Koupě vašeho prvního domu: investice do budoucnosti

Rodinné domy v Albany, NY (Fotografické kredity jsou uvedeny na konci tohoto článku.)

Koupě vašeho prvního domu jako investice

Existuje několik důležitých milníků, které označují významné okamžiky v našem životě - například absolvování vysoké školy, zahájení kariéry nebo vdávání - a nákup prvního domu je na tomto seznamu vysoko. Ale než se pustíte do tak velkého nákupu, je nanejvýš důležité, abyste našli odpovědi na řadu předběžných otázek, nebo byste mohli být přemoženi utrpením. Jak si

dokážete představit, neznalost procesu nákupu domů může způsobit, že někdo učiní řadu špatných rozhodnutí. To zase může vést osobu ke koupi nevyhovujícího majetku (s nímž je poté v dohledné budoucnosti spoután).

Abyste se tomuto osudu vyhnuli, je užitečné přistupovat k procesu nákupu vašeho prvního domu tak, jak byste uvažovali s potenciální investicí. To neznamená, že byste se při rozhodování o nákupu měli opírat pouze o šance domu na zhodnocení, i když

je to jistě důležitá úvaha (a pojednává o ní dále v tomto článku). Spíše byste měli nákup vnímat jako investici doživotní i finanční. Zeptejte se sami sebe:

Konkrétně, jaký typ nemovitosti je nejvhodnější pro vaše potřeby? Bylo by pro vás výhodnější pronajmout si na neurčito nebo koupit? Pokud se rozhodnete pro nákup, jak dlouho vám bude trvat návratnost počátečních výdajů spojených s nákupem domu (např. Zálohy, poplatky za aplikace a transakce, provize realitních kanceláří a různé poplatky)? Z toho důvodu si budete moci pohodlně dovolit typ nemovitosti, o kterou máte zájem? Můžete si bezpečně odvodit, že snaha o štěstí nezahrnuje stresování z pozdních splátek hypotéky nebo práci 24/7, abyste se vyhnuli pohlcení dluhy!

Po zodpovězení těchto otázek budete chtít mít představu o tom, co je pro vás finančně proveditelné, než se obrátíte na hypotéku. Budete také chtít vědět, jak věřitel „zvětšuje počet lidí“, než se rozhodnete, zda je předem schválit pro půjčky na bydlení. Nakonec budete muset důkladně porozumět postupům při důkladném průzkumu nemovitosti a jejího okolí, než se rozhodnete provést nákup.

V tomto článku - prvním ze série investic do nemovitostí pro začátečníky - prozkoumáme odpovědi na všechny tyto otázky.

Vlastnictví domu vám může pomoci odejít do důchodu dříve.

Jak vám investice do domu může pomoci splnit vaše finanční cíle

Vlastnit dům znamená víc než jen mít místo, kde byste mohli položit hlavu, založit zahradu a pověsit rodinné fotografie. Domov je velmi skutečné finanční aktivum, které pro většinu lidí představuje velkou část čistého jmění. Jako takový může být hodnota domu využita k tomu, aby pomohla člověku snáze dosáhnout některých svých finančních cílů

Myslíte si, že byste chtěli odejít do předčasného důchodu? Mnoho lidí se rozhodne, že odejdete do důchodu dříve.

uzavřít reverzní hypotéku na svůj domov, doplnit důchody a / nebo jiné důchodové příjmy, aby jim pomohly odejít do důchodu dříve, než by jinak byly schopny Nebo byste možná chtěli založit malou firmu, hodit jmenovky a hodiny do větru a stát se svým vlastním šéfem! Půjčování proti vlastnímu kapitálu vašeho domu (tj. Tržní hodnota domu minus jakýkoli nesplacený hypoteční dluh) vám může pomoci získat dostatek kapitálu k zahájení takového úsilí. Dalším způsobem, jak využít vlastní kapitál, který jste si vytvořili ve svém domě, je financování

vysoké školy pro vaše dítě nebo děti (pokud nějaké máte nebo byste chtěli někdy).

Kromě peněžních výhod však existují ještě další velmi důležité faktory, na které je třeba myslet, než se rozhodnete investovat do domu. Například financování je nesmírný závazek, a pokud nejste nadmíru bohatí, můžete očekávat, že si vezmete hypotéku na 15–30 let, abyste zaplatili za své bydliště. Rovněž budete odpovědní za veškeré vzniklé problémy s údržbou. Snad nejdůležitější je, že dům, který si koupíte, se stane neoddělitelnou součástí vaší identity a musíte se ujistit, že jakýkoli majetek, který si vyberete, je ten, ve kterém se můžete na delší dobu vidět.

