Stanovení hodnoty nemovitostí vytvářejících příjem

Čtěte dále a dozvíte se, jak určit hodnotu nemovitosti vytvářející příjem.

Tierra Mallorca

Vlastníte nemovitost, která produkuje příjem nebo by mohla produkovat příjem? Chcete určit přibližnou hodnotu nemovitosti?

Pokud ano, následující informace vám pomohou dosáhnout hodnoty založené na standardních specifických informacích. Tyto informace lze aplikovat na rodinný dům, duplex, více bytů, komerční nemovitosti, pozemky, maloobchodní prodejny a další nemovitosti vytvářející příjem.

Míra kapitalizace (sazba Cap)

Míra kapitalizace nebo Cap Cap je poměr používaný k odhadu hodnoty vlastností produkujících příjem. Sazba cap je čistý provozní příjem dělený prodejní cenou nebo hodnotou nemovitosti vyjádřenou v procentech. Většina investorů, věřitelů a odhadců používá sazbu stropu k odhadu kupní ceny pro různé typy výnosných nemovitostí. Sazba tržní kapitalizace se určuje na základě vyhodnocení finančních údajů o podobných nemovitostech, které se nedávno prodaly na konkrétním trhu. Každý trh je jiný.

Cap rate poskytuje spolehlivější odhad hodnoty než multiplikátor tržního hrubého nájemného (GRM), protože výpočet cap cap využívá více finančních podrobností nemovitosti. Výpočet GRM zohledňuje pouze prodejní cenu nemovitosti a hrubé nájemné. Výpočet limitní sazby zahrnuje prodejní cenu nemovitosti, hrubé nájemné, příjem z pronájmu, výše neobsazeného místa a provozní náklady, čímž poskytuje spolehlivější odhad hodnoty.

Prodávající se nakonec snaží prodat za nejnižší možnou sazbu, zatímco kupující se snaží nakupovat za nejvyšší možnou sazbu. Z pohledu jakéhokoli investora platí, že čím vyšší je stropní sazba, tím lepší je investice. Do hry mohou vstoupit další proměnné, jako je umístění, stav atd., Které se nemusí vždy zobrazit v Cap rate.

Sazba Cap je definována jako „Čistý provozní příjem“ (NOI) dělený tržní hodnotou. Tržní hodnotu můžete také získat vydělením sazby NOI / Cap.

Typický příklad:

• Nemovitost má NOI (čistý provozní příjem) 80 000 $ a vyvolávací cena 1 000 000 $.
• (80 000 USD / 1 000 000 USD) x 100 = 8% RYCHLOST CAP
• Majetek má NOI (čistý provozní příjem) 80 000 USD a sazbu Cap 8%. (80 000 USD / 0,08) = 1 000 000 USD

Multiplikátor hrubého nájemného (GRM)

Multiplikátor hrubého nájemného nebo GRM je poměr, který se používá k odhadu hodnoty majetku produkujícího příjmy. GRM poskytuje hrubý odhad hodnoty a je mnohem méně podrobný než použití vAP tates, ale je velmi užitečný při rychlé analýze vlastností s malým množstvím informací po ruce. K výpočtu multiplikátoru hrubého nájemného u nemovitosti, prodejní ceny a celkového hrubého nájemného jsou vyžadovány pouze dvě finanční informace. Pokud jsou tyto informace k dispozici pro několik nedávných prodejů podobných typů příjmových nemovitostí v konkrétní oblasti, lze je použít k odhadu tržní hodnoty jiných podobných nemovitostí v dané oblasti. Někteří investoři používají měsíční GRM a někteří používají roční GRM.Měsíční GRM se rovná prodejní ceně nemovitosti dělené potenciálním měsíčním příjmem z pronájmu a roční GRM je prodejní cena dělená ročním potenciálním příjmem z pronájmu.

Tržní GRM je pouze hrubým odhadem hodnoty a má určitá omezení, například nebere v úvahu míru neobsazenosti a provozní náklady. Nezapomeňte, že když máte dostatek informací k výpočtu limitních sazeb vs. GRM, využijte omezené sazby.

