Proces prvního kupce domů od rozpočtu až po závěrečnou tabulku

Proces nákupu krok za krokem:

Zjištění rozpočtu
Předkvalifikace věřitele
Výběr realitního agenta
Dům nakupování
Domácí inspekce
Podání nabídky
Najměte si právníka v oblasti nemovitostí
Předběžné schválení věřitele
Závěrečný stůl

Když si kupují nový dům, mnozí jdou přímo na internet nebo do knihkupectví, aby se poučili o procesu a co mohou očekávat. Po absolvování toho vám ale mohu říci, že je téměř nemožné se při koupi vašeho prvního domu úplně připravit na to, co přijde. Státy, kraje a dokonce i města mohou mít svá vlastní pravidla a předpisy týkající se koupě domu, takže zkušenost nikoho není nikdy stejná. Byl jsem také jedním z těch nadšených, nových kupců domů, kteří měli pocit, že mohu předvídat, co vše bude pocházet z mých častých vyhledávání na Googlu, ale je těžké vědět, dokud to skutečně neprojdete.

Můžu jen doufat, že můj individuální příběh poskytne dalšímu novému kupci domů malé pozadí o tom, co může očekávat, s kým budete během celého procesu v různých fázích jednat a jak se připravit na čekání. Od nabídky po uzavření může trvat kdekoli od 60 dnů do 3 měsíců nebo více, ale v průměru je to asi 60 až 90 dní. Nezahrnuji zabavení nebo krátké prodeje, což je úplně jiná míčová hra. Můj příběh je o pravidelném nákupu rodinné rezidence na Long Islandu ve městě Brookhaven.

Zjištění rozpočtu

Začněme na začátku přemýšlením o tom, kolik jste schopni platit za měsíc v hypotékách, daních z nemovitostí, PMI a pojištění domácnosti. Pro ty z vás, kteří si možná mysleli, že začátkem bylo domácí hledání, nejste sami. Myslím, že většina lidí se nejprve pokusí udělat tu zábavnou část, jako je prohlížení domů online nebo návštěva den otevřených dveří. Rozhodně to však není první krok! Ve skutečnosti bude většina hypotečních zástupců, makléřů a realitních agentů chtít nejen okamžitě znát váš rozpočet, ale také chtít vědět, že věřitel souhlasí s tím, co říkáte, že váš rozpočet je. Peníze aspekt není nejzábavnější část, ale je to nejzodpovědnější způsob, jak zahájit vyhledávání domů. Proč najít domov svých snů, pokud si ho nikdy nemůžete dovolit? Hodně současného přístupu k hledání toho, co si můžete dovolit, vychází z bytové krize.Mnoho lidí se dostávalo do domovů, které si jednoduše nemohli dovolit, a kvůli tomu je v určitém okamžiku ztratili. Všechny ty těžce vydělané peníze zaplacené do domu jsou nyní pryč. Nechceme, aby se vám to stalo!

I když nyní existují mnohem přísnější předpisy pro čerpání hypotéky, podle mého názoru některé banky stále umožňují více, než si myslím, že je v rozumném rozpočtu. Rozdíl pro mě mezi běžným rozpočtem z pohledu banky a rozumným rozpočtem spočívá v tom, že rozumný rozpočet je o něco realističtější pro to, jak lidé žijí nebo konkrétněji chtějí žít. Každý chce žít v rámci svých možností, ale je důležité vytvořit seznam míst, kam chcete, aby se tento diskreční příjem skutečně dostal. Buďme upřímní,mělo by to jít na spořicí účet, ale kde vás baví utrácet ty úspory? Máte rádi příležitostný nákup jako nová taška Gucci nebo si rádi chodíte každý večer zajít na jídlo? Vždy toužíte po tom žhavém novém autě, nebo si za to chcete jednou za život vyrazit na dovolenou každý cent? Vy, a možná i někdo jiný, si musíte vážně sednout a upřímně diskutovat o tom, kde chcete utratit tento extra příjem. O otázce správné výše diskrečního příjmu se mezi finančními poradci hodně diskutuje a velmi to závisí na mnoha faktorech - například bydlení v oblasti s vysokými životními náklady nebo možná vědomí, že máte rodinu, na kterou byste se finančně mohli opřít. byly nouzové. Většina by však souhlasila, že by to mělo být někde mezi 30 až 50%. A jen pro objasnění,diskreční příjem je to, že utrácení peněz po zdanění, které nejsou utráceny za „povinné účty“ - jídlo, přístřeší, platby kreditní kartou a doprava.

