Hoas vs majitelé domů: selektivní vymáhání

Co je selektivní vymáhání?

Stává se to a pravděpodobně víc, než si uvědomujete. Členové představenstva (nebo konkrétní člen představenstva) budou prosazovat pravidla a předpisy pro některé - ale ne pro všechny. Občas se jedná o osobní mstu proti majiteli domu nebo jeho nájemci a může narušit klidný život, na který mají plné právo.

Náš poslední prezident byl na denním pořádku selektivním vymáháním. Nařídil správcovské společnosti, aby všechny hovory postoupila jemu; ať už jde o klíče k bazénu, žádosti o údržbu, prostory k pronájmu RV, pronájem klubovny atd. Jeho přátelé dostali privilegia, a pokud vás neměl rád, zneužil svou moc k zasílání oznámení o porušení pravidel. Jednou mi vyhrožoval falešným oznámením o porušení předpisů - tehdy jsem se rozhodl kandidovat do představenstva a sesadit ho.

A co ostatní členové rady, můžete se zeptat? Dva na protest rezignovali, protože s ním nechtěli sloužit (tato místa zůstala prázdná). Další dva byli jeho kamarádi z „kvora“ a dovolili mu, aby dělal, co chtěl.

Jednou jsem seděl v porotě před soudem HOA o selektivním vymáhání. Předseda představenstva (zastupující HOA) žaloval majitele domu za opakovaná porušení pravidel. Majitel domu žil přes ulici od prezidenta. Osobně se neměli rádi a majitel domu utrpěl následky zneužití moci. Prezident zřídil bezpečnostní kameru namířenou do sousedova domu. Do očí bijící narušení soukromí při zaznamenávání osobní aktivity. Majitel domu svůj případ vyhrál, ale jaká škoda to vyžadovalo, aby bylo u soudu klid a mír.

První krok ochrany: Poznejte své platné dokumenty

Většina problémů, které vzniknou v HOA, má definované řešení odkazem na řídící dokumenty. Pokud je znáte, můžete se také vyhnout situacím, které by mohly způsobit strach.

Zjistil jsem, že většina majitelů domů a mnoho členů správní rady ani neví, co je v jejich řídících dokumentech.

Mezi dokumenty, na které odkazuji, patří Deklarace smluv, podmínek a omezení (CC&R), Stanovy a Pravidla a předpisy.

Tyto zaznamenané dokumenty jsou tím, co řídí HOA a tvoří jeho provozní strukturu, které musí všechny strany dodržovat - a v tom spočívá síla informací a znalostí.

Smlouvy, podmínky a omezení (CC & R)

Představte si CC&R jako „ústavu“, kterou obvykle navrhují vývojáři komunity. Obsahuje popis nemovitosti; rozdíl mezi „společnými prostory“ (ve vlastnictví všech majitelů domů) a obytnými jednotkami (ve vlastnictví soukromých majitelů domů).

Bude také pokrývat možné budoucí funkce HOA, které mohou zahrnovat vývoj více jednotek, fúze, věcná břemena, z nichž některé jsou prvky již vytvořené vývojem a existencí HOA na jakékoli časové období.

CC & Rs bude také pokrývat témata, jako jsou volby, hodnocení a povinnosti sdružení. Zde můžete získat sílu informací. Kromě toho bude pravděpodobně definovat architektonické pokyny pro schvalování renovací nebo vylepšení jednotlivých jednotek.

Znalost znalosti CC&R pomůže vyhnout se budoucím sporům.

Podle zákona

Stanovy se v zásadě týkají úředníků a členů představenstva; podmínky, povinnosti, schůze, volby atd. Obvykle popisuje pravomoci rady a postup při vymáhání porušení. Mnoho z nich před posouzením pokut vyžaduje „Oznámení o zdvořilosti“ ohledně údajného porušení. To umožňuje majiteli domu čas na nápravu jakéhokoli nesouladu.