Typický příklad:

• Nemovitost má prodejní cenu 300 000 USD a potenciální měsíční nájemné 3 500 USD.
• 300 000 $ / 3 500 $ = 85,71 GRM
• Ve stejném scénáři pro výpočet „Odhadované tržní hodnoty“ na ceně 80 GRM a 3500 $ v nájmech:
• 80 x 3 500 $ = 280 000 $ (odhadovaná tržní hodnota)

Čistý provozní příjem (NOI)

Čistý provozní příjem je právě ten, čistý provozní příjem konkrétní nemovitosti. Vypočítává se z ročního hrubého příjmu sníženého o provozní náklady konkrétního majetku. To zahrnuje veškeré příjmy z nemovitosti i veškeré provozní náklady.

Typický příklad:

• Příjem (nájemné a další) 250 000 $
• Částka na volné místo: - 5 000 $
• Provozní náklady: - 175 000 USD
• Čistý provozní příjem 70 000 USD

Jednoduše řečeno, NOI vám ukáže, kolik peněz vyděláte po zaplacení všech vašich výdajů a inkasování všech vašich nájemných. To je skvělý nástroj také pro výpočet peněžních toků. NOI je velmi důležitý při výpočtu sazeb stropu a krytí dluhu.

Cash-on-Cash Return

Cash on Cash Return je procento, které měří návratnost peněz investovaných do výnosové nemovitosti. Vypočítá se vydělením peněžního toku před zdaněním částkou investované hotovosti (záloha) a zobrazuje se v procentech (%). Pokud se peněžní tok před zdaněním u investiční nemovitosti rovná 25 000 USD a naše hotovost investovaná do nemovitosti je 100 000 USD, návratnost hotovosti se rovná 25%. Výnosy z hotovosti v hotovosti se počítají tak, že se vezme hrubý příjem minus volné místo a provozní náklady a poté se odečte roční dluhová služba, která vám poskytne hotovostní tok před zdaněním. Peníze v hotovosti se obvykle používají k hodnocení ziskovosti výnosových nemovitostí, zejména při porovnávání více výnosových nemovitostí.

Typický příklad:

• Osoba investuje 25 000 $ do nemovitosti s peněžním tokem před zdaněním 9 000 $.
• (9 000 USD / 25 000 USD) X 100 = 36% (návratnost hotovosti v hotovosti).

Poměr krytí dluhové služby (DSCR)

Poměr dluhového krytí (DSCR) je široce používanou značkou, která měří schopnost nemovitosti produkující příjem pokrýt měsíční splátky hypotéky. DSCR se vypočítá vydělením čistého provozního příjmu (NOI) roční dluhovou službou nemovitosti. Roční dluhová služba se rovná ročnímu součtu všech úroků a jistiny zaplacených za všechny půjčky na nemovitost. Poměr dluhového krytí menší než 1 naznačuje, že příjem generovaný nemovitostí je nedostatečný k pokrytí splátek hypotéky a provozních nákladů. Většina věřitelů používá DSCR k rozhodnutí, zda má nemovitost dostatečný příjem k pokrytí dluhové služby. Většina věřitelů dává přednost hodnotě 1,1 až 1,2 nebo vyšší (zjistěte to u místního věřitele). Čím vyšší je DSCR, tím vyšší je příjem na pokrytí dluhové služby. To v konečném důsledku znamená pro banky (jejich pohled) menší riziko.

Typický příklad:

• Nemovitost má NOI 50 000 $ a roční dluhová služba 36 000 $
• (50 000 USD / 36 000 USD) = 1,38
• DSCR (DCR) by byl vyšší než 1,3. To znamená, že nemovitost generuje přibližně o 38% více čistého ročního příjmu, který by byl vyžadován pro vyřízení roční splátky hypotéky. (Viz NOI, abyste zjistili, jak vypočítat NOI).

Doufám, že vám výše uvedené pomohlo. Skutečná hodnota jakékoli nemovitosti, ať už produkuje či nevytváří příjem, je hodnota, za kterou prodávající ochotný prodá, a za co ochotný kupující zaplatí. Konečnou kupní cenu může ovlivnit mnoho faktorů. Mezi tyto faktory patří majetek subjektu, umístění, fyzický stav, věk stavby, osobní faktory kupujícího nebo prodávajícího, vhodnost, roční období, faktory poptávky, vyjednávací schopnosti, znalosti kupujících a prodávajících, míra investora požadovaného výnosu, do stanovení hodnoty nebo dohodnuté prodejní ceny pravděpodobně vstoupí vnímaná rizika, nutné opravy, odložená údržba, dodržování stavebního řádu, prodejní možnosti prodejce, očekávané versus uvedené výnosy a výdaje, náklady na financování a další faktory.