Pronájem versus nákup domu (výhody a nevýhody)

Neexistuje žádný nedostatek realitních „guru“, kteří vám řeknou, že je vždy lepší koupit si dům, než pronajmout. Běžným argumentem v tomto smyslu je, že koupě domu je z dlouhodobého hlediska levnější než pronájem, a to kvůli velkým daňovým výhodám, které s sebou přináší vlastnictví. Také pronájem je jako „vyhodit peníze“.

Ve skutečnosti je realita trochu složitější. Zaprvé, daňové výhody spojené s vlastnictvím domu - i když mohou být pěkné - se již promítají do vyšších nákladů na vlastnictví domu. Pokud by daně z nemovitosti a úroky, které platíte z hypotéky, nebyly odečitatelné z daní, pak si můžete být jisti, že ceny bydlení by byly mnohem nižší, než jsou nyní (protože celkové náklady na vlastnictví by byly mnohem vyšší).

Kromě toho prostě není pravda, že pronájem je vždy dražší než dlouhodobý nákup. Ve skutečnosti může být v některých komunitách pronájem určitých typů nemovitostí levnější. Dobrou známkou toho, že pronájem nemusí být pro vás to nejhorší, je, pokud dokážete důsledně ušetřit deset procent svých výdělků a přitom stále pohodlně bydlet. Pokud jste typem člověka, který si nepřeje být zatěžován množstvím odpovědností (finančních i jiných), které jdou ruku v ruce s vlastnictvím domů, a stále jste schopni vrhnout dostatek peněz na investice do IRA, 401 (k) s nebo jiné finanční záruky zaměřené na odchod do důchodu, pak pro vás může být ve skutečnosti lepší volbou pronájem.

Lze také říci, že se nekotvíte na kousek země po neomezený počet let. Nájemníci mají ten luxus, že si mohou vyzvednout a vyrazit

kamkoli chtějí, aniž by se museli starat o potíže s prodejem domu. Jistě, mohou existovat leasingové smlouvy, se kterými se můžete vypořádat, ale je mnohem jednodušší je upravit než dlouhodobé hypotéky! Navíc, pokud se majitel domu rozhodne přesunout do jiné oblasti, neexistuje žádná záruka, že si včas najde kupce, a dokonce ani to, že takový kupující bude ochoten

zaplatit cenu, která (alespoň) kryje ztráty majitele domu.

Pronájem nemusí nutně vyhazovat peníze.

Existuje však jedna velmi důležitá újma z pronájmu, kterou si musíte uvědomit. To znamená, že se necháte bezbranně vůči inflaci (tj. Obecnému růstu cen v průběhu času a následnému poklesu kupní síly peněz). Pokud nežijete v bytě, domě nebo jiném

majetku s regulovaným nájemným, váš pronajímatel se s největší pravděpodobností rozhodne zvýšit nájem při každém obnovení nájemního vztahu, aby jeho zisky z utrpení při zvyšování životních nákladů (bude) v průběhu času. Naopak, vaše měsíční splátky hypotéky budou stanoveny s pevnou úrokovou sazbou (za předpokladu, že si vezmete půjčku s pevnou úrokovou sazbou) a nebudou vystaveny pustošení inflace. Pojištění majitele domu, majetkové daně a poplatky za údržbu jsou, ale tyto náklady jsou ve srovnání s měsíčními náklady na hypotéku mnohem menší.

Příprava na transakční náklady majitele domu

Pokud jste stále odhodláni kupovat dům poté, co jste zvážili všechny klady a zápory, pak je čas začít se připravovat na finanční únik, který na vás taková

investice bude mít v příštích několika letech - ještě před vámi začněte vyhledávat konkrétní vlastnosti! Pokud jste se nenarodili se stříbrnou lžičkou v

ústech, je pravděpodobné, že vás počáteční náklady spojené s vlastnictvím domu potácejí jako úder do břicha. Ale stejně jako boxer, který strávil

posledních devět měsíců tréninkem, dokáže překonat časné neúspěchy v zápase o titul a nakonec přežít soupeře, aby zvítězil; stejně tak může obezřetný kupující domů poprvé překonat obrovské předběžné náklady na vlastnictví domu.

