Hoas vs majitelé domů - potenciální oběti korupce

Je to všechno o představenstvu

HOA (Sdružení vlastníků domů) je jen tak dobré, jako jsou hodnoty a priority lidí, kteří slouží v představenstvu. Je to nevděčná práce a důvod, proč by to někdo chtěl dělat, je dostatečný důvod pro zpochybnění jejich agendy. Mým důvodem bylo zastavit krvácení ze staré komunity a pokusit se zachovat, ne-li zvýšit hodnotu mého domu - moji investici.

Existují různé typy HOA; rodinné domy, řadové domy, byty nebo družstva. Městské domy v mé komunitě o 433 jednotkách mají prodejní cenu v rozmezí od 145 000 USD do 175 000 USD v současné době. Vlastníci domů, kteří kupují tyto nemovitosti, jsou tedy v zásadě pracující lidé, jako jsem já. Máme směsici důchodců, kupců prvních rodinných domů a nájemců. Žijí výplaty k výplatě.

Někdy se domnívám, že nedostatek obchodního zázemí se může rovnat špatným finančním rozhodnutím nebo špatnému hospodaření s penězi. Ale když jsem byl zvolen do správní rady v mém sdružení, objev korupce byl ohromující. Předpokládám, že bývalí členové správní rady mohou na tuto „práci“ jako dobrovolníci nesnášet a mají pocit, že si něco zaslouží nebo jim něco dluží, nebo oportunisté - což podle mého názoru poškodilo naše sdružení.

70 milionů Američanů nyní žije v komunitních asociacích

… podle statistik z roku 2018 Nadace pro výzkum asociačních komunit

Růst obyvatel HOA v průběhu let

Úřad pro ochranu majitelů domů

Korupce, zpronevěra a ego

Jak již bylo uvedeno, sdružení je jen tak dobré jako představenstvo - všichni dobrovolníci. Rozběhl jsem se na palubu, když jsem zjistil, že mé žádosti o údržbu zůstávají nezodpovězeny; nemovitost začíná vypadat špatně udržovaná a probíhá pochybná činnost.

Když jsem byl poprvé zvolen, objevil jsem zpronevěru. Ano. Vím, že tolik sdružení a majitelů domů podezřívá nebo obviňuje členy rady nebo správcovské společnosti z „krádeže“, ale ve skutečnosti jsem našel důkazy. V té době byl komunitní manažer odsouzen k šesti letům vězení. Mnohem snadněji se to řekne, než udělá.

Mezitím bylo několik předchozích členů představenstva podezřelých ze „provizí“ ve stejnou dobu. Nikdo si tedy nevšiml, že rezervní peníze byly každý měsíc převáděny z účtu - pokud všichni dostávali svůj spravedlivý podíl nebo se prostě nikdy neobtěžovali podívat se na bankovní výpisy.

Existují také členové představenstva, kteří na palubě slouží jako výlet ega. Náš poslední prezident celý den jezdil ve svém elektrickém vozíku - dělal laskavosti pro ty, které měl rád, a způsoboval problémy těm, které neměl rád - nazývané selektivní vymáhání.

Proto jsem podruhé běžel za desku. Chcete-li zastavit zvýhodňování, které bylo tak zjevné. Je těžké překonat nezodpovědné činy a zbytečné utrácení (našich peněz) bez hlasování většinové rady. I když jste však v představenstvu pouze jedním hlasem, stáváte se zasvěceni interním činům a rozhodnutím, která tak činí.

Může to být časově náročné a někdy stresující. To je také důvod, proč se mnoho důchodců dobrovolně hlásí jako členové představenstva HOA, protože mají čas věnovat se správnému fungování sdružení - a to, že se jedná o 433 městských domů, je považováno za špičku středně velkého majetku. Dává mi to práci.

Počet komunitních sdružení v USA se v roce 2018 pohybuje mezi 346 000 a 348 000.

Statistiky a růst 2017

Institut komunitních asociací

Počínaje základy

Protože HOA jsou korporace, většina se řídí státním právem a všechny se mohou lišit. Jedinou konstantou jsou však řídící dokumenty, které obvykle zahrnují CCR (smlouvy, podmínky a omezení), stanovy a pravidla a předpisy.

Některá sdružení budou přísně prosazovat všechny rozhodující dokumenty a jiná budou o něco méně přísná. Doufejme, že členové správní rady budou rozhodovat na základě zvýšení hodnoty vašeho domova, nikoli na základě osobních vztahů.

„Bereme směr z představenstva“

To je motto společností pro správu komunit. Zmírňuje veškerou odpovědnost, kterou mohou mít při správě komunity. Nesou však odpovědnost do určité míry za vedení účetnictví a účetnictví.

