Obsah:
- Proč stinné realitní kanceláře chtějí prodávat levně
- Jak stinná realitní kancelář snižuje vaši prodejní cenu
- „Hákování“ kupujícího
- Získání dohody
Od tohoto realitního agenta jsem měl mnoho stížností! Tvrdí, že všichni realitní makléři jsou čestní Johns a mají v srdci nejlepší zájmy svých zákazníků.
Existuje spousta dobrých, poctivých realitních agentů. Ale každé odvětví má svůj podíl shonky odborníků - bohužel to je jen lidská přirozenost. Vezměte jakoukoli velkou skupinu lidí a najdete procento, které je připraveno pravidla zkroutit ve svůj vlastní prospěch. A jak všichni víme, ti nejšikovnější a okouzlující lidé mohou být také nejvíce pokřivení, takže nemůžeme předpokládat, že milí kluci jsou opravdu milí kluci!
Pro většinu lidí je jejich domov jedinou největší investicí, kterou kdy v životě provedou, takže stojí za to si uvědomit triky, na které se bezzásadoví mohou dostat.
Realitky mohou vydělat více peněz na levném prodeji několika domů, než jeden dům za nejlepší cenu
Proč stinné realitní kanceláře chtějí prodávat levně
Kořenem problému je jedna obrovská mylná představa: že vy i realitní kancelář máte na mysli stejný cíl, kterým je prodej vaší nemovitosti za maximální možnou cenu. To prostě není pravda. Budete chtít prodat za nejvyšší možnou cenu. Realitní kancelář chce jen prodat.
Možná se divíte, proč by proboha nechtěla nejlepší cena? Koneckonců, jeho provize je založena na prodejní ceně, takže čím vyšší je cena, tím více je jeho provize.
Odpověď je jednoduchá: rychlost. Pokud se drží za nejvyšší cenu, jakou trh unese, znamená to více a více kontrol. Je pravda, že dostane nižší provizi, pokud bude cena nižší, ale také strávil mnohem méně času a bude moci přejít k dalšímu domu mnohem rychleji.
Může prodat šest domů za nízkou cenu za stejnou dobu, kdy je potřeba prodat tři domy za plnou cenu, a výsledkem bude pro něj větší provize!
Realitní kancelář se s vámi samozřejmě musí dohodnout na čísle a držet se ho: nemůže nemovitost prodat, pokud nesouhlasíte s cenou. Ale temný obchodník má způsoby, jak může na vás, na prodejci, pracovat, aby vás nakonec přesvědčil, abyste přijali nižší cenu.
Jak stinná realitní kancelář snižuje vaši prodejní cenu
Když se realitní kancelář přijde podívat na váš dům, upozorní na všechny dobré vlastnosti vaší nemovitosti a jmenuje působivou cenu.
Jakmile se zaregistrujete, agent začne zobrazovat možné kupce prostřednictvím vašeho domova. Po každé kontrole vám zavolá, aby vám řekl, jak to šlo. K vašemu překvapení vám řekne, že je zklamaný, že dostává negativní zpětnou vazbu (kterou kupodivu při své první návštěvě nikdy nezmínil - nebo ji odmítl jako nedůležitou!).
První týden může říci, že se některým kupujícím nelíbila výzdoba a musel by vymalovat celý dům. Druhý týden se zmíní o kupcích, kteří cítili, že bude třeba vyměnit kuchyň. Třetí týden to může být opotřebovaný koberec nebo poškozený kus okapu. Alternativně by mohl tvrdit, že dostává neustálé komentáře k jedné jediné, ale zásadní chybě, jako je nedostatek slunečního světla v obývacím pokoji nebo paluba, kterou je třeba vyměnit.
Může také říci, že kupující řekli, co by mohli zaplatit, např. „Mám zájem o nízké tři sta“, což znamená, že lidé řekli, že by za dům mohli zaplatit 300 000 až 350 000 dolarů. Ať už je rozsah jakýkoli, vždy je podstatně pod číslem, které nejprve citoval. Pokud vyjádříte znepokojení, řekne: „No, musíte si uvědomit, že se jim nelíbilo….“ (bez ohledu na poslední chybu).
Možná jste už hádali, že kupující pravděpodobně nic takového neřekli, nebo pokud ano, byl to neformální komentář. Vymýšlí, aby vytvořil pochybnosti ve vaší mysli, podkopal vaši důvěru v tuto působivou cenu, kterou původně citoval. Týden po týdnu vás nakapává negativní zpětnou vazbou o nemovitosti a snaží se snížit vaše očekávání. Mezitím také pracuje na kupujících…
Dávejte pozor na agenty, kteří mají méně než ideální morální kompas.
