Děláte náležitou péči při nákupu venkovského majetku

Pohled na vrcholky San Franciska z našeho majetku poblíž Williams, AZ

Deb Kingsbury

Koupě venkovského pozemku

V září 2018 jsme s manželem podepsali závěrečné dokumenty pro 36 akrů nezastavěné půdy mimo mřížku mezi pinonovou borovicí, jalovci a loukami severně od Williams v Arizoně a jižně od Grand Canyonu. Byli jsme (a stále jsme) nadšeni naší novou nemovitostí, po několika měsících hledání, prohlížení desítek nemovitostí a dokonce i jednoho odstoupení od smlouvy o koupi jiné nemovitosti.

Během toho jsme se hodně naučili, na co se máme ptát a na co se zaměřit při zvažování venkovského pozemku. Dozvěděli jsme se také, že i když mnoho realitních agentů ví, co se týče obytných a městských nemovitostí, nemusí nutně znát podrobnosti o venkovských nemovitostech, takže je důležité si před podpisem udělat důkladnou hloubkovou kontrolu. smlouva o koupi a nakonec nákup pozemku.

I když jsou naše zkušenosti specifické pro severní Arizonu - zejména pro oblast Coconino - doufám, že znalosti, které jsme získali, budou užitečné bez ohledu na to, kde bude vaše vyhledávání nemovitostí.

Duha se tvoří po odpoledním dešti monzunového období

Fotografie z naší nemovitosti, které říkáme „36 akrové dřevo“

Otázky, které je třeba se zeptat a co byste měli vědět před uzavřením na venkovském majetku

Když jsme poprvé začali hledat, nevěděli jsme, jaké otázky na venkovské nemovitosti nás zajímají, a naučili jsme se (téměř tvrdě), že jen proto, že nemovitost může vypadat a cítit se jako pouhé místo k nákupu, realita není vždy tak jasný nebo přijatelný.

Je třeba myslet na následující věci a ptát se na ně:

Existuje legální přístup?

Nejjednodušší legální přístup k nemovitosti existuje, pokud má balík průčelí na veřejně přístupné silnici. Někdy však topografie nebo vodní prvky omezí přístup k nemovitosti ze silnice, nebo mezi veřejnou cestou a nemovitostí může být jeden nebo více dalších soukromě vlastněných pozemků. Pokud k nemovitosti není nebo k němu nelze přistupovat přímo z veřejné komunikace, je vyžadováno ulehčení prostřednictvím ostatních služeb za účelem přednosti v jízdě. Věcné břemeno je běžně popsáno ve skutcích jako poskytování vniknutí, odchodu a ústupu z nemovitosti přes území jedné nebo více dalších nemovitostí na veřejně přístupnou silnici.

Na zákonném přístupu záleží. Jedna věc, kterou jsme zjistili o nemovitosti, kterou jsme téměř koupili, byla, že neměla legální přístup, přestože jsme k ní mohli jet přímo. Žádný legální přístup znamená, že kraj by nevydával žádná povolení - pro stavební, solární, septik atd. A pokud stavíte bez povolení, může to vést k problémům na cestě, pokud jde o pokus o financování stavebního projektu nebo další prodej vlastnictví. Může to dokonce vést k pokutám nebo, hůře, k příkazu k dekonstrukci budovy jako celku nebo její části. Znát rizika nákupu majetku, který nemá legální přístup.

Existuje fyzický přístup a je stejný jako legální?

Jen proto, že zásilka byla podepsána, zákonný přístup neznamená, že k ní můžete skutečně jet. Možná ještě nebyla vytvořena žádná silnice. Nebo možná cesta tam je, ale obtížně přístupný nebo dokonce nemožný vozidlem. Možná je přístup v určitých obdobích roku omezený nebo nemožný.

Podívali jsme se na nemovitost s krásnými výhledy a dalšími lákavými prvky, ale legální přístup na mapě ve skutečnosti neexistoval „na zemi“. Přímo k němu však vedla dobrá nezpevněná cesta… ale tato cesta nebyla skutečným legálním přístupem. Řezalo se to skrz další dosud nevyvinuté soukromé vlastnictví, ale nebylo to zaznamenané věcné břemeno.