Mějte na paměti, že nevymáhání pravidel způsobuje, že se asociace jeví jako neúčinná, a to může vyvolat svévolné zdání selektivního vynucování. To neznamená, že deska není flexibilní. Mohou dělat výjimky, pokud to bude oprávněno; vyhrazení těchto výjimek „výjimečným“ okolnostem. Státy se sice liší, ale nevynucení pravidla ho může zneplatnit.

Pamatujte, že stanovy by měly obsahovat postup pro řešení problémů s dodržováním předpisů; umožňující majitelům domů vyhovět, reagovat a právo na slyšení, pokud je požadováno. Mnoho přestupků je v zásadě neúmyslných kvůli nedostatku znalostí v řídících dokumentech.

Pravidla a předpisy

Pravidla a předpisy vytvářejí a přijímají členové správní rady. I když to přijali předchozí rady, noví členové rady mají obvykle oprávnění měnit, doplňovat a / nebo vytvářet nová pravidla. Měly by být ve prospěch komunity a měly by být navrženy tak, aby řešily konkrétní problémy, které Asociace může mít v její individualitě provozu.

Mezi ně patří vymáhání parkování, hodiny bazénu, pronájem klubovny, instalace satelitů a kabelů, zásady pro domácí mazlíčky a většina využití vybavení.

Vyvrácení selektivního prosazování

Jedním z nejdůležitějších aspektů jak pro HOA, tak pro členy komunity je, že vynucování je rozumné a nediskriminační. Při prosazování řídících dokumentů asociace musí být důslednost. Pokud HOA přijme opatření na základě vnímaného porušení, nemělo by to být svévolné a přiměřeným způsobem podle postupů a řádného procesu uvedených v platných dokumentech.

Všechny kroky podniknuté proti majiteli domu jsou zdokumentovány v zápisu z výkonné schůze hlasováním představenstva. Pokud vyústí v oznámení o porušení, měl by uvést kód údajného porušení.

Pokud existuje správcovská společnost, zahrňte je do jakékoli korespondence nebo dokumentace. I když mottem většiny správcovských společností je „bereme směr od představenstva;“ licencovaní komunitní manažeři nechtějí, aby se po přijetí oznámení pokračovalo v nesprávné činnosti. Cení si především své licence.

Vyberte si své bitvy. HOA mají zdroje. Členům správní rady nevznikají žádné náklady na právní poplatky ani zvýšené náklady na arbitráže nebo zprostředkování. Většina z nich má také pojistnou smlouvu D & O (Directors & Officers). To znamená, že pojistná událost uhradí právní náklady, a pokud bude zjištěna chyba, pojišťovna uhradí odpovědnost. Výjimkou je obvykle případ, kdy měl čin úmyslný nebo zákeřný záměr, což lze jen těžko prokázat.

Jako majitel domu máte právo vidět všechny / všechny dokumenty, bankovní výpisy, zprávy o porušení předpisů, zápisy ze schůzí atd. Jediné záznamy, ke kterým majitelé domů obvykle nemají přístup, jsou jiné soukromé informace ostatních majitelů domů, například dlužná hodnocení, nevyřízená pokuty, individuální kontaktní informace nebo smlouvy o nájmu v evidenci. Všechny ostatní záznamy a dokumenty jsou majiteli domu veřejné. Zaplatíte poplatky za posouzení; jsou to vaše peníze. Ano, členové představenstva jsou dobrovolníci, ale nesou fiduciární odpovědnost za dodržování platných dokumentů.

Chraňte se před násilníky HOA

Nestaňte se potenciální obětí korupce. Zúčastněte se školicí třídy nebo semináře o fungování HOA. Zjistěte, kdy je naplánováno příští veletrh HOA, a užijte si vytváření sítí s dalšími majiteli domů, členy představenstva a prodejci. K dispozici jsou také různé třídy pokrývající státní zákony, kterými se řídí HOA (např. Volby HOA, pokutovací proces, práva vlastníků domů, finance atd.). Je to dobrý způsob, jak se setkat s různými vůdci v oboru a získat bezplatné rady. Instruktoři jsou obvykle profesionálové v oboru HOA a po hodině jsou k dispozici pro zodpovězení konkrétních otázek nebo nahlédnutí do problémů.

