oznámením neodstranil
Nájemce vytváří obtěžování, poškozuje nemovitost nebo „vytváří podstatný zásah do pohodlí, bezpečnosti nebo požitku pronajímatele nebo jiných nájemců v budově“
Nájemce vede na pozemku nelegální aktivity
Předchozí nájemní smlouva nebo nájemní smlouva skončila a nájemce odmítne prodloužení za stejných nebo rovnocenných podmínek
Nájemce odmítl pronajímateli přístup k nemovitosti (kvůli opravám, vylepšením atd.)
Hlavní nájemníci se odstěhovali a zanechali podnájemce bez souhlasu nebo dohody s pronajímatelem
Pronajímatel chce do jednotky přesunout sebe nebo svého blízkého příbuzného na dobu 36 po sobě jdoucích měsíců nebo déle
Pronajímatel si přeje prodat jednotku, která byla v souladu se zákonem převedena na kondominium
Pronajímatel se snaží jednotku zbourat nebo odstranit z trhu s půjčováním
Pronajímatel si přeje dočasně vyjmout jednotku z trhu s nájemními vozidly, aby „provedl vylepšení nebo rehabilitaci kapitálu“
Pronajímatel si přeje provést „podstatnou rehabilitaci“
Pronajímatel si přeje odstranit celou budovu z trhu s půjčováním
Pronajímatel si přeje získat zpět vlastnictví jednotky na méně než 30 dní, aby se vypořádal s problémy s barvami olova, jak to vyžaduje zdravotní zákoník v San Francisku
Pronajímatel si přeje jednotku zbourat, aby ji mohl znovu postavit

POZNÁMKA: Pokud pronajímatel také žije v nájemní jednotce, může vystěhovat bez Just Cause. Pokud si pronajímáte prostor v domě svého pronajímatele, zvažte jeho žádost o pomoc.

Čísla 1–4 jsou jedinými případy, které se vztahují na vztah mezi hlavním nájemcem a podnájemcem. Čísla 5–15 musí být vynucena pronajímatelem a obvykle musí vyústit v vystěhování všech nájemců, včetně hlavních nájemců (takže se nepokoušejte přesvědčit pronajímatele, aby je vynucoval, pokud nejste v pořádku, když vás vyhodí).

Jen způsobuje 1–4

Pojďme se podívat na Just Causes jeden po druhém.

Jen příčina č. 1: Nájemce přestal platit nájem, často platí pozdě nebo často odskakuje šeky.

Pokud váš podnájemce porušuje nájemní smlouvu kouřením v jednotce, chováním domácího mazlíčka, neoprávněnými změnami v jednotce atd., Můžete mít dobrý důvod k vystěhování.

Nezapomeňte zaznamenat, kdy a jak váš podnájemce porušil nájemní smlouvu. Možná budete muset tyto informace použít později, pokud se pokusí bojovat proti vystěhování.
Odešlete 3denní oznámení o opravě nebo uvolnění.
Pokud porušení nenapravil nebo neuvolnil prostory, zahajte proces soudního vystěhování.
Pokud toto porušení napravil, můžete se i nadále moci vystěhovat, ale budete muset prokázat, že podnájemce leasing obvykle a závažně porušuje.

Jen příčina č. 3: Nájemce vytváří obtěžování, poškozuje nemovitost nebo „vytváří podstatný zásah do pohodlí, bezpečnosti nebo požitků pronajímatele nebo jiných nájemců v budově.“

To je, bohužel, nejobtížnější vymáhat. Hrozná lidská bytost neplatila pozdě, porušovala nájemní smlouvu nebo nedělala nic nezákonného, ale určitě jsme si mysleli, že jsme ho měli s číslem 3. Neustále vybíral slovní souboje, vydával spoustu hluku a nechal nás vzhůru po celou dobu. Z tohoto důvodu jsme se poradili s právníkem o jeho vystěhování. Právník vysvětlil, že jelikož jazyk č. 3 je tak vágní, soudy se ho velmi zdráhají vymáhat.

V zásadě, aby mohli z těchto důvodů vystěhovat, musí hlavní nájemci prokázat, že podnájemce je svým chováním ohrožuje nebo jim hrozí, nebo prokázat prostřednictvím policejních záznamů, že podnájemce měl časté stížnosti na hluk, způsobil domácí rušení atd.
Právník nám v zásadě řekl, abychom se neobtěžovali pokusem o vystěhování s Just Cause # 3, protože by to vedlo pouze k situaci, kterou řekl on / ona, řekla u soudu a že důkazy by musely být extrémně explicitní a přesvědčivé, aby bylo možné je vystěhovat.

Just Cause # 4: Nájemce provádí nelegální aktivity na pozemku.