Ze stejného důvodu může mít nemovitost fyzický přístup, ale tento fyzický přístup (silnice) nemusí být ve skutečnosti legálním přístupem. Nezapomeňte se zeptat, ne jen předpokládat na základě toho, co vidíte a jak jedete k nemovitosti.

Je fyzický přístup k nemovitosti udržován nebo zorán?

Postará se o to kraj, město nebo soukromá párty najatá HOA / POA? Nebo byste vy, vlastník nemovitosti, odpovídali za udržování přístupu k nemovitosti?

Existuje průzkum?

Průzkumy mohou stát tisíce dolarů, takže pokud již byl jeden proveden pro nemovitost, kterou chcete koupit, vyžádejte si kopii od prodávajícího, nebo pokud je zaznamenána, můžete si vyžádat kopii od stavebního inspektora jurisdikce nebo pozemkové kanceláře.

Kromě hranic a rohů vlastnosti se v průzkumu zobrazí všechna ulehčení.

Existují věcná břemena?

Věcné břemeno je zákonné právo překročit nebo jinak použít pozemek někoho jiného ke stanovenému účelu. Většina služeb má jedno nebo více věcných břemen, včetně těch pro obslužné programy, i když v současné době žádné neexistují. Budete také chtít vědět, zda existují ulehčení pro přístup k jiným, jinak uzavřeným nemovitostem, které mohou být použity pro vstup / výstup jinými vlastníky nemovitostí, současnými nebo budoucími.

Existují pravidla o tom, co můžete a nemůžete dělat v rámci věcného břemene na svém vlastním pozemku, včetně například instalace oplocení, od kterých může být požadováno, abyste na své pozemkové linii nastavili zpět šířku věcného břemene.

Viz Věcná práva: Poznejte svá vlastnická práva

Jaké jsou překážky?

Překážky nejsou věcí, která by způsobila nebo zlomila, pokud jde o nákup nemovitosti, ale chcete vědět, jak daleko od linek vlastností musíte být, pokud jde o septik, budovy, oplocení atd. Překážky se často liší podle toho, co překážka je pro a zda je to po silnici oproti jinému soukromému majetku. Existují také překážky například u vodních prvků a odtoků.

Byla provedena inspekce na místě (septický test), a pokud ano, jaké byly výsledky?

Mnoho, ne-li drtivá většina, zvenkovské nemovitosti budou vyžadovat septický systém, pokud plánujete mít na tomto pozemku obydlí jakéhokoli druhu, protože se nemůžete jen připojit k obecní kanalizaci. Jaký typ septiku bude vyžadován, je určen průzkumem místa (test perk / a / k / a, ačkoli tento termín je dnes zřídka používán, alespoň tam, kde žijeme). Septické systémy mohou být standardní nebo konvenční, nebo to mohou být alternativní systémy, které stojí mnohem více. Standardní systém může provozovat 5 000–8 000 $, zatímco alternativní systémy mohou stát desítky tisíc dolarů. Zjistěte tedy, zda byl u nemovitosti, která vás zajímá, proveden septický test, a pokud ano, jaké byly výsledky. Pokud ještě nebyl proveden žádný test, můžete požádat prodejce o provedení testu. Pokud prodejce není ochoten utratit peníze za test, je jen na vás, potenciálním kupci,rozhodnout, jak je pro vás důležité udělat jeden před zakoupením nemovitosti.

Septické testy / zkoumání místa jsou specifické pro umístění testu. Zatímco jedna oblast nemovitosti může vyhovovat pro standardní septik, jiné oblasti nemusí, takže budete muset rozhodnout, kde na nemovitosti chcete stavět, protože váš septik bude muset být v určité oblasti testovacích otvorů. To je důležité zejména u větších nemovitostí, kde byste měli k dispozici různé možnosti staveniště a mohli byste upřednostňovat jeden více než ostatní.

Rypadlo vykopává na našem pozemku v oblasti, kterou jsme raději stavěli, testovací díry - vlastně hluboké, šikmé příkopy.

Existuje HOA nebo POA?