Rozhodující dokumenty

Když kupujete nemovitost v HOA, souhlasíte s omezeními, jak můžete tuto nemovitost používat. Tato omezení jsou uvedena v „Prohlášení o smlouvách, podmínkách a omezeních“ (CC&R). Nezáleží na tom, zda jste si je přečetli nebo ne, jsou právně závazné a od vás jako kupce domů se očekává, že se jimi budete řídit.

Členové správní rady jsou rovněž ve fiduciární odpovědnosti sledovat a prosazovat CC&R. Je tam velmi málo kroutícího se pokoje. Přemýšlejte o tom jako o „ústavě“. Jediným způsobem, jak provést změny, je obvykle většinový hlas vlastníků domů a poté je třeba legálně zaznamenat také „dodatek“. Bude to mít vliv na určité svobody, takže před zakoupením těchto omezení proveďte náležitou péči.

Stanovy slouží spíše k nastínení struktury fungování (obvykle neziskové) organizace, včetně pokynů pro volbu představenstva a jejich stanovených podmínek a povinností.

Pravidla a předpisy jsou obvykle na členech rady, aby vytvořili a hlasovali pro politiku a přizpůsobili je individuálním potřebám sdružení (tj. Počet hodin a chování bazénu, vynucování parkování a odtažení, požadavky krajiny atd.)

Posouzení a vaše právní povinnost

Jako majitel domu v HOA budete mít zákonnou povinnost zaplatit vyměřovací poplatek. I když jsou založeny na ročním rozpočtu, jsou obvykle rozděleny na měsíční platby. Tato hodnocení platí za provoz údržby nemovitosti zvané „společné prostory“. Jedná se o oblasti, ke kterým mají přístup všichni majitelé domů, například terénní úpravy, vybavení, účty za vodu a elektřinu atd.

Tuto finanční odpovědnost nelze obejít, ať už souhlasíte s tím, jak jsou peníze utráceny, či nikoli. Členové správní rady mají rovněž pravomoc zvyšovat hodnocení (na základě ročního rozpočtu).

V rámci rozpočtu bude položka financování z rezervního účtu. Peníze se každý měsíc převádějí na rezervní účet k pokrytí hlavních složek společných prvků. To může zahrnovat střechy, soukromé silnice, klimatizační jednotky v klubovnách nebo jakékoli konkrétní hlavní náhrady.

Pokud peníze nejsou spravovány dobře nebo neposkytují dostatečné financování rezervního účtu (někdy na základě rezervní studie), může představenstvo pro tyto výdaje uložit zvláštní hodnocení.

Jste právně odpovědní za uhrazení všech hodnocení, včetně zvláštního hodnocení (pokud by vzniklo), a pokud tak neučiníte, můžete přijít o domov. Sdružení má pravomoc posílat vás do sbírek, ukládat zádržné právo na váš domov a v mnoha případech uzavřít nemovitost.

Průzkum spokojenosti HOA

Před zakoupením do HOA

Je tak důležité, abyste rozuměli omezením Řídících dokumentů, částce měsíčního hodnocení a tomu, co pokrývá. Rezervní fond - je plně financován nebo jakým procentem je financován. Zeptejte se na to, kdy byly Posouzení naposledy vzneseny a kolik. Bylo tam někdy zvláštní hodnocení - za co, kolik a jak dávno.

Jako potenciální kupce domů máte všechny tyto informace zákonné právo získat. Pokud vám to není dobrovolně dáno - ŽÁDEJTE TO. Protože tyto prvky mohou a budou diktovat vaše povinnosti a povinnosti majitele domu.

Kromě toho máte právo být informováni, pokud proti HOA existují nějaké nevyřešené soudní spory nebo nevyřešené rozsudky.

Pokud něčemu nerozumíte, požádejte svého realitního makléře nebo požádejte o radu právníka, aby vám vysvětlil problémy.

Máte nevyřešený problém?

Pokud již žijete v HOA, a nastal problém; prvním krokem je to hned vyřešit. Nenechávejte věci bez dozoru. Mohou eskalovat. Pokud jde o spor, je vše obvykle velmi aktuální. Takže neváhejte

Co nejdříve podejte písemnou stížnost; e-mailem nebo dopisem. Musíte vést dokumentaci. Pokud jej tedy pošlete poštou, proveďte to buď Potvrzením o vrácení, nebo alespoň dokladem o zaslání.

Uveďte jakékoli / všechny přestupky podle platných dokumentů, s nimiž můžete nesouhlasit.

Zúčastněte se schůzky. Většina schůzí rady je přístupná členům a jsou o nich vedeny zápisy. V případě potřeby můžete mluvit nebo předložit dokumentaci k záznamu, abyste se mohli vrátit k oznámení správní radě nebo asociaci.

Seznamte se s právem vašeho státu

Pokud váš konkrétní stát přijal zákony a zákony pro řídící sdružení, pak v případě konfliktu obvykle nahradí kterýkoli z vašich řídících dokumentů.

Zde se podívejte na své státní zákony a regulační agentury.