Mezi skličující transakční náklady, na které se budete muset připravit, budou patřit poplatky za kontrolu, náklady spojené se získáním hypotéky (např. Poplatky za podání žádosti, poplatky za úvěrové zprávy, poplatky za ocenění), pojištění titulu, náklady na stěhování a provize realitního agenta. A nezapomeňme na hypoteční body (tj. Hypotéční úrok splatný předem, který může běžet jedno až dvě procenta z celkové výše úvěru), který

mnoho věřitelů vyžaduje. Kromě značné zálohy bude trvat většinu lidí z dělnické třídy kdekoli od tří do pěti let, aby si po tak vysoké částce utratili své finance! Z tohoto důvodu byste neměli ani uvažovat o koupi domu, ve kterém se alespoň tak dlouho nevidíte žít.

Obecně lze říci, že můžete očekávat, že transakční náklady spojené se získáním hypotéky vám vynesou zhruba šestnáct procent z celkové ceny vašeho domu. ¹ Proto budete muset před prodejem vidět, jak se vaše investice ocení přinejmenším tak, aby se vyrovnala. Za posledních zhruba třicet pět let dosáhl celkový trh s nemovitostmi průměrného ročního výnosu kolem devíti procent - a to je velmi, velmi dobré! ²

Pravděpodobně se budete muset usadit na dlouhou (finanční) zimu po vyplacení transakčních nákladů!

To však zahrnuje nepředvídatelné výkyvy trhu, které někdy vedou k významným krátkodobým ztrátám. Pokud si koupíte dům a poté se jej po jednom nebo dvou letech pokusíte vyložit, přijde vám o pomalé, ale stálé zhodnocení, které si trh s nemovitostmi bude v průběhu času užívat. Také zvyšujete své šance, že uvíznete jako prodejce na trzích se sníženým trhem, a přitom se stále snažíte zotavit z transakčních nákladů na nákup domu!

Čestně posuďte své finance

Jakmile budete mít obecnou představu o transakčních nákladech spojených s nákupem vašeho prvního domu (přibližně 16%, jak je popsáno v předchozí části), bude čas začít snižovat čísla, abyste zjistili, kolik si vlastně můžete dovolit utratit. Nechcete, aby se vám nakonec odhryzlo víc, než dokážete žvýkat, nebo se vám může stát, že budete pracovat natolik, abyste drželi krok s platbami, takže jste zřídka doma dostatečně dlouho, abyste si svou investici užili! Takže vypusťte tužku a papír nebo software pro tvorbu rozpočtu pro technicky zdatnější a připravte se na to, abyste se poctivě podívali na svou finanční situaci:

Upřímně se podívejte na své stravovací návyky.

Nejprve spočítejte své měsíční výdaje. Mezi tyto náklady patří mimo jiné: potraviny, voda a energie, účty za kabelovou nebo satelitní TV, internet a náklady na volný čas, jako je jídlo nebo návštěva kina. Poté znásobte svůj hrubý měsíční příjem o deset procent (minimální částka vašeho měsíčního výdělku, která by již měla být vyčleněna na důchodové spoření… správně?), A poté přidejte odpověď k vašim celkovým měsíčním výdajům. Nakonec odečtěte toto číslo kombinovaných výdajů od vašeho hrubého měsíčního příjmu.

Jedná se o částku, kterou použijete jako základní srovnání při odhadu, zda si budete moci dovolit konkrétní nemovitost, či nikoli, a to výpočtem měsíčních splátek hypotéky, které od vás budou požadovány, na základě celkové ceny domu (minus akontace) a úroková sazba věřitele. Později, když aktivně prohledáváte výpisy nemovitostí nebo webové stránky, můžete narazit na nemovitost, která se vám opravdu líbí, ale vypočítat měsíční náklady na hypotéku jen trochu mimo vaši cenovou kategorii. Pokud k tomu dojde, neztrácejte okamžitě srdce! Existují ještě tři další faktory, které jsme dosud nezohlednili:

Nejprve je cena nemovitosti uvedena zřídka stejná jako skutečná tržní hodnota nemovitosti a konečná prodejní cena nemovitosti je často nižší než cena nemovitosti. ³ Nezapomeňte také, že daně z nemovitosti a úroky, které platíte z hypotéky, jsou daňově odečitatelné. Proto jednoduše aktualizujte svůj W-4 (nebo 1040-ES pokud jste osoba samostatně výdělečně činná), můžete snížit své daňové povinnosti a zvýšit svůj měsíční příjem natolik, abyste si mohli pohodlně dovolit hypotéku na ideální dům, o kterém jste si mysleli, že je mimo dosah. Pokud to nestačí, můžete si nemovitost stále dovolit tím, že se znovu podíváte na své měsíční výdajové návyky a utáhnete opasek, abyste eliminovali frivolní výdaje. (Koneckonců, není mezi námi mnoho, kdo by mohl upřímně říci, že si nepřejeme, aby tu leželo méně příjmů McDonalds!)