Zatímco mnozí z nás spojují HOA s městskými, předměstskými a venkovskými rezidenčními nemovitostmi, dokonce i některé venkovské nemovitosti s více akry jsou součástí HOA, nebo častěji sdružení vlastníků nemovitostí (POA). Pokud ano, zjistil bych, kdo je jeden nebo více členů představenstva, a alespoň jednomu z nich zavolám před dokončením nákupu, jen abych kontaktoval a získal představu o tom, jak řídí své sdružení a co říkají nejvíce důležité je vědět o životě v této oblasti.

Pokud výše uvedené ano, jaká jsou pravidla a poplatky a na co se tyto poplatky vztahují?

V našem případě pravidla POA zahrnují věci, jako je procento stromů, které lze na pozemku odebrat / vyříznout, a omezení komerčního využití balíku, abychom jmenovali dva z mnoha. A naše roční poplatky POA převážně směřují k údržbě škvárových silnic. Ujistěte se, že obdržíte kopii CC & R, pokud je s nemovitostí, kterou chcete koupit, spojena HOA nebo POA… a přečtěte si je. I když se úroveň prosazování těchto pravidel liší podle HOA / POA, je vždy důležité vědět, o která pravidla se jedná.

Můžete tábořit na svém pozemku?

Jak HOA / POA, tak místní jurisdikce (např. Kraj) mohou omezit, zda a kdy a za jaké doby a za jakých okolností můžete tábořit na svém vlastním pozemku, ať už se jedná o kempování ve stanu nebo v přívěsu nebo RV. Některé jurisdikce budou vyžadovat povolení tábořit na vaší zemi a omezit počet dní, které můžete v daném roce učinit. Jakmile máte stavební povolení, tato pravidla se někdy liší.

To znamená, že mnoho lidí táboří na svých venkovských pozemcích, i když to pravidla a předpisy ve skutečnosti neumožňují. Nebo tak činí bez povolení. A mnoho lidí nikdy nenarazí na problém. Uvědomte si však, jaká jsou pravidla a co se MŮŽE stát, pokud je nebudete dodržovat. Tímto způsobem se můžete alespoň rozhodnout, zda to stojí za to riziko, a jestli můžete přijmout důsledky, pokud si někdo řekne, že si stěžuje a HOA / POA a / nebo kraj přijde.

Jsou k dispozici nástroje nebo je to off-the-grid vlastnost?

Elektřina, voda, zemní plyn, telefon, kabel / internet - všechny služby a služby, na které jsme zvyklí mít obrubníky v městských, příměstských a dokonce i mnoha venkovských obytných oblastech, často nejsou tak přístupné, pokud vůbec, pokud jde o venkovské nemovitosti. A pokud do svého majetku můžete získat část nebo všechny, náklady na to mohou být vysoké nebo dokonce nepřiměřené. Pokud je pro vás důležité mít tyto nástroje, zjistěte, zda jsou nějaké k dispozici nemovitosti a jaké náklady vám mohou vzniknout, aby se tak stalo.

Pokud naopak CHCETE být mimo síť - například použít solární, větrné a jiné alternativní metody pro napájení - možná budete chtít zjistit, zda ostatní okolní lidé a nemovitosti mohou přinést služby a jestli by to znamenalo vidět například vede elektrické vedení a potrubí. Bylo by to v pořádku, kdyby se to stalo?

Jaký bude zdroj vaší pitné vody? Můžete vrtat studnu, nechat si dodávat vodu nebo tahat vodu?

V našem případě by vrtání studny nebylo reálné, protože vodní hladina je tisíce stop pod povrchem. Mnoho majitelů nemovitostí v této oblasti si nechává dodávat a skladovat vodu ve velké cisterně nebo více cisternách a poté je načerpávat do svých domovů. Někteří lidé dopravují vodu sami, plní se na místních vodárnách a přivádějí ji do svých cisteren v nádržích na zádech svého nákladního vozidla nebo přívěsu. Jiní lidé shromažďují a ukládají dešťovou vodu (která může být použita ve spojení s dopravovanou nebo dodávanou pitnou vodou), což je to, co plánujeme udělat. Pamatujte, že dešťová voda by měla být (v mnoha oblastech bude muset splňovat požadavky kódu) před použitím v domácnosti.