Pamatujte, že je to „průmysl“ a každý má ruce v kapsách majitelů domů. Určitě si vyberte bitvy, protože sázky mohou být vysoké. Kniha HOA Warrior pokrývá mnoho otázek, od vyzývání představenstva po skutečné příběhy o nočních můrách. Zjistíte, že v tom nejste sami a že je k dispozici nápověda.

Bojovník HOA

Otázky a odpovědi

Otázka: Může naše HOA nadále držet visací zámek u bazénu bez jakéhokoli oznámení majitelům domů o datu otevření? Žijeme v Arizoně. Napsal jsem e-mail, ale ještě jsem nedostal odpověď.

Odpověď: Představenstvo má obvykle právo stanovit otevírací a zavírací data bazénů a hodiny. Pravděpodobně ji najdete v Pravidlech a předpisech vašich řídících dokumentů. V tuto chvíli jsou však naše bazény také uzamčeny kvůli pokynům zdravotnického oddělení COVID-19. Naše tenisové kurty jsou také uzavřeny; i když mohou být první, kdo se otevře v souvislosti s naším vybavením.

Naše asociační fondy jsou ministerstvem zdravotnictví považovány za „veřejné fondy“. Bojovali jsme proti tomu, protože věříme, že by to mělo být klasifikováno jako soukromý fond, protože k použití potřebujete členství (člen domu je majitel domu / rezident). Ale prohrál tu bitvu. Váš fond tedy může být v souladu s pokyny ministerstva zdravotnictví a vaše rada to musí dodržovat. Podívejte se na pokyny svého ministerstva zdravotnictví k otevření veřejných bazénů; pak „bojujte“ s vaší bitvou. Jsem si jistý, že na vaší straně bude mnoho obyvatel. Kampaň e-mailů, telefonních hovorů a dalších peticí zaslaných vaší radě nebo správcovské společnosti by měla dostat odpověď.

Se vším, co bylo řečeno, by rada měla zveřejnit oznámení o fondech s vysvětlením jejího uzavření a předpokládaného data otevření.

Otázka: Můj HOA ví, že jsem jediným vlastníkem vozidla, které je kvalifikováno jako karavan a na kterém není povoleno zaparkovat. Všichni majitelé karavan obdivovali a neměli s ním problém, dokud jsem nepožádal, aby HOA nesl jednoho z ostatních vlastníků odpovědných za únik vody. Ihned po této žádosti se HOA rozhodl prosadit pravidlo zákazu karavanu, protože věděl, že bude ovlivněn pouze já. Lze to považovat za selektivní vymáhání?

Odpověď: Uvádíte, že porušujete pravidla a předpisy pouze vy. Technicky tedy vynucování nevybírají. Zní to mstivěji. Nicméně, s tím bylo řečeno, přečtěte si své řídící dokumenty a podívejte se na mezery (tj. Nabízejí „RV Lot“ pro parkování táborníků).

Otázka: Může HOA kontaktovat moji matku ohledně problému, který mají s nálepkami mého vozidla? Je mi 34. Moje matka se jmenuje v domě, ale nebývá zde. Auto je 100% na mé jméno

Odpověď: Pokud nálepky na vozidle odkazují na HOA (tj. Parkování, identifikace atd.); pak ano, mohou kontaktovat vaši matku. Majitel domu odpovídá za kohokoli (nájemce nebo příbuzného) žijícího v jeho domě.

Otázka: Může HOA prosazovat subjektivní standardy domácí údržby?

Odpověď: Subjektivní standardy? Cokoli, co může HOA legálně vynutit, musí být v řídících dokumentech. Takže člen představenstva nemůže jen říci, že se mi to osobně nelíbí, nebo si myslím, že to nebo ono je třeba udělat atd.

Pokud váš domov potřebuje ÚDRŽBU EXTERIÉRU, vyžádejte si pravidlo nebo regulaci domácí údržby, kterou se snaží prosadit. Mnohokrát jsou HOA odpovědné za exteriér. Ve vašem domě nemají žádné podnikání - pokud to nemá vliv na sousedy (tj. Rozbije se ohřívač vody a voda zaplavila sousedův dům).