Porozumění tržní hodnotě

Jakmile začnete hledat, je více než pravděpodobné, že budete vystaveni desítkám potenciálních kandidátů na bydlení, než si konečně vyberete dům. Udržujte si přehled o cenách výpisu a konečných prodejních cenách těchto služeb. Tímto způsobem začnete intuitivně chápat rozdíl mezi skutečnou tržní hodnotou domu a vyznačenou ceníkovou cenou, kterou se mnozí prodejci (a jejich zástupci) snaží prosadit na poprvé kupujících domů.

Stanovení zálohy ve vašem domě

Obecně lze říci, že je dobrým zvykem hned od začátku zaplatit nejméně dvacet procent z celkové kupní ceny domu. ⁴ Pokud to nemůžete udělat, většina poskytovatelů půjček bude po vás požadovat uzavření soukromého pojištění hypotéky. Dělají to proto, aby se ochránili před pouty s nemovitostí, která má nižší hodnotu než výše hypotéky, pokud kupující z jakéhokoli důvodu nesplácí úvěr. ⁵

To je pro ně všechno v pořádku a dobré, ale teď si musíte dělat starosti s tím, že budete platit stovky dolarů ročně na účtech, aby váš věřitel mohl v noci zdravěji spát! Z tohoto důvodu se důrazně doporučuje, abyste si před čerpáním půjčky na bydlení počkali, dokud nemáte dostatek peněz na složení dvacetiprocentní zálohy. Pokud to absolutně nemůžete udělat a zjistíte, že jste se zasekli zásadami PMI , sledujte celkovou hodnotu vašeho domu a zůstatek vaší půjčky. Nesplacený zůstatek by se měl s postupem času snižovat a jakmile zjistíte, že klesl na osmdesát procent nebo méně, můžete kontaktovat svého věřitele a odvolat PMI (obvykle budou chtít, abyste nejprve zaplatili za hodnocení)!

Někteří kupující se dokonce rozhodnou dát více než dvacet procent dolů, když si berou půjčku na bydlení. Několik osobních finančních poradců by s tímto přístupem nesouhlasilo a domnívalo se, že kupující získá více než dost na vyrovnání úroků z hypotéky investováním peněz navíc do vysoce výkonných finančních cenných papírů (např. Akcie, dluhopisy, podílové fondy). namísto. Například pokud vaše hypotéka získá úrok s pevnou sazbou osmi procent a investujete své peníze do vysoce výnosného podílového fondu, který vydělává průměrnou sazbou deset procent, vyděláte dvě procenta na zisky, které byste měli přišel o pouhé splácení více peněz z hypotéky.

Jak je však povinen vám sdělit každý prospekt podílového fondu: minulá výkonnost není zárukou budoucích výsledků . Přestože akciové a realitní trhy mají historickou průměrnou míru zhodnocování kolem deseti procent ročně, je důležité si uvědomit, že

v tomto časovém rámci je zahrnuto několik katastrofických finančních otřesů ! Většina lidí, kteří si přečetli tento článek, pravděpodobně nebyli kvůli krachu na akciovém trhu z roku 1929, ale co japonská realitní bublina na konci 80. a 90. let? Pokud se to zdá trochu vágní, nezapomeňte na krizi zbytečných dluhopisů, která ve stejném časovém období otřásla Wall Street. A kdo může zapomenout na naši nejnovější finanční horskou dráhu:

krach trhu s bydlením, který začal v roce 2007?

Nezmiňuji tyto historické finanční požáry, které by vás vyděsily. Ve skutečnosti byste si měli vzít na vědomí vědomí, že i přes takové ekonomické potíže se akciovým a realitním trhům stále podařilo vydělat investorům průměrný roční výnos kolem deseti procent! Když investujete na dlouhou trať, nemusíte se (tolik) starat o prudký pokles, který občas otřásá finančním světem, a dokážete překonat těžké časy, abyste si mohli užít dobré časy.

Šílenou věcí na „down“ trzích však je, že je velmi obtížné je načasovat. Kromě toho, pokud se rozhodnete investovat více peněz do finančních cenných papírů, než byste normálně měli, a nikoli splácet hypotéku rychleji, můžete se zaseknout v jednom z těchto poklesů a nakonec započítat ztrátu. Bezpečnější je proto investovat pravidelně do svých dlouhodobých finančních cenných papírů (např. IRA, 401 (k) s), jako obvykle, ale vážně se zamyslete nad splácením hypotéky rychleji, pokud máte to štěstí být schopen.