Existuje služba vyzvednutí koše? Pokud ne, kde si můžete vzít svůj odpad?

V místě, kde se nachází naše nemovitost, se každý týden nenachází žádný sběrný koš na sběr nebo recyklaci, i když někteří lidé mají kontejnery a platí za to, aby je soukromá společnost pravidelně dostávala / vyprazdňovala. Pokud to není možnost, která je k dispozici, nebo kterou dáváte přednost, zjistěte, kde jsou místní skládky a recyklační stanice a jaké budou náklady pro vás.

Související poznámka, život na venkově je velkou pobídkou ke snižování odpadu. Je úžasné, kolik toho dokážete s trochou předvídavosti a úsilí, nemluvě o kompostování.

Existuje oplocení a je na hranici vlastnictví s požadovanými neúspěchy?

Jen proto, že vidíte oplocení, neznamená, že je tam, kde má být. V našem případě starý pastvinový plot spojený s rančem v této oblasti prořezává zadní část našeho majetku, se čtyřmi akry našeho pozemku na druhé straně tohoto plotu. Lidé předpokládali, že tato plotová čára je hranicí mezi tím, co je nyní naším majetkem, a státní zemí, která nás hraničí, takže jsme museli umístit značky soukromého majetku a pokusit se zablokovat dvoukolejnou trať, kterou vytvořili lidé podél plotu, takže je to pro nás trochu problém… ačkoli jsme to zjistili, než jsme uzavřeli nemovitost a byli jsme ochotni to přijmout a časem se s tím vypořádat.

Pokud je na pozemku oplocení, které není tam, kde by mělo být, zjistěte, čí plot je a zda jej můžete přesunout nebo odstranit. Říkám to proto, že stejně jako v našem případě je tento pastvinový plot majetkem ranče, a přestože jej lze posunout zpět tak, aby odpovídal naší hranici vlastností, musel by zůstat neporušený. A tah nebo nové oplocení by šlo na naše náklady, ne na ranč.

Je to oblast pastvy na volném výběhu (volný výběh)?

Zde je přehled otevřeného práva z Arizonské univerzity: Arizonské otevřené právo „Právo“

Další otázky, na které byste pravděpodobně měli mít před zakoupením odpovědi, budou:

Jaká jsou vaše práva na vodu a minerály?
Jaké jsou současné daně z nemovitosti?
Jaká je půda a substrát? Je to dobré pro stavbu, pěstování atd.?
Podléhá nemovitost nebo její část záplavám?

Jaké další otázky byste měli položit?

Co jsem vynechal? Jaké další otázky byste navrhli potenciálním kupcům venkovské půdy zeptat se při své náležité péči? Dejte mi prosím vědět v komentářích níže a přidám je do seznamu.

Slovo o povoleních

Zatímco mnoho lidí, kteří vlastní venkovské nemovitosti, se rozhodnou stavět bez předchozího získání povolení (alespoň v této oblasti mnoho z nich) a bez absolvování souvisejícího inspekčního procesu, jiní dávají přednost vypořádat se s dodatečnými náklady a někdy frustracími získávání těchto požadovaných povolení, aby se předešlo možným úskalím jít vpřed bez nich. Spadáme do druhé kategorie - což není komentář k rozhodnutí někoho jiného, přesně to, s čím jsme se nejvíce spokojili.

Zatímco rozhodnutí o získání povolení na všechno od domů po hostující a malé domy (někdy známé jako doplňkové bytové jednotky), přístavby, solární FV a septické systémy a další je osobní volbou, mějte na paměti rizika, že provedete některý z předchozích zmíněné projekty (a další věci) bez povolení, pokud je technicky nutné povolení. Uvědomte si také, že pokud chcete pronajmout stavební projekty nebo jejich části, může být výzvou najít dodavatele nebo subdodavatele, zejména ty, kteří mají licenci a jsou ochotni pracovat bez platného povolení.

Také, pokud na nemovitosti, o kterou se zajímáte, existují struktury, byly tyto stavby postaveny s povoleními (pokud byla požadována)?