Pokud se váš podnájemce účastní nezákonného chování na majetku, máte extrémně silné důvody pro vystěhování.

Trestný čin musí být závažný a musí zahrnovat jednotku (např. Váš podnájemce dělá pervitin ve svém pokoji nebo se prostituuje na pozemku).
Okamžitě informujte pronajímatele a policii. Možná budete muset prokázat, že váš podnájemce vykonával nezákonné činnosti a policejní zpráva je opravdu jediný způsob, jak to udělat.
Dejte 3denní oznámení o uvolnění.
Pokud podnájemce nemovitost neopustí do 3 dnů, zahajte proces soudního vystěhování u soudu.

Náš příběh

Nakonec jsme se svými spolubydlícími neměli důvody k vystěhování hrozné lidské bytosti. Ale dali jsme se dohromady a všichni jsme ho požádali, aby se odstěhoval. Souhlasil, buď proto, že si neuvědomoval, že ho nemůžeme legálně vystěhovat, nebo proto, že prostě nechtěl žít s dalšími 3 lidmi, kteří odmítli tolerovat jeho špatné chování. Udělal si čas najít nové místo a my jsme byli bezmocní tento proces urychlit, ale po měsíci se konečně odstěhoval.

(Samozřejmě ne bez toho, aby nám to uškodilo.) Nechal ze svého pokoje nechutný nepořádek, křičel nám do tváří, odmítl zaplatit posledních několik dní nájmu a nechal dveře dokořán otevřené, když se přestěhoval. Ale stejně jsme si všichni připili na den, byli jsme tak rádi, že byl pryč.)

Jak se chránit před špatným podnájemcem

Museli jsme projít mizernou zkušeností s Hroznou lidskou bytostí, ale dozvěděli jsme se hodně o zákonech o podnájmu a vystěhování. Rovněž jsme e-mailem kontaktovali San Francisco Tenants Union a dostali jsme několik dobrých rad, jak zajistit, aby se nám stejná situace už nikdy nestala. Zde je několik tipů:

Než jej nasadíte, ujistěte se, že je váš podnájemce schválen pronajímatelem nebo správcem nemovitosti.
Navrhněte písemnou podnájemní smlouvu, ve které se váš podnájemce vzdá svých práv na ochranu Just Cause. To je naprosto legální a umožňuje to hlavním nájemcům vystěhovat podnájemce z jiných důvodů, než je 15 spravedlivých příčin.
Do své písemné smlouvy s podnájemcem zahrňte, že první měsíc jeho pobytu v jednotce je na zkušebním základě a že pokud budou všichni hlavní nájemci se situací spokojeni, bude podnájemci povoleno zůstat, ale pokud ne, podnájemce v té době souhlasí s uvolněním.
Účtujte podnájemcům zálohu, i když to váš pronajímatel nebo správce nemovitosti nepožaduje, a zahrňte konkrétní případy, ve kterých mohou být ve vaší podnájemní smlouvě zadrženy některé peníze ze zálohy (např. Na pokrytí nezaplaceného nájemného, nezaplacených služeb, poškození jednotky).

Ukázková podnájemní smlouva

Tady je dohoda, kterou se svými smluvními partnery nyní používáme k podnájmu. Ujistěte se, že vaše smlouva je podepsána a datována podnájemcem a všemi hlavními nájemci. Každá osoba by měla mít svoji vlastní podepsanou a datovanou kopii a majitel může kopii také potřebovat.

Podnájemní smlouva pro

Beru na vědomí, že svůj pobyt mohu kdykoli a z jakéhokoli důvodu ukončit za předpokladu, že to oznámím hlavním nájemcům 30 dnů.

Beru na vědomí, že moje kauce mi bude vrácena po navrácení objektu hlavním nájemcům, ale tyto peníze mohou být zadrženy za poškození objektu, nezaplacené nájemné nebo nezaplacené služby.

Zaslechl jsem, že se vzdávám svého práva pouze na ochranu a souhlasím s tím, že budu moci být vystěhován z jakéhokoli důvodu, včetně důvodů jiných, než jsou důvody, které lze vyloučit, pokud hlavní nájemci poskytnou 30denní výpověď k vyklizení areálu.

Souhlasím, že budu platit kauci za jednolůžkový pokoj a měsíční nájem, pokud zůstane celkový nájem domu.

Rozumím tomu, že můj pobyt v doméně čeká na 1měsíční zkušební období. Chápu, že moje rezidence čeká také na souhlas správce nemovitosti.

Chápu, že budu zodpovědný za část služeb rozdělených rovnoměrně mezi obyvatele.

Další čtení

San Francisco Tenants Union

Tato stránka obsahuje vysvětlení 15 spravedlivých příčin vystěhování.
San Francisco Rent Board

Tato stránka nabízí více informací o Just Causes of Exiction