Kromě toho, pokud jste důkladně prozkoumali nemovitost a její okolí před přijetím hypotéky (diskutováno o něco dále), pak můžete rozumně očekávat, že hodnota vaší nemovitosti v průběhu času ocení. V takovém případě můžete získat pouze rychlejším budováním vlastního kapitálu (pokud máte dobré pojištění majetku). A nezapomeňte: dát více peněz na dům dopředu znamená půjčit si méně - a to je vždy dobrá věc!

Pro ilustraci zvažte tyto dva scénáře:

Nejprve si představte, že jste si vzali půjčku pouze na úroky - nebo s nulovými penězi - na dům ve výši 100 000 USD s roční úrokovou sazbou pět procent. V prvním roce hypotéky se vám tedy nashromáždil úrok 5 000 USD z částky jistiny, kterou jste si původně vypůjčili (100 000 USD), což odpovídá celkové odpovědnosti 105 000 USD. To znamená, že za každou splátku hypotéky, kterou provedete pouze za prvních dvanáct

měsíců, bude 420 $ směřovat k úrokům z vaší půjčky (5 000 $ / 12 měsíců = 416,67 $). Jinými slovy, pokud je vaše měsíční splátka hypotéky 540 USD, pak přibližně sedmdesát osm procent vašich splátek nebude směřovat k splacení částky, kterou jste si půjčili!

Nezapomeňte také, že budete muset zohlednit dodatečné náklady na politiku PMI (protože jste dům koupili za méně než dvacet procent dolů). Ve výše uvedeném scénáři by vás běžná politika stála asi 40 USD měsíčně. Ve skutečnosti byste tedy platili osmdesát pět procent z měsíční částky hypotéky ve výši 540 USD (420 USD + 40 = 460 USD nebo 540 x 0,85 = přibližně 460 USD) na úrokech a poplatcích za pojištění,

které vás nepřiblíží k splacení tvůj domov. A to před zdaněním (majetkem)!

Nyní si představte, že jste si koupili stejný domov v hodnotě 100 000 USD za pětiprocentní roční úrokovou sazbu po zaplacení zálohy dvacet procent (20 000 USD) předem. To znamená, že si musíte půjčit pouze 80 000 dolarů od věřitele a v prvním roce hypotéky zaplatíte o 1 000 USD méně úroků nashromážděných na vaší půjčce než v předchozím příkladu - nebo 4 000 USD. Z tohoto důvodu

bude v prvním roce utraceno pouze šedesát dva procent stejné měsíční splátky hypotéky ve výši 540 USD (4 000 USD / 12 měsíců = přibližně 333 USD a 333 USD / 540 USD = přibližně.62).

Navíc, protože jste se rozhodli zaplatit doma minimálně dvacet procent, nemusíte se starat o potíže (a výdaje) s politikou PMI . To je tedy celkový rozdíl o dvacet tři procent více vašich těžce vydělaných peněz směřujících k splácení jistiny z vaší půjčky na bydlení v prvním roce, na rozdíl od alter-ega „zajištění hypotéky pouze na úrok“ v prvním scénář. Nejlepší ze všeho je, že

vaše měsíční splátky hypotéky budou stále více utráceny za rychlejší splácení jistiny, kterou dlužíte, protože celkový nesplacený zůstatek se v průběhu let snižuje (za předpokladu, že jste si půjčili za pevnou úrokovou sazbu).

Jak vidíte, je rozumné snížit množství peněz, které budete dlužit hypotečnímu věřiteli hned od začátku, v zájmu (bez zamýšlené tresty) splatit dlužnou částku - a ukončit svůj vztah s poskytovatel půjčky - co nejrychleji. Půjčující instituce nejsou řízeny filantropy a čím déle těmto organizacím umožníte mít kontrolu nad svým finančním osudem, tím větší zármutek můžete očekávat v podobě hromadění úroků, poplatků a obtěžujících telefonátů ve středu večer, pokud náhodou zapomenete platba. (Re: „Je to v poště, Guv'nah - přísahám, že ano, chudé hladovějící děti!“ )

Neočekávejte však, že vám půjčovací úředníci řeknou o negativních aspektech spojených s půjčováním peněz. Chtějí, abyste jim dlužili co nejdéle, protože tak věřitelé vydělávají. V další části podrobněji rozvedu motivaci poskytovatelů hypoték.