Předkvalifikace věřitele

Tím se dostávám k první osobě, se kterou se v celém tomto procesu setkáte, k vašemu věřiteli pro předkvalifikaci. To je důležité, protože to váš realitní agent potřebuje, aby vás dostal do den otevřených dveří, aby viděl domov. Váš věřitel může být makléř, zástupce bankovního věřitele nebo zástupce hypoteční banky. V závislosti na tom, kde hledáte domov, se výhody každého z nich mohou lišit. Pro nás byl makléř tou nejlepší volbou, protože pracuje přímo pro nás a má asociace s více bankovními věřiteli. Poté může nakupovat za nejvýhodnější úrokové sazby. Vždy byste měli dostat více nabídek. Nejprve jsme se cítili nepříjemně s myšlenkou, že si sedneme s věřitelem a vyčerpáme jejich čas, když s nimi nakonec nemusíme skončit. Nicméně,každý v tomto ohledu byl profesionální a rozuměl tomu, že jsme prozkoumali všechny cesty, než jsme se rozhodli. Také to pořád řeší, aby se necítili špatně. Při rozhodování byste si měli vybrat, s kým se budete cítit nejlépe. Pro nás byl nejdůležitější věc přístup. Chtěli jsme být informováni na každém kroku a makléř, se kterým jsme se setkali, se na to zaměřil, když jsme s ním mluvili, a tak jsme nakonec učinili naše konečné rozhodnutí.

Věděli jsme, že s největší pravděpodobností dostáváme fixní 30letou hypotéku nebo standardní hypotéku, se snížením pouze o 5%. Brzy jsme věděli, že musíme platit PMI („soukromé pojištění hypotéky“) svými měsíčními náklady na hypotéku, protože jsme nemohli dosáhnout 20% potřebných k tomu, abychom to nemuseli platit. PMI je pouze platba na krytí věřitele pro ty, kteří nemají dost na to, aby měli doma 80% vlastního kapitálu. Jakmile však dosáhnete 80% vlastního kapitálu, již to není platba, kterou musíte provést. Pro většinu to může být 7 až 10 let v závislosti na výši půjčky. Není to tak špatné, jak se zdá, protože mnoho vládních půjček vyžaduje PMI po celou dobu trvání půjčky. Tento scénář je docela typický pro kupující, kteří kupují poprvé, se středními příjmy.Můj snoubenec a já jsme vydělali příliš mnoho na to, abychom se kvalifikovali na jakékoli vládní půjčky nebo státní nebo krajské programy, ale neudělali jsme dost na to, abychom v nejbližší době ušetřili až 20% pokles.

Výběr realitního agenta

Po získání předběžné kvalifikace, která není totožná s předběžným schválením, jste připraveni mluvit se svým realitním agentem. Pamatujte, že věřitel, od kterého jste získali předběžnou kvalifikaci, nemusí být na konci nutně vaším hypotéčním věřitelem. V dalším procesu budete moci nakupovat hypotéky a úrokové sazby. V době předkvalifikace budete i nadále muset prozradit celý svůj finanční stav a peněžní minulost - to zahrnuje mimo jiné aktuální výplatní šeky, W2, daňová přiznání, aktuální dluh, aktuální měsíční platby a zůstatky běžného a spořicího účtu.

Jak si vybrat agenta

Nákup vašeho prvního domu: Podrobný průvodce - brožovaná verze

Dům nakupování

Po zjištění našeho rozpočtu jsme zahájili domácí vyhledávání. K nalezení domů jsme na začátku použili typické webové stránky Zillow a Redfin, a přestože většina z nich je docela přesná, co je k dispozici, stačí vědět, že realitní agent bude mít nejpřesnější výpisy. Váš agent vám se vší pravděpodobností poskytne přístup k jeho vyhledávacím webům pouze pro agenty, což má výhody pro každou stranu - může sledovat, co jste označili jako své oblíbené, a můžete mít pohodlí vědět, že je to nejaktuálnější výpisy data.

Nyní je to nejzábavnější část procesu, takže si to užijte! Opravdu víte, co chcete v domácnosti, ať už jde o svršek horní části nebo připravený k nastěhování, a jděte na tolik otevřených dveří, kolik jen můžete. Fotografie někdy nedělají domácí spravedlnost a jindy mohou být fotografie z doby, kdy byl domov aktuální. Když to uvidíte osobně, je to jediný způsob, jak zjistit, co skutečně dostáváte. Snažte se také být k vašemu agentovi co nejčestnější - pokud je překročení určitého stropu překážkou obchodu, dejte mu vědět, pokud není šance, že byste si koupili dům bez suterénu, může to být předem. Neztrácejte čas ani svůj čas; bude to příjemnější zážitek z hledání domu.