Mějte na paměti, že může být obtížné, ne-li nemožné, získat půjčku nebo hypotéku na nákup nemovitosti, pokud existují stavby, které byly postaveny bez požadovaných povolení. V důsledku toho, pokud stavíte bez povolení a později se rozhodnete prodat, možná budete muset najít kupce hotovosti, který je ochoten tuto skutečnost ignorovat a který má peníze na nákup bez půjčky nebo s vámi uzavřít dohodu mezi vlastníkem a přepravcem.

Obraťte se na stavební oddělení vaší jurisdikce nebo navštivte jeho webové stránky, kde získáte další informace o tom, kdy a za jakých podmínek jsou povolení požadována, a zeptat se na náklady na povolení a požadavky na zákon.

Otázky a odpovědi

Otázka: Kde se mohu dozvědět více o kempování na mém soukromém pozemku?

Odpověď: Pokud jste zde v Coconino County v Arizoně, bylo by to oddělení rozvoje komunity: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… Byli by těmi, kdo by požadovali informace a kde můžete získat povolení. Pokud se nacházíte někde jinde, kontaktoval bych obdobnou kancelář ve vašem kraji / oblasti - stavební oddělení / povolení.

Koupili jste venkovskou půdu? Jaký byl zážitek a něco mi chybělo výše?

Deb Kingsbury (autor) z Flagstaffu v Arizoně 18. srpna 2020:

Ne, kraj neuvádí seznam nemovitostí k prodeji. Ale místní realitní kanceláře ano. Věřím, že výpisy najdete také na Zillow.

Pat Fitzpatrick 17. srpna 2020:

Poskytuje kraj výpisy dostupného majetku? Skvělý článek, děkujeme za sdílení

Deb Kingsbury (autor) z Flagstaffu v Arizoně 20. července 2020:

Ahoj, Tommy. Jde to pomalu, ale stabilně. Pracujeme na projektech kolem nemovitosti, ale ještě jsme nezačali v hlavní budově. Pracujeme na plánech s architektem mimo síť, který se specializuje na pasivní solární domy.

Šťastný lov majetku, pokud se rozhodnete prozkoumat tuto oblast. Milujeme to tam venku, zejména veškerou divočinu.

Tommy 17. července 2020:

Děkuji Deb, Váš příspěvek byl velmi užitečným výchozím bodem. Moje žena a já uvažujeme o koupi pozemků severně od Williamsu. Jak probíhá stavební proces?

Deb Kingsbury (autor) z Flagstaffu v Arizoně 12. prosince 2019:

Díky, Michaele! Jsem rád, že tyto tipy z naší osobní zkušenosti mohou být užitečné. Pravděpodobně existuje něco - věci - zapomněl jsem nebo jsem to přehlédl, ale je to začátek.

Michael Duncan z Německa 11. prosince 2019:

Dnes více než kdy jindy neexistuje nedostatek ošklivých podvodů a podvodů na téma získávání majetku a nemovitostí, jak je příležitostně hlášeno v programech zpravodajských časopisů, jako je CBC Marketplace a další mediální zdroje. To je, bohužel, stav věcí, ve kterém jsme se náhodou ocitli.

Člověk tedy opravdu musí mít předem náležitě provedené domácí úkoly a náležitou péči, aby se vyhnul strašlivým následkům podvodů a podvodů.

Váš příspěvek nám naštěstí ukazuje, jak na to! V současné době zvažuji nákup nemovitosti sám a zjistil jsem, že postřehy, které zde ve svém článku poskytujete, jsou užitečné. Děkujeme za sestavení těchto pozorování a tipů!

Deb Kingsbury (autor) z Flagstaffu v Arizoně 10. ledna 2019:

Rozhodně bych předpokládal, že existují rozdíly mezi státy, nemluvě o jednotlivých krajích, zvláště pokud jde o stavební předpisy a požadavky, včetně septiků. Myslím, že většina ostatních věcí, jako jsou otázky legálního přístupu, věcné břemeno atd., By byla velmi podobná, ne-li stejná.

Liz Westwood z Velké Británie 10. ledna 2019:

Toto je důkladný a užitečný článek pro každého, kdo plánuje nákup pozemků v USA. Mám pravdu v tom, že se některá rozhodnutí mohou lišit v závislosti na umístění státu?