„Hákování“ kupujícího
Je nezákonné citovat cenu, s níž prodejce nesouhlasil - ale pokud agent vede soukromý rozhovor s potenciálním kupujícím a nejsou zde žádní svědci, je to jeho slovo proti jejich - takže nemůžete nic dokázat a budete pravděpodobně nikdy neví.
Pokud je vaše nemovitost na prodej za pevnou cenu, během prohlídek realitní kancelář řekne kupujícím, že jste „velmi obchodovatelní“ (ať už jste, nebo ne). Pokud je vaše nemovitost v dražbě, agent soukromě pojmenuje cenové rozpětí, které je výrazně pod úrovní, v kterou doufáte.
Chytil jsem toho víc než jednoho agenta, protože miluji prohlížení majetku, takže když známý dá dům na prodej, musím se jít podívat. Kdysi to byl byt, který se prodával za 380 000 dolarů. Mluvil jsem s agentem a ten mi řekl: „Máte-li zájem, jsem si jist, že by vzali nabídku 340 000 $.“
Až jsem příště potkal svého přítele, zeptal jsem se jich, jak to jde. „To není dobré,“ řekla pochmurně. „Agent mi říká, že se zajímají jen o těch nízkých 300 $. Původně nám řekl, že se snadno dostaneme přes 375 000 $, takže jsme opravdu zklamaní.“
Samozřejmě se zajímá pouze o nízkých 300 $, pokud to kupujícím říká, že to stojí za to!
Pokud svého agenta při tom zastihnete, řekne vám: „Citujeme nízkou cenu, abychom upoutali zájem kupujících, a odtud je můžeme vyjednat.“ Nevím, proč tomu někdo někdy věří!
Prodal se tento dům za slíbenou cenu?
Získání dohody
Nakonec dostanete nabídku na dům, nebo přijde aukční den a někdo bude dražit.
Díky agentovi je docela pravděpodobné, že nabídka nebo nabídka bude nižší, než očekáváte. Když vám to představí, je docela pravděpodobné, že to řeknete, na což vám agent odpoví: „ach ano, ale mějte na paměti, že všichni kupující byli odradeni nedostatkem slunečního světla (nebo jakýkoli problém byl) ". Řekne vám, jak si nikdy nemůžete být jisti, jakou hodnotu má nemovitost předem, ale nyní byla „testována na trhu“.
To vše je naprostá fuška. Vlastnost nebyla „testována na tržišti“ v její skutečné hodnotě, protože agent všem říkal, že má nižší cenu, než ve skutečnosti je!
Přesně tyto techniky jsem zažil, když jsem po rozvodu prodal svůj dům. O několik let později jsem četl ukázku školení v oblasti nemovitostí a špinavých triků, které napsal Neil Jenman, který založil skupinu realitních agentů zavázaných k etickým prodejním praktikám. Důkladně doporučuji jeho knihy každému, kdo kupuje nebo prodává nemovitosti. Kniha, která mi nejvíce pomohla, byla Real Estate Mistakes (k dispozici jsou verze pro zapálení i brožování). Kniha byla napsána o australském realitním trhu, ale je stejně použitelná i v USA. Doporučil bych každému, kdo koupí nebo prodá nemovitost, aby si ji koupil.
Od realitních kanceláří jsem měl několik komentářů, které říkaly „Je mi líto, že jste měli špatnou zkušenost“ a ujistily mě, jak úžasní jsou většina realitních agentů. Takže bych měl vyjasnit, že tento článek není založen na jedné špatné zkušenosti. Od té doby, co jsem četl Jenmanovy knihy, koupil jsem a prodal několik nemovitostí a znovu a znovu jsem se setkal se stejnými technikami. Naštěstí díky svému povědomí jsem je dokázal využít ve svůj prospěch, zejména při nákupu. Jiní takové štěstí nemají.
Nepopírám, že tam jsou dobří realitní agenti. Ale pokud se pustíte do prodeje svého domova v představě, že všichni agenti jsou andělé, jste idiot!
- Pár zažaloval agenta kvůli realitní dohodě - záznam na
jihovýchodě Texasu záznam na jihovýchodě Texasu - soudní zprávy na jihovýchodě Texasu - soudní spory - hromadné žaloby, azbest, zprávy o nezákonných praktikách
© 2008 Kate Swanson