Poté, co najdete nějaké domy, které vás zajímají, projeďte se jimi v různých denních dobách a v různé dny v týdnu, než podáte nabídku. Můžete být netrpěliví nebo si myslíte, že nechcete, aby vám tento dům snů vyklouzl z rukou, ale neskočte na zbraň. Někdy se čtvrti mohou v neděli odpoledne zdát báječné, ale za soumraku hrozné nebo možná dokonce hlučný soused, který vyjde až po 5.

Seznam domácích inspekcí

Domácí inspekce a nabídka

Poté, co jste si vybrali dům svých snů, najměte si inspektora na domovou prohlídku, než podáte nabídku. Mohou to být buď inspekční profesionálové, nebo inženýři - podle toho, který z nich si vyberete. Vždy si vyžádejte kopii zprávy. Za to platíte, které se mohou pohybovat od 350 do 550 USD. Po této kontrole můžete učinit svoji nabídku. Všimněte si všeho, co byste chtěli zahrnout do smlouvy, pokud jde o opravu, součást domu atd.

Najměte si právníka v oblasti nemovitostí

Tím se dostáváme k dalšímu kroku po podání nabídky: najímání právníka. Zákon o nemovitostech se může pohybovat od velmi složitého po docela jednoduchý. Podle toho se budou lišit i poplatky za právní zastoupení. Naše smlouva byla docela jednoduchá, protože jsme do naší smlouvy zahrnovali pouze ponechání kuchyňských spotřebičů, jinak jsme si odnesli domů tak, jak jsou. Váš právník bude jednat s právníkem prodávajícího a také připraví titul, který je součástí vašich nákladů na uzavření. Bude potřebovat kontaktní jméno a číslo vašeho realitního agenta a věřitele, protože u prodejců také stanoví čas a datum uzavření.

Co věřitelé chtějí vidět


Aktuální výplaty
W2s
Vrácení daně
Dluh nebo poměr dluhu
Měsíční platby
Kontrola / úspory zůstatku

Předběžné schválení věřitele

Zatímco se dokončují veškeré papírování, budete psát svou zálohu a nakupovat hypotéku k předběžnému schválení. Váš hypoteční věřitel bude potřebovat kontaktní informace na vašeho realitního agenta a právníka, aby každý mohl zůstat v kontaktu ohledně různých kroků, které se dokončují. Poté si sednete se svým věřitelem a podepíšete všechny potřebné dokumenty k půjčce a poskytnete další potřebné doklady, které již nebyly poskytnuty - s největší pravděpodobností to budou jen aktuální výplatní pásky.

Po tomto bodě je to opravdu jen hra na počkání a nechat všechny tyto lidi, které jste najali, dělat svou práci. Nejlepší aktualizace pocházejí od vašeho makléře a právníka, protože spouštějí většinu posledních kroků. Toto je krok, kde je důležitá trpělivost. Buď čekáte, až prodejci podepíší smlouvu nebo titulní společnost, nebo až banka konečně schválí půjčku. Může to být celá plejáda věcí, ale vydržte - konec se blíží.

Dotazy, které by si měl klást každý první domácí kupující - brožovaná verze

Závěrečný stůl

A nakonec váš závěrečný den. Bude v místnosti s vaším právníkem, právníkem prodejce, zástupcem titulní společnosti, vaším realitním agentem a zástupcem prodejce, vaším makléřem a zástupcem věřitele. Budou tam také prodejci, což může být nepříjemné, ale snaží se využít den, kdy jen podepisují spoustu a spoustu papírování. Váš právník vás provede celým procesem a pravděpodobně vám den před tím sdělil, jaké závěrečné kontroly máte napsat a komu.

Je to dlouhý náročný proces, ale stojí za to. V době, kdy jste tečkovali své „já“ a překročili své „T“, budete majitelem domu. Potřebujete jen trpělivost, trochu štěstí a dostatek znalostí, které vás provedou každým krokem.

Další články tohoto autora

Young and Broke Girl: Jak jsem za 3 měsíce ušetřil 3 000 $

Las Vegas Rewards Program and How I Realistically Reemied MyVegas Free Rewards in